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新華視點：商業(yè)地產過熱 空置面積達到21％

2005年10月19日13:27   來源：西本資訊
摘要：
    新華網北京１０月１９日電（記者王宇、陳芳、 陳黎明）營業(yè)面積超過１萬平方米的大賣場，按商業(yè)經營規(guī)模效益比，是半徑１.５公里之內不能有第二家大賣場存在。然而，記者近日跟隨有關部門的調查顯示，在我國一些大中城市，商業(yè)街區(qū)缺乏規(guī)劃、貪大求全、商場扎堆建設的現象非常普遍。
    “目前我國商業(yè)地產建設正呈現出過熱特點，部分城市地產項目空置情況嚴重，已到了宏觀調控的關鍵時期?！鄙虅詹可虡I(yè)地產調查組負責人表示。
　　商業(yè)地產超高速發(fā)展，空置面積達到２１％
    武漢廣場購物中心總經理肖周云最近有些憂心忡忡：“如果在購物中心周邊地區(qū)再建３０萬平方米的商業(yè)設施，估計節(jié)假日時幾家商場的停車位加起來會有上千輛的缺口。沒有地方停車，誰還敢到解放大道購物？”
    解放大道商場扎堆，只是我國一些城市商業(yè)地產建設和投資過熱的一個縮影。目前這里已建有世貿廣場等４家總營業(yè)面積達３０萬平方米的大型賣場。
    上海是全國賣場扎堆最嚴重的地區(qū)之一，在莘莊地區(qū)，擁擠著彼此相距半公里到２公里的６家大型賣場，而且又有另外兩家上萬平方米的大型賣場在計劃興建中。
    “按照世界慣例, 只有交通便利、周邊商圈人口超過百萬的情況下，方能支撐起一個營業(yè)面積幾十萬平方米的大型摩爾。與目前北京西北部幾十萬的商圈人口相對應，總營業(yè)面積達到４１萬平方米的北京金源購物中心明顯過大?！北本┦猩虅站钟嘘P人士分析認為。
    商業(yè)地產，是指區(qū)別于住宅地產，包括商場、酒店等商業(yè)營業(yè)用房在內的房地產項目。從２００４年起，我國商業(yè)地產開發(fā)變得炙熱起來。據國家統計局統計，近５年，全國商業(yè)地產投資年均增長２８.９％，新開工面積年均增長２８.４％。今年上半年，部分地區(qū)商業(yè)地產開發(fā)繼續(xù)超高速發(fā)展，其中僅上海市就增長了９６.９％，武漢市增長更是超過２００%。
    過熱正以空置面積大幅增加的形式表現出來。記者從國家統計局和各地商務部門了解到，到今年６月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長達到２１％。其中北京市上半年商業(yè)空置一年以上的面積達到４２萬平方米，同比增長１３３％，一些城市商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長甚至超過了新開發(fā)面積。
    過剩負面效應凸顯
    “許多商業(yè)街區(qū)看上去很繁華，但有幾家商場在賺錢，實在說不清?！毙ぶ茉铺寡?。
    北京市商務局調查顯示，總投資累計達到４０億元的北京市金源購物中心，號稱亞洲最大購物中心。自去年１０月開業(yè)以來，除美食中心、居然之家、星美院線等經營相對好一些，其他４１８家知名品牌專賣店以及大型購物中心均經營較差，遠未達到預計目標。上海市經濟委員會提供的數字也顯示，莘莊繁華商業(yè)區(qū)，今年五一黃金周期間，其賣場零售額均出現了下降的怪現象。
    中國城市商業(yè)網點建設管理聯合會副會長王永平說：“一些城市中心地區(qū)的‘商場扎堆’，確實帶來了商家“貼身肉搏”惡性競爭、商場銷售額下降和零售商撤市等后果。”
    商業(yè)設施的過剩，還極易帶來資金鏈的斷裂。據商務部市場建設司介紹，與國外成熟的商業(yè)地產商“只租不售，統一經營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過用建筑商墊付資金把商業(yè)設施建好，再采取“售后反租”的形式，把項目分塊賣給中小投資者。由于開發(fā)資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式存在，有可能引發(fā)金融風險。
