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    受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈——銀根、地根仍然在繼續(xù)收緊，在銀行加緊追討拖欠開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí)，一些實(shí)力不弱的地產(chǎn)商也開(kāi)始面臨著“斷頓之憂”。地價(jià)上漲已在全國(guó)范圍蔓延，高額地價(jià)正在不斷推高房?jī)r(jià)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不用有限的資金孤注一擲，希望通過(guò)一些不錯(cuò)的土地，帶來(lái)日后的盈利。其結(jié)果就是地產(chǎn)業(yè)真的成為“大資本的游戲場(chǎng)”，行業(yè)整合潛流暗涌。
　　銀行嚴(yán)追開(kāi)發(fā)貸款地產(chǎn)商惡補(bǔ)資金鏈
　　盛夏八月，酷暑難耐，但最近一個(gè)信息恐怕會(huì)讓已被調(diào)控新政折騰得風(fēng)聲鶴唳的地產(chǎn)商們，感到絲絲寒意。
　　日前來(lái)自建設(shè)部的消息透露，今年10月份左右，國(guó)內(nèi)各家銀行將集中嚴(yán)格清理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)拖欠嚴(yán)重、無(wú)力償還者，很可能會(huì)采取接收、托管乃至拍賣(mài)相關(guān)項(xiàng)目的方式強(qiáng)制處置。目前銀行內(nèi)部正為此進(jìn)行緊鑼密鼓的籌備工作。若此說(shuō)法屬實(shí)，則無(wú)異于給大多數(shù)過(guò)分依賴銀行貸款周轉(zhuǎn)、資金鏈脆弱的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商下了一道“最后通牒”。
　　有人歡喜有人愁。一向虎視眈眈的外資近來(lái)在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上四處覓食，或投資或參股或收購(gòu)，表現(xiàn)愈加活躍；而少數(shù)本土頂尖的地產(chǎn)大佬，聽(tīng)說(shuō)也暗中籌劃著大規(guī)模的同業(yè)并購(gòu)行動(dòng)。
　　2005年的地產(chǎn)江湖本來(lái)就波瀾起伏，而未來(lái)這幾個(gè)月似乎也注定了不會(huì)在平靜中度過(guò)。
　　銀行“逼債”房企心慌
　　“最近一段時(shí)間，銀行確實(shí)在加緊追收到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，一家國(guó)有商業(yè)銀行人士日前對(duì)記者表示，“在宏觀調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的大環(huán)境下，下半年地產(chǎn)商要取得開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)要比上半年更加困難”。
　　據(jù)了解，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，都有定期收回計(jì)劃，目前針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的普遍規(guī)定是：樓盤(pán)銷售到80%的時(shí)候就要全部收回，否則追究負(fù)責(zé)人的責(zé)任。此外，這些開(kāi)發(fā)貸款通常期限為3年，一般展期為原期限的一半，即總共4年半。但如今此類貸款申請(qǐng)展期相當(dāng)困難，除非銀行方面認(rèn)定確受非地產(chǎn)商所能控制的因素——如市政規(guī)劃調(diào)整等影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或銷售被迫推遲。
　　“央行對(duì)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款控制非常嚴(yán)格，給各家商業(yè)銀行都分別劃定了一個(gè)總量指標(biāo)，目前政策風(fēng)聲甚緊，銀行決不敢逾越這一底線。”該人士稱。
　　有業(yè)界人士分析，由于央行控制貸款總量，銀行只有提高貸款周轉(zhuǎn)率，才能既減少風(fēng)險(xiǎn)，又保持市場(chǎng)份額。比如說(shuō)收回60億元后，就可以再放出去40億元，銀行加緊“逼債”很可能與此相關(guān)。
