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房地產(chǎn)信托基金面臨五大障礙

2005年10月20日07:47   來源：西本資訊
摘要：
　　國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前表示，盡管房地產(chǎn)投資信托基金（REIT s）進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)營運模式，構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。戴德梁行估計部高級助理董事葉子華表示，跨境REIT s將面臨五大障礙：
　　一是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題成為通過REIT s融資的一大法律障礙。除了土地使用權(quán)性質(zhì)及使用年期的問題外，還包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題，國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目在竣工后很長時間，都未獲發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，未能滿足REIT s對房地產(chǎn)項目必須具備完整業(yè)權(quán)的要求，這就使得某些具備經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)項目無法通過RE－IT s上市融資。因此，物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REIT s時，取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件成為通過REIT s融資的前提條件。
　　二是專業(yè)管理。由于納入REIT s的物業(yè)非業(yè)主100％擁有，項目需要物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方面的專業(yè)支持，才能把資產(chǎn)的潛在價值體現(xiàn)出來。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍存在缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題，例如物業(yè)管理、設(shè)施管理、租戶組合管理、租金管理等，如屬酒店項目則需要酒店管理。而國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主及基金管理人需聘任具有國際水平的專業(yè)管理公司參與營運。
　　三是基金價格。房地產(chǎn)項目要通過REIT s上市融資，必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。REIT s的基金單位價格基本上與該REIT s的房地產(chǎn)市場價值掛鉤，但按國際資本市場的慣例，在新上市時，基金單位價格跟房地產(chǎn)市場價值會有若干折讓，以吸引投資者購買。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍沒有接受此市場概念，故可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。
　　四是會計準則。證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求，特別是財務(wù)及稅務(wù)方面，需要配合國際會計準則，并需全面披露，讓投資者對開發(fā)商的規(guī)模及能力有所了解，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。
　　五是稅率。國內(nèi)房地產(chǎn)稅前投資回報率一般會達到7－10％以上，但由于國內(nèi)稅種較多，稅率亦較高，稅后的投資回報不一定能達到境外投資者的預(yù)期收益率。
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