    中國人民銀行統調司提供的數據顯示，上半年商業(yè)用房開發(fā)貸款同比增長４６％，是同期住宅開發(fā)貸款增幅的三倍還多。一位參與商業(yè)地產調研的人士稱，目前銀行承擔的商業(yè)地產貸款超過２０００億元，這其中有多少資金有風險，誰也說不清。
    “一處閑置的商業(yè)地產項目，前期投入的開發(fā)資金可達幾千萬甚至上億元人民幣，這樣的浪費，在許多大中城市都存在。此外，一個大型的商業(yè)中心，往往是城市的交通樞紐，如果規(guī)劃不當，樞紐就會變成擁堵點?！眳⑴c調研的商務部市場建設司副處長劉曉峰說。
    商業(yè)設施過剩還極可能引發(fā)社會惡性事件。２００４年３月，開業(yè)不到半年的四川綿陽億家樂大型超市因經營不善倒閉，導致２００家供貨商恐慌、哄搶商品。事后有專家認為，如果億家樂超市不選擇在距原有的百盛、好又多超市兩家賣場不足５００米的市中心開業(yè)，也許就不會有這樣的事件發(fā)生。
    科學調控防止商業(yè)地產繼續(xù)蔓延
    商務部商業(yè)地產調查組分析認為，開發(fā)商非理性投資、缺乏商業(yè)網點的規(guī)劃是目前我國商業(yè)地產開發(fā)出現過熱苗頭的主要原因。
    武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司副總經理于洋說：“商業(yè)地產開發(fā)項目數量的快速增加，一是房地產調控后市場游資在尋找出口，同時，比住宅開發(fā)多出５％到１０％的利潤，也是一些住宅開發(fā)商轉移戰(zhàn)場的重要原因?！?
    記者了解到，隨著國家對房地產加強宏觀調控，房地產資金快速向商業(yè)地產領域轉移。此外，出于對人民幣再次升值的預期，今年７月份以來，嘉德、盛陽、摩根士丹利等海外資本也競相進軍這一領域。
    以出售的方式獲取短期利潤，而不考慮商業(yè)經營，是相當一部分商業(yè)地產開發(fā)商普遍持有的心態(tài)。王永平分析認為，部分商業(yè)地產開發(fā)商是從開發(fā)住宅轉移而來，以追求短期利潤為目的。他們在商業(yè)地產開發(fā)上不是采取“統一經營、放水養(yǎng)魚”的方式，而是當起了“甩手掌柜”，將項目簡單的切成“豆腐塊”，再以粗略的方式租售給經營者，并且“賣完就走”。由于開發(fā)資金大部分以建筑商墊付和銀行貸款的形式籌集，這種開發(fā)方式成本低利潤高，引得很多開發(fā)商蜂擁而至。
    商業(yè)地產項目過剩的原因，大多在于缺少商業(yè)規(guī)劃。湖北省武漢商務廳市場處處長蔡海泉認為，由于缺乏商業(yè)網點的規(guī)劃，不僅同一地段擁擠著多家大型商業(yè)項目，且開發(fā)形式存在同質化特點，商品都差不多，造成資源的浪費。
    專家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引資數量、引進大型商業(yè)項目，把建設大型商業(yè)設施作為政績和形象，不加節(jié)制地增加商業(yè)用地供應量，直接導致了商業(yè)地產的不規(guī)范發(fā)展。
    “中國商業(yè)地產的根本癥結在于專業(yè)性欠缺。”中國商業(yè)聯合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會秘書長郭增利說，開發(fā)商把主要精力集中在銷售方面，忽略了商業(yè)地產規(guī)律，一些商業(yè)中心商業(yè)定位不準，業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)用房的設施、結構也都不按照商業(yè)規(guī)律建設，造成不易租售、項目閑置的后果。
    對此，商務部認為，國內商業(yè)項目的培育期，即從開業(yè)到正常經營一般要２－３年。目前，商業(yè)地產正處建設高峰期，如不及時加以調控，問題將更為嚴重。商務部建議盡快出臺《城市商業(yè)網點管理條例》，加強對大型商業(yè)設施建設的科學調控；對擬建的大型商業(yè)地產項目進行清理，防止商業(yè)地產熱繼續(xù)蔓延。
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