　　盡管接受采訪的銀行業(yè)人士沒(méi)有直接證實(shí)“10月份銀行將強(qiáng)制處置拖欠貸款項(xiàng)目”這一傳聞，但明確表示“涉嫌拖欠貸款的地產(chǎn)商，銀行以后就不可能再跟他們合作了”。
　　這讓人想起近日博鰲一個(gè)地產(chǎn)論壇上，中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授再度提起的“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在綁架銀行”的言論?？磥?lái)銀行真要“奮起反抗”的話，地產(chǎn)商的日子看來(lái)肯定格外難受。
　　地產(chǎn)商火速“找錢(qián)”
　　8月9日上午，香港上市的廣州知名發(fā)展商合生創(chuàng)展(00754.hk)在港交所掛出臨時(shí)停牌公告，理由是“公司即將發(fā)出新股發(fā)行通告”。據(jù)香港市場(chǎng)消息透露，合生擬以每股5港元報(bào)價(jià)(停牌前報(bào)5.2港元，折讓約4%)，向新加坡政府旗下的淡馬錫及老虎基金配售兩億新股，集資約10億港元，以擴(kuò)展其地產(chǎn)業(yè)務(wù)，里昂證券及瑞士信貸第一波士頓為此次配售的代理行。
　　回想6月上旬合生曾借新上任的集團(tuán)總裁武捷思之口，宣布公司將在適當(dāng)時(shí)候收購(gòu)“同門(mén)兄弟”珠江投資，并有意引進(jìn)一兩家國(guó)際知名的戰(zhàn)略投資者，當(dāng)時(shí)即有行家分析認(rèn)為“此舉顯示合生急于為其海外資本市場(chǎng)上再融資造勢(shì)”現(xiàn)在看來(lái)，果然如此。
　　而7月中旬，同樣來(lái)自廣州的富力地產(chǎn)在調(diào)控新政雷厲風(fēng)行、各方皆不甚看好之際，逆風(fēng)登陸香港股市，結(jié)果全球招股反應(yīng)平平，最終以接近下限價(jià)發(fā)行，籌資不足20億港元(比預(yù)期最高籌資額少約3億元)，則引來(lái)了業(yè)界一片嘆息之聲。
　　記者剛剛得到的可靠消息，京津地區(qū)一家知名房企正與一家近年在國(guó)內(nèi)頻頻出手的國(guó)際知名投行進(jìn)行秘密談判，謀求合作。據(jù)稱最可能的合作方式是：該投行向該企業(yè)提供4～5億元人民幣現(xiàn)金，如后者今年的利潤(rùn)能達(dá)到雙方約定的水平，這筆錢(qián)就算是戰(zhàn)略投資；如果達(dá)不到，就要翻一倍折算成該企業(yè)的股份，估計(jì)大概會(huì)占該公司全部股份的40%左右！
　　合生、富力均堪稱國(guó)內(nèi)這兩年風(fēng)頭最勁的地產(chǎn)大佬，但它們不約而同、心急火燎地外出“找錢(qián)”的舉動(dòng)，頗耐人尋味。
　　近來(lái)為錢(qián)奔波的大佬遠(yuǎn)不止這幾家。6月30日，萬(wàn)科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GICRE)簽約組成注冊(cè)資金1億美元的合資公司，被輿論普遍認(rèn)為打通了一條高效的海外融資通道。一星期之后，中海地產(chǎn)通過(guò)其母公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司成功發(fā)行3億美元(約合25億元人民幣)7年期無(wú)抵押債券，成為了中國(guó)第一家成功取得國(guó)際評(píng)級(jí)及在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)債的房地產(chǎn)公司。中海手中的流動(dòng)資金借此即時(shí)增加至人民幣60億元以上。
　　“這些地產(chǎn)大佬都是全國(guó)性擴(kuò)張的企業(yè)，戰(zhàn)線長(zhǎng)，項(xiàng)目多，資金需求量巨大，對(duì)銀行貸款政策的變化必定相當(dāng)敏感”，戴德梁行廣州公司研究顧問(wèn)部副董事黎慶文認(rèn)為，“說(shuō)不定他們已經(jīng)預(yù)感到銀行下一步將采取的行動(dòng)，所以趕緊想盡辦法到處找錢(qián)加固資金鏈”。
　　供地依舊吃緊地價(jià)困局難破
　　現(xiàn)在，已經(jīng)沒(méi)有人將順馳2004年初拿地的9.5億元稱做天價(jià)了，華潤(rùn)拿下清河地塊的25.65億元成為了北京地價(jià)的新紀(jì)錄。
　　記者近日拿到的一份國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查報(bào)告顯示，在全面施行招、拍、掛的土地交易制度之后，全國(guó)土地成本已經(jīng)上漲了10.1%，地價(jià)上漲已在全國(guó)范圍蔓延，高額地價(jià)正在不斷推高房?jī)r(jià)。
