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  　 預(yù)售制利于“空手套白狼”
　　“商品房預(yù)售是萬惡之源！”中國社會科學(xué)院法學(xué)所所長助理劉俊海語驚四座。
　　劉俊海認(rèn)為，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場中各種失信、違約、侵權(quán)行為乃至欺詐行為的主要根源。期房買賣的特殊風(fēng)險起因于作為標(biāo)的物的商品房的不確定性。商品房的物理狀況不確定，如房屋內(nèi)在質(zhì)量、配套設(shè)施、綠化狀況等；商品房的權(quán)利狀況不確定，如一房二賣，河南省一開發(fā)商竟敢一房20賣；開發(fā)商的履約能力和誠信度不確定。
　　四川省消委會秘書長劉亞兵說，據(jù)統(tǒng)計，2003年至2005年第三季度，四川省各級消協(xié)組織共受理商品房投訴7623件，其中涉及期房投訴的占91.31%。
　　中國社科院金融研究所教授易憲容提供的情況表明，2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。
　　劉俊海指出，商品房預(yù)售制度使得開發(fā)商的市場準(zhǔn)入門檻很低，助長了許多資本顯著不足的空殼公司混跡房地產(chǎn)市場。現(xiàn)在許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)資本與債權(quán)資本的比例明顯不成正比，潛伏著對廣大債權(quán)人(包括銀行和消費者)的巨大風(fēng)險。一些房地產(chǎn)公司的投資者搞“空手套白狼”的游戲，而商品房預(yù)售恰好就是其中的一個配套工具。
　　預(yù)售制存在基因性缺陷
　　劉俊海認(rèn)為，當(dāng)初城市房地產(chǎn)管理法確立這項制度，一個原因是社會公眾和立法者對商品房預(yù)售的潛在法律問題了解不多，另一個重要原因是部門立法的痕跡明顯，因而對企業(yè)和行業(yè)利益保護(hù)有加，而對商品房預(yù)售制度的弊端缺乏有效的糾偏和救濟(jì)措施。
　　北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會主任邱寶昌指出，預(yù)售制度把開發(fā)商的投資風(fēng)險不合理地轉(zhuǎn)嫁到消費者和銀行身上，制度設(shè)計側(cè)重于保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，而忽視了消費者的合法權(quán)益?，F(xiàn)實已經(jīng)證明了預(yù)售制度是一項不成熟的階段性的制度。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任廖英敏認(rèn)為，房屋預(yù)售制度存在4個問題。第一，削弱了房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的效果；第二，侵害了消費者的權(quán)益；第三，立項就售出，消費者代替開發(fā)商交付了貸款利息；第四，開發(fā)商將消費者資金和銀行資金轉(zhuǎn)變?yōu)槠渫顿Y資本。因此，現(xiàn)行預(yù)售制度應(yīng)該取消或者是對其進(jìn)行改革。
　　重新設(shè)計和構(gòu)造預(yù)售制
　　劉俊海說，積極穩(wěn)妥地推行現(xiàn)房銷售制度基本上已經(jīng)水到渠成。為了鼓勵廣大消費者購買現(xiàn)房，可以通過推行個人所得稅減免等手段鼓勵消費者通過按揭貸款購買現(xiàn)房。
　　目前中國的住房預(yù)售制度沒有風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，沒有法律制度安排來保護(hù)消費者與銀行的利益，邱寶昌認(rèn)為，這種制度存在著巨大風(fēng)險，必須建立一種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。
　　易憲容呼吁建立房屋預(yù)售的市場準(zhǔn)入制度、信用制度、市場監(jiān)管制度及風(fēng)險基金，以保證市場的公平性。
　　專家們提出要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行處理，甚至要限制這些違約企業(yè)再進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實力進(jìn)行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正與購房者的房屋交接。同時，借鑒國外的經(jīng)驗，采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式管理住房預(yù)售資金，通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條。
　　邱寶昌提出，住房制度改革的最根本目的在于讓居者有其房，而不是讓開發(fā)商和房產(chǎn)投資者首先富起來。依照現(xiàn)行個人購房貸款規(guī)定，就會出現(xiàn)真正需要住房者買不到房，投資者卻可以輕而易舉地買到多套房的現(xiàn)象。這是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場上的一個悖論。要消除這個悖論，就必須完善對購買第一套房貸款的監(jiān)管力度和制度設(shè)計，讓真正需要住房的人能夠買到房。
　　中央財經(jīng)大學(xué)法律系金融法副教授曾筱清提出，國外一些國家設(shè)有潛在缺陷險，又稱建筑物十年期的責(zé)任保險，甚至由國家出面強制要求開發(fā)商、建筑商在推銷商品房時要參加這樣的保險。我們應(yīng)考慮推行這種強制性保險，這樣會對整個房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展起到比較好的作用。
            來源：法制日報