下游數(shù)據(jù)

上海樓市出現(xiàn)陰跌苗頭 銀行界打響房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)

2005年10月24日08:39   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    如同基金經(jīng)理們面對(duì)慘淡的股市，不知道該把錢砸給什么樣的股票一樣，銀行的信貸員在過(guò)去的一年中，要么坐在自己窗明幾凈的辦公室里一籌莫展，要么就是奔波于前途不明的各類行業(yè)而始終難做決斷，盡情放任銀行間利率一跌再跌。
　　而臨近年終，他們終于殊途同歸、不約而同地選擇了房貸——盡管眾矢之的上海房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了“陰跌”的苗頭。
　　“我們確實(shí)對(duì)個(gè)人房貸的申請(qǐng)條件放寬了，沒(méi)辦法，年底了貸款指標(biāo)要完成?！苯ㄐ猩虾７中幸患抑行刨J員對(duì)記者稱。
　　“大家都在放松，如果我們還是從嚴(yán)的話，就會(huì)失去這一塊市場(chǎng)。我們是被動(dòng)的放松。”工行上海分行個(gè)人銀行部知情人士稱。
　　“銀行始終覺(jué)得房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且沒(méi)有數(shù)據(jù)表明個(gè)人房貸的壞賬率在上升。在目前的這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房貸對(duì)銀行的利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大。”華夏證券分析師佘閔華認(rèn)為。
　　房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)
　　一場(chǎng)上海銀行界的無(wú)聲爭(zhēng)奪正在打響，盡管這場(chǎng)戰(zhàn)役的結(jié)果充滿未知數(shù)。
　　李女士在房產(chǎn)中介那里坐了3個(gè)小時(shí)，不僅被中介推薦的眼花繚亂的樓盤所困擾，而且還為各家銀行提供的按揭貸款宣傳材料弄昏了頭。
　　“我以為各家銀行都差不多的，現(xiàn)在才知道銀行都放松了貸款條件，每個(gè)銀行也都不一樣?！崩钆吭谝淮蠖研麄鞑牧锨耙换I莫展。
　　在她手中的宣傳材料上，記者發(fā)現(xiàn)，建行某支行已經(jīng)可以為單價(jià)在1萬(wàn)元以下的二手房提供7成貸款；工行在一定的評(píng)級(jí)之后，也可以提供7成貸款；招行開始嘗試新的還款形式，提供等額遞增、等額遞減、按期付息還本、一次還本付息以及本金歸還計(jì)劃等5種還款方式。
　　而一家位于陸家嘴附近的房產(chǎn)中介王經(jīng)理證實(shí)了李女士的迷惑：“最近很多銀行信貸員開始經(jīng)常來(lái)介紹新的貸款規(guī)則，一天一個(gè)樣，有時(shí)候我們自己也常常搞不清楚每家銀行的(貸款申請(qǐng))條件?！?
　　事實(shí)上，自7、8月份開始，各家銀行對(duì)房貸就開始有所松動(dòng)：先是對(duì)原來(lái)的老公房的貸款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了優(yōu)惠利率，并且在考察一定房齡和地段的情況下，開始放寬貸款成數(shù)；之后是位于中外環(huán)間地段良好，價(jià)位在1萬(wàn)左右的二手房；緊接著，新房房貸也開始放松，中行、浦發(fā)銀行都可以給予8成貸款。
　　目前，股份制銀行和國(guó)有銀行開始同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)人房貸。由于此前股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)性貸款的謹(jǐn)慎，錯(cuò)失了相當(dāng)大的個(gè)人房貸市場(chǎng)份額，而這次股份制銀行幾乎以率先宣戰(zhàn)的姿態(tài)對(duì)國(guó)有銀行進(jìn)行挑戰(zhàn)，而國(guó)有銀行為了保衛(wèi)原來(lái)的個(gè)貸份額，并且完成年底的貸款指標(biāo)，也紛紛不甘示弱。