　　隱藏在土地天價(jià)背后的，是企業(yè)“一地難求”的現(xiàn)狀。房企的“斷頓之憂”已經(jīng)威脅到了資金鏈的安全。這逼迫他們甩出高價(jià)拿地，而成本的上升，自然意味著房?jī)r(jià)的抬升，如此往復(fù)，房?jī)r(jià)上漲幾乎沒(méi)有終點(diǎn)。
　　供地不足地價(jià)攀升
　　國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)注意到了土地價(jià)格不斷攀升的情況。就在華潤(rùn)置地經(jīng)過(guò)80多輪競(jìng)價(jià)，最終以25.65億元的價(jià)格奪下清河地塊之后一周，記者從國(guó)家發(fā)改委獲得了《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)及房?jī)r(jià)問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告》。在這份調(diào)查報(bào)告中，官方首次承認(rèn)了全國(guó)范圍內(nèi)土地價(jià)格不斷上漲的事實(shí)。
　　調(diào)查報(bào)告顯示，“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行招、拍、掛后，地價(jià)快速上漲，2004年35個(gè)大中城市四季度土地交易價(jià)格上漲了10.0%，其中9個(gè)城市土地價(jià)格漲幅超過(guò)10%?！痹诖?，調(diào)查報(bào)告并未名言具體是哪9個(gè)城市，不過(guò)，一位知情人士告訴記者，這9個(gè)城市中就包括北京、上海等房地產(chǎn)熱度較高的一線城市。
　　一位于2003年在北京市清河開(kāi)始運(yùn)作項(xiàng)目的地產(chǎn)商告訴記者，當(dāng)年，他拿地花費(fèi)的成本分?jǐn)偟綐敲娉杀緝r(jià)之后，只有1800多元／平方米。而清河毛紡廠綜合用地以25.65億元成交之后，其樓面成本價(jià)格已經(jīng)上升到了3700元／平方米左右。兩年時(shí)間，同區(qū)域的兩塊土地，竟然有了將近2000元／平方米的差價(jià)。
　　雖然兩塊土地的取得方式不同——前者為協(xié)議出讓，后者為公開(kāi)競(jìng)價(jià)，但土地取得方式的不同并不能掩蓋北京地價(jià)上漲的不爭(zhēng)事實(shí)。
　　上海土地的價(jià)格躥升甚至超過(guò)北京。記者了解到，由于有外資和港資介入，上海土地拍賣(mài)更是天價(jià)頻出：今年6月，新鴻基以31.58億元的價(jià)格拿下浦東江兩岸的重要地塊。此前，四川北路108號(hào)地塊44畝土地竟然拍出11.4億元的高價(jià)每畝單價(jià)已經(jīng)接近4億元。
　　“地價(jià)上漲已經(jīng)是全國(guó)性的問(wèn)題?！币晃粎⑴c調(diào)研的國(guó)家發(fā)改委官員告訴記者，“浙江去年在土地購(gòu)置面積下降的情況下，土地購(gòu)置費(fèi)卻同比增長(zhǎng)22%?！彼f(shuō)。
　　地價(jià)的不斷攀升源自供給的稀缺。根據(jù)記者掌握的情況，2003年，北京土地的供給總量為6438公頃，到了2004年，這一數(shù)字已經(jīng)上漲到了9498公頃。而按照2005年的供地計(jì)劃，全年的商品房開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)卻只有2300公頃(經(jīng)濟(jì)適用房除外)，土地供應(yīng)的緊張局面，由此可見(jiàn)。在這樣的背景下，土地價(jià)格自然會(huì)不斷上漲。
　　斷頓之憂危及資金鏈
　　出于對(duì)土地供給的稀缺預(yù)期，大型房企自然有了“斷頓”的憂慮，于是，高價(jià)搶地的情況頻繁出現(xiàn)。不過(guò)，在斷頓之憂的背后，隱藏著更為危險(xiǎn)的憂患——土地?cái)囝D將直接威脅大型房企的資金鏈，這對(duì)于企業(yè)的打擊無(wú)疑是十分致命的。這或許可以解釋大型房企為什么頻繁不惜血本拿地的真正原因。
　　首創(chuàng)集團(tuán)的一位高管告訴記者，作為全國(guó)性的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于其每年的開(kāi)發(fā)量都很大，因此，對(duì)于資金的需求總量也就隨著升高，“這就對(duì)資金周轉(zhuǎn)提出了很高的要求，而不斷獲得新的土地并形成現(xiàn)實(shí)開(kāi)發(fā)，是保證有充足資金周轉(zhuǎn)的前提條件?！?
