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上海樓市三大隱患揪人心

2005年10月26日09:02   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 中國證券報 盡管“金九銀十”的到來讓上海樓市成交量稍見起色，但盤桓在不少業(yè)內人士心中的，卻仍是濃濃的悲觀。
　　上海市統(tǒng)計局日前公布的數據顯示，上海市房地產業(yè)企業(yè)家信心指數比一季度回落76.5點，跌到了1999年左右水平，進入相對不景氣區(qū)間，在各行業(yè)中居于跌幅榜首位。
　　一位業(yè)內人士指出，雖然目前上海樓市并沒有出現崩盤跡象，但是潛在的三大隱患仍令人不敢掉以輕心，上海樓市的下降通道已然形成。
　　隱患一:上市量持續(xù)攀升隨著近幾個月來上市量的不斷攀升，上海樓市的供求關系正悄然發(fā)生轉變。
　　中國指數研究院(華東分院)提供的數據顯示，7月份上海新增供應面積為124.81萬平方米，8月份上海新增供應面積為142.38萬平方米，到了9月份，新增面積一下子猛增到319.14萬平方米，十月“黃金周”后的第一周，上市量就達到120萬平方米。而與之相比，7月份上海的銷售率(當月銷售面積/當月新增面積)為19.8％，8月份上海銷售率則跌到18.98％，9月份上海銷售率進一步降到15％。
　　“上海潛在的供應量遠遠不止這些。”上海方方房產工作室分析師包靈芝表示。
　　上海統(tǒng)計局公布的2004年統(tǒng)計公報顯示，2004年，上海商品房施工面積達到9481.61萬平方米，業(yè)內人士估計，按照目前商品房的建造速度，這些施工面積將會在明后兩年陸續(xù)可用，這必然會給上海樓市造成巨大供給壓力。
　　值得注意的是，上海市有關部門日前進行了一個奇怪的舉動:上海房地產官方網站——網上房地產不再公布全市住宅均價、可售面積等關鍵數據，有關部門將這種行為的原因解釋為防止有人利用這些數據非法牟利。但一位業(yè)內人士指出，網上房地產是業(yè)內分析上海樓市的主要數據來源，屏蔽了這些數據就等于讓大家做了“睜眼瞎”，讓大家更加無法了解上海樓市的真實供求狀況。
　　隱患二:觀望氣氛濃厚在上市量不斷攀升的同時，上海樓市的觀望氣氛愈加濃厚。中國指數研究院華東分院日前在上海秋季房展會上進行的調查報告顯示，有高達71％的被調查者對上海樓市看空，并且只有5％的被調查者表示愿意在3個月內購房；59％的被調查者認為上海房市將保持房價繼續(xù)小幅下跌的走勢，12％的被調查者認為上海房價將出現大跌，只有10％的被調查者認為上海房價接下來將會回漲。
　　調查問卷還顯示，對于上海樓市此輪下跌持續(xù)時間的問題，44％的被調查者認為將持續(xù)到明年年中，28％的被調查者認為將持續(xù)到明年年底，7％的被調查者認為下跌會持續(xù)比明年年底更長的時間，只有21％的被調查者認為到今年年底就會結束。在購房時間上，43％的被調查者計劃在半年到一年之間購房，26％的購房者選擇在3－6個月內購房。
　　在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發(fā)商祭出了降價“法寶”。但在7月份開始出現降價潮后，降價對購房者的誘惑力正在逐漸減弱，觀望氣氛反而越來越強。
　　隱患三:開發(fā)商資金緊繃一篇題為《地產商滬上求借“高利貸”開出30％利率仍無人敢借》的文章近來在網上引人注目。該文稱，6月份以后，對房地產商的委托貸款利率已經達到15％，現在則摸高到18％，與地下錢莊的借貸利率相差無幾。一些小的開發(fā)商開出30％的利率仍然無人敢借，即使是對那些大的開發(fā)商也要求用充足的抵押，并且往往通過綜合利率的方式規(guī)避風險。
　　長期以來，房地產行業(yè)將財務杠桿的功能發(fā)揮的淋漓盡致。央行在《2004年中國房地產金融報告》中指出，通過銀行貸款，住房按揭等方式，房地產行業(yè)55％的資金都來自于銀行，這不僅為銀行業(yè)累積了巨大的風險，也給房地產行業(yè)埋下了一顆隨時可能爆炸的炸彈。隨著銀行開始對開發(fā)商們收縮信貸，許多開發(fā)商很快就出現了資金鏈緊繃甚至斷裂的現象，高利率求借款自然不稀奇。
　　一位業(yè)內人士告訴記者，目前上海有大大小小四千多家開發(fā)商，其中有相當一部分都是小項目公司，融資渠道窄，融資能力也很差，在銀行收緊信貸后很容易就成為市場競爭的犧牲品。而一旦上海出現這樣一批公司，形成一批爛尾樓，很容易就會觸發(fā)大規(guī)模的降價風潮，從這個角度來講，真正考驗上海樓市的時間還沒有到。
　　“目前開發(fā)商們都普遍存在資金壓力，這是不爭的事實。而判斷上海樓市的后市走勢，很關鍵的一個依據就是開發(fā)商的資金問題。”包靈芝說，“不過，也要看到，現在開發(fā)商的資金狀況和企業(yè)運作能力，比以前已經有了很大程度的提高，操作手法上也比以前靈活多了，應付資金風險的能力也更強?！?BR> 
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