　　7月份，招商銀行推出了“循環(huán)貸款”；8月份，光大銀行開始實(shí)行固定利率住房貸款抵押，以簡(jiǎn)化審批手續(xù)；9月份浦發(fā)、中信開始實(shí)行9折利率。國(guó)有銀行的措施更加激進(jìn)：中行對(duì)于某些一手房開始實(shí)行8成貸款，并采取優(yōu)惠利率，并推出了“存貸通”的業(yè)務(wù)，即在個(gè)人貸款賬戶上的存款，銀行將給予一定的利息補(bǔ)貼；建行對(duì)二手房的限制放松，基本都可以貸款7成；工行則隨建行進(jìn)行了貸款利率和成數(shù)的調(diào)整。
　　對(duì)此，上海銀監(jiān)局內(nèi)部官員稱：“目前上海市不會(huì)再出臺(tái)相應(yīng)的緊縮房貸的措施，央行應(yīng)該也不會(huì)在近期進(jìn)行像去年年底以來(lái)的數(shù)次檢查，貸款投向本來(lái)也是各家銀行的市場(chǎng)行為?！?
　　無(wú)奈選擇
　　“銀行現(xiàn)在沒(méi)有什么行業(yè)能夠放心地貸款了，選擇個(gè)人房貸幾乎是對(duì)經(jīng)濟(jì)前景不明朗的無(wú)奈選擇?！毖胄猩虾７中袃?nèi)部人士稱。
　　數(shù)據(jù)顯示：上海市上半年工業(yè)增加值增長(zhǎng)11.5%，增幅同比回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均水平。上海、浙江、江蘇的固定資產(chǎn)投資、外商直接投資等5大核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都紛紛回落。工業(yè)增幅回落，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展乏力，銀行貸款投向的重頭行業(yè)前景暗淡，而個(gè)人房貸似乎成為最后一碟“沒(méi)有迷藥的羹”。
　　“政府宏觀調(diào)控力度加大、固定資產(chǎn)投資增速下降的情況下，商業(yè)銀行的基本建設(shè)貸款、技術(shù)改造貸款等中長(zhǎng)期貸款增速將明顯回落。這也在一定程度上為個(gè)人房貸的發(fā)展留出資金?！鄙虾ｃy行研究發(fā)展部張吉光撰文認(rèn)為。
　　另外，在資本充足率的壓力下，發(fā)展不占用或少占用資本的業(yè)務(wù)已經(jīng)成為銀行的共識(shí)?！霸谟?jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)時(shí)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)只需要計(jì)提資本的50%，所以銀行都比較愿意發(fā)展這種少占資本的業(yè)務(wù)。”佘閔華評(píng)論說(shuō)。
　　投資者紛紛提前還貸也使得銀行必須開拓新的市場(chǎng)份額以維持必要的流動(dòng)性。數(shù)據(jù)顯示：個(gè)人房貸周轉(zhuǎn)速度很快，到2003年末，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸當(dāng)年回收金額與發(fā)放金額之比達(dá)到50%左右，并以每年60%左右的速度遞增。央行提高貸款利率之后，各家銀行就面臨著更大的提前還貸壓力。
　　“浦發(fā)銀行主要是因?yàn)樘崆斑€款壓力比較大，余額上不去?，F(xiàn)在基本上貸款利率都可以優(yōu)惠10%。如果確實(shí)是優(yōu)質(zhì)的客戶，還可以再放松?！逼职l(fā)銀行個(gè)人銀行部一位內(nèi)部人士稱。
　　“現(xiàn)在銀行放松個(gè)貸，主要是因?yàn)榍耙魂囎觿x得過(guò)猛，過(guò)于強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)了，現(xiàn)在是合理的回歸。其實(shí)由央行來(lái)制定商業(yè)銀行的房貸是出力不討好?！毖胄猩虾７中袃?nèi)部人士稱。
　　“個(gè)人房貸對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上海地區(qū)的個(gè)人房貸的不良率僅為0.3%左右，而且沒(méi)有數(shù)據(jù)表明個(gè)人房貸的不良率會(huì)進(jìn)一步上升。就銀行個(gè)體來(lái)看，個(gè)人房貸的目標(biāo)增速要比整體貸款的增速快，所以在宏觀調(diào)控風(fēng)頭過(guò)后，集中放貸也是很正常的?！?華夏證券分析師佘閔華評(píng)論說(shuō)。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)/劉兆瓊）
 
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