　　按照他的邏輯，在實(shí)行資金開(kāi)發(fā)管理的模式下，在全國(guó)范圍內(nèi)，在售的項(xiàng)目越多，其回款現(xiàn)金流也就越大。這些回籠的資金將被用于償還前期的銀行貸款以及支付后期項(xiàng)目的土地購(gòu)置成本和建安成本。因此，不斷新增在售項(xiàng)目，是大型房企增加現(xiàn)金回流的主要手段，更是維持整個(gè)資金鏈完整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
　　“新增在售項(xiàng)目就必須有足夠的土地，否則連開(kāi)發(fā)都無(wú)法進(jìn)行，就更別說(shuō)形成銷售回款了，”他說(shuō)。不過(guò)，他告訴記者，這種模式也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，“由于大型企業(yè)前期擴(kuò)張的資金多是從銀行或其他渠道融資獲得，如果后期沒(méi)有足夠的新開(kāi)項(xiàng)目形成新的銷售回款，前期的融資償還就可能出現(xiàn)問(wèn)題，這就意味著資金鏈會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?！彼f(shuō)。
　　因此，為了保證資金的正常周轉(zhuǎn)，就必須增加在售項(xiàng)目數(shù)量以增加回款。而增加在售項(xiàng)目，就必須有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)用地——“這就是像順馳這樣的企業(yè)為什么要不惜血本高價(jià)拿地的原因所在，實(shí)在是被逼無(wú)奈?！边@位高管對(duì)記者說(shuō)。
　　就目前的情況看，絕大多數(shù)大型房企的新增土地儲(chǔ)備情況都不樂(lè)觀。迄今為止，除了今年5月以總價(jià)3.36億元收獲了豐臺(tái)小屯地塊之外，萬(wàn)科在北京再也沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備入賬，而小屯地塊的面積也僅有4.3萬(wàn)平方米。
　　同為上市公司的金地集團(tuán)也面臨著同樣的問(wèn)題。由于在“8·31”后勉強(qiáng)過(guò)關(guān)的金地格林小城地塊，尚因手續(xù)不全而短期內(nèi)難以進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣，金地集團(tuán)在北京就只剩下一個(gè)金地國(guó)際中心，而且還是在建項(xiàng)目。
　　在8月1日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的順馳與華潤(rùn)更是面臨同樣的現(xiàn)狀，盡管陳鷹一直強(qiáng)調(diào)手上已有項(xiàng)目的后期用地足夠開(kāi)發(fā)兩年，但是，他也無(wú)法否認(rèn)，清河地塊是華潤(rùn)兩年來(lái)的第一塊新的土地儲(chǔ)備。
　　在土地儲(chǔ)備直接關(guān)系到資金鏈條的背景下，地產(chǎn)商高價(jià)拿地的行為動(dòng)因其實(shí)不難理解，而不計(jì)血本的拿地，自然推高了本已因供給稀缺而不斷抬升的地價(jià)。
　　面對(duì)地價(jià)不斷上漲的局面，房?jī)r(jià)似乎逃不脫上漲的宿命。
　　“當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，當(dāng)期地價(jià)也會(huì)傳導(dǎo)到過(guò)去開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議方式取得土地的樓盤(pán)價(jià)格上，從而為開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)創(chuàng)造了條件?！币晃粎⑴c本次調(diào)研的發(fā)改委官員對(duì)記者說(shuō)，按照他的邏輯，土地成本趨高之后，對(duì)房?jī)r(jià)的作用不僅是限于個(gè)案，而是會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的整體性上漲。
　　目前，相關(guān)主管部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到了高地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)上漲助推作用，“我們?cè)谡{(diào)查結(jié)束之后，已經(jīng)建議要采取‘雙降’的思路穩(wěn)定住房?jī)r(jià)，只有在控制住地價(jià)并降低開(kāi)發(fā)成本，房?jī)r(jià)穩(wěn)定才能順利實(shí)現(xiàn)?！边@位參加了檢查的發(fā)改委官員告訴記者。
　　上海土地市場(chǎng)供求突顯結(jié)構(gòu)性矛盾
　　合生猜到了開(kāi)頭卻沒(méi)有猜到結(jié)尾。今年1月，合生力壓強(qiáng)敵，以總價(jià)16億元、每畝599萬(wàn)元、樓板價(jià)每平方米近6000元的高價(jià)，拿下新江灣城的第一宗地塊。由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱銷，附近樓盤(pán)的最高售價(jià)一度達(dá)到每平方米9500元。因此，當(dāng)時(shí)普遍預(yù)測(cè)，此樓開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)將會(huì)過(guò)萬(wàn)元。
　　但是，合生并沒(méi)有高興太久。3月底開(kāi)始的宏觀調(diào)控讓合生頓陷困境。在整體市場(chǎng)觀望氣息濃重的背景下，合生的資金開(kāi)始吃緊。據(jù)傳，迄今合生土地款尚未交齊，正在和政府協(xié)商展期交付。
　　調(diào)控，讓合生正面臨巨大的壓力，但這并沒(méi)有影響到和黃、新鴻基等外資巨頭今年對(duì)上海黃金地塊的爭(zhēng)奪。
　　失衡的土地供應(yīng)
　　據(jù)高力國(guó)際華東地區(qū)常務(wù)董事翁琳判斷，“上海市中心商用土地價(jià)格還會(huì)上升，因?yàn)槭兄行纳虡I(yè)用地缺乏，供應(yīng)不足；而相比之下，前幾年住宅用地供應(yīng)過(guò)多。這是土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題?！?
　　結(jié)構(gòu)失衡是目前上海土地市場(chǎng)最根本的問(wèn)題。首先，除了一些動(dòng)遷房外，中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例極低。其次是寫(xiě)字樓和商業(yè)用地過(guò)少。資料顯示，住宅用地每年并不少：2003年，公告成交地塊共170幅，土地面積總計(jì)1491.8萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)1744萬(wàn)平方米；2004年，開(kāi)始放慢土地供應(yīng)，但是也有1500公頃的土地供應(yīng)。
　　土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題導(dǎo)致了樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。首先，中低價(jià)房比例極低，使得收入很低的居民也不得不購(gòu)買(mǎi)商品房，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企。商用土地供應(yīng)不足，使得市中心頂級(jí)寫(xiě)字樓和好商場(chǎng)供應(yīng)不足。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民告訴記者：“2004年到2007年，上海每年甲級(jí)寫(xiě)字樓需要40萬(wàn)平方米，但是，供應(yīng)每年只有30萬(wàn)平方米，供不應(yīng)求?！?
　　在今年，上海調(diào)整了土地供應(yīng)的方向。根據(jù)上海市房地局公布的信息，今年上海預(yù)計(jì)供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性土地3000公頃。其中，配套商品房土地供應(yīng)1000公頃，中低價(jià)普通商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)1000公頃中，這就是“兩個(gè)1000萬(wàn)”。商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、綜合和其他商品住宅等土地供應(yīng)1000公頃。但是，在今年上海市推出的3個(gè)土地出讓公告，都是商用地產(chǎn)項(xiàng)目，迄今還沒(méi)有住宅用地供應(yīng)。可以看出，上海開(kāi)始逐漸加大對(duì)商用土地的出讓，在住宅上主要是以“兩個(gè)1000萬(wàn)”用地為主。
　　本地企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地
　　正是因?yàn)榭吹椒績(jī)r(jià)高漲后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及商用物業(yè)的市場(chǎng)供不應(yīng)求，上海一些大的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始著手改變了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。2003年之前，上海土地出讓主要是以協(xié)議為主，當(dāng)時(shí)的地價(jià)，以現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)低得驚人。以至于某大企業(yè)老總曾豪言，公司一個(gè)項(xiàng)目賺的利潤(rùn)超過(guò)萬(wàn)科一年的利潤(rùn)。
　　上海本地的大企業(yè)，比如綠地、大華、復(fù)地、上實(shí)、世茂等，都是在前幾年拿下了大量土地。在2004年前后上海地價(jià)大漲后，這些企業(yè)則很少在上海拿住宅用地，也因此躲過(guò)了高價(jià)拿地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，這些企業(yè)還大舉全國(guó)化的旗幟，走出上海到處攻城略地。綠地集團(tuán)迄今已經(jīng)進(jìn)入17個(gè)城市，其董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)：“綠地將加快進(jìn)入二三線城市的步伐?！睆?fù)地集團(tuán)今年增加的土地儲(chǔ)備90%以上是在上海以外的城市；大華也進(jìn)入了東北、安徽等多個(gè)城市；上實(shí)已經(jīng)在河南市場(chǎng)占有重要地位；世茂北上黑龍江，南到福建，西到武漢，將濱江概念在全國(guó)大為推廣。
　　在上海本地，綠地、世茂等企業(yè)加快了進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域。今年，綠地已經(jīng)拿下兩個(gè)商用地產(chǎn)項(xiàng)目， 9月份還將再拿下一個(gè)，3個(gè)項(xiàng)目總投資將超過(guò)30億元。世茂則投資了三個(gè)高規(guī)格的酒店項(xiàng)目。
　　港資企業(yè) 逆市而上
　　當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檎{(diào)控面臨短期資金壓力時(shí)，卻正是外資大舉進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)。正如上實(shí)發(fā)展董事長(zhǎng)陳偉恕對(duì)記者說(shuō)：“依靠資本實(shí)力，包括港資在內(nèi)的外資房地產(chǎn)企業(yè)將在未來(lái)占有越來(lái)越重要的地位?！?
　　比如一直在國(guó)內(nèi)埋首開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、沒(méi)有拿地的和黃，從去年開(kāi)始，在成都、武漢、天津等城市都拿下了價(jià)值不菲的項(xiàng)目。
　　今年上海幾塊商用土地的角逐震動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)。其中最引人注目的是，上海浦江兩岸開(kāi)發(fā)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)性項(xiàng)目：摩天輪項(xiàng)目用地的競(jìng)拍，最終被浙江華門(mén)集團(tuán)以14.6億元的價(jià)格拿下，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米3.4萬(wàn)元！而周邊北外灘江景房，售價(jià)也不過(guò)每平方米3萬(wàn)元。翁琳對(duì)記者含蓄地評(píng)價(jià)：“地價(jià)超過(guò)原來(lái)的估計(jì)。未來(lái)浦江兩岸開(kāi)發(fā)的結(jié)果如何還不知道，還有很多變數(shù)?！?
　　過(guò)高的地價(jià)顯然有違中央調(diào)控精神。因此將4月26日準(zhǔn)備舉行的土地競(jìng)拍，推遲到6月24日。這也是今年1號(hào)土地公告中最重要的地塊：浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，該地塊是上海2005年一號(hào)土地公告中最好的地塊。資料顯示，該塊土地面積為61413.5平方米，土地用途為商業(yè)金融、商業(yè)住宅用地，規(guī)劃建筑容積率商業(yè)金融容積率5.0。這次拍賣(mài)最終新鴻基意外戰(zhàn)勝了李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系，以31.85億元拿下該地塊。而近32億元的地價(jià)，也成為上海新地王。
　　目前正在爭(zhēng)奪、結(jié)果尚未出來(lái)的上海竹園商貿(mào)區(qū)地塊，據(jù)悉也是以商業(yè)功能為主，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，是集商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、文化、娛樂(lè)、休閑及辦公功能于一體的大規(guī)模綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。故此，和黃、新鴻基、太古、百聯(lián)等巨頭大打出手，都力爭(zhēng)改地。業(yè)界普遍認(rèn)為，此次和黃出價(jià)最高，拿下的希望最大。
　　翁琳對(duì)記者說(shuō)：“與內(nèi)資企業(yè)相比，香港企業(yè)資金實(shí)力比較雄厚，對(duì)市場(chǎng)比國(guó)內(nèi)企業(yè)要樂(lè)觀一些。從長(zhǎng)期看，港資還是看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的?！?
　　對(duì)于商用土地，上海市場(chǎng)一直看好。但是，由于2003年開(kāi)始上海市政府決定控制新建筑容積率，規(guī)定市中心區(qū)域住宅的容積率應(yīng)在2.5以下，商用樓的容積率在4.0以下，這大大限制了市中心的建筑供應(yīng)。因此，上海市中心商用地產(chǎn)用地不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，短期內(nèi)將很難解決，商用物業(yè)地價(jià)可能還將上漲。
               來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)