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    新干線(xiàn)訊 杭州日?qǐng)?bào) “現(xiàn)在收上來(lái)的租金僅夠交管理費(fèi)，更別談當(dāng)初承諾的8%回報(bào)率了?！闭阢y行交納商鋪按揭款的吳小姐顯得頗為無(wú)奈，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的教訓(xùn)讓她心痛不已。
　　一年前，吳小姐在開(kāi)發(fā)商鋪天蓋地的廣告攻勢(shì)下，開(kāi)始投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，并且享受了一年的高額租金返還。但之后，情況出現(xiàn)了變化，由于吳小姐的商鋪所在商場(chǎng)倒閉，開(kāi)發(fā)商此前承諾的高額租金回報(bào)從第13個(gè)月開(kāi)始中斷，吳小姐也只好將自己的8平方米商鋪出租給小販經(jīng)營(yíng)，每月收取的租金僅夠交納管理費(fèi)、水電費(fèi)。吳小姐表示“當(dāng)時(shí)一時(shí)腦熱，現(xiàn)在才落到這個(gè)地步，現(xiàn)在只希望那個(gè)地區(qū)能再旺起來(lái)?！?BR>　　據(jù)了解，一般產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的操作方式是，開(kāi)發(fā)商承建一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，然后按照一定的布局和設(shè)計(jì)，分割成面積較小的若干單位，將此出售給投資者。投資者擁有該部分面積的產(chǎn)權(quán)，但是不具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，而由開(kāi)發(fā)商或者第三方成立的經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)。租金由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一收取，然后按照約定返還給投資者。
　　“一開(kāi)始，我認(rèn)為這種操作方式可靠”，吳小姐表示，在簽約購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，一家當(dāng)?shù)刂陌儇浌疽呀?jīng)進(jìn)駐該商場(chǎng)，“但我們沒(méi)有想到的是，開(kāi)發(fā)商是先拿自己的錢(qián)補(bǔ)貼給了那家百貨公司，也就是說(shuō)一年中我所收到的租金中，有一部分是開(kāi)發(fā)商自己的錢(qián)?！?BR>　　據(jù)吳小姐介紹，開(kāi)發(fā)商與商場(chǎng)約定的租金要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，不足部分則由開(kāi)發(fā)商墊付。那家商場(chǎng)就是沖著低租金來(lái)的。后來(lái)，由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，撤出了該商業(yè)項(xiàng)目，相關(guān)投資者去找他們核對(duì)賬目，才發(fā)現(xiàn)了個(gè)中蹊蹺。
　　針對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，中信實(shí)業(yè)銀行理財(cái)專(zhuān)家提醒投資者，產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目大都打出“高額返租、到期回購(gòu)”的誘人口號(hào)，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)投資者而言，經(jīng)營(yíng)公司屆時(shí)是否如約返還穩(wěn)定回報(bào)以及到期回購(gòu)等約定義務(wù)，是投資者面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。
　　由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)、經(jīng)營(yíng)公司等多方主體、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同等多層法律關(guān)系，因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠(yuǎn)比單純的房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜。另外，產(chǎn)權(quán)類(lèi)投資的年限動(dòng)輒達(dá)10年、20年，因此也存在著很大的不確定性。
　　另外，有些產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身而退。這樣造成一些急功近利的開(kāi)發(fā)商從銷(xiāo)售難易的角度去設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目。還有些開(kāi)發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。而一旦日后的經(jīng)營(yíng)真出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商也可以臨時(shí)退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。即使有相應(yīng)的擔(dān)保，但由于缺乏有效的監(jiān)管手段和變現(xiàn)能力，擔(dān)保也很難成為投資者利益的根本保證。
　　業(yè)內(nèi)人士建議，選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資者除了關(guān)心地段與價(jià)格，還應(yīng)該格外關(guān)注開(kāi)發(fā)商的背景和經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價(jià)值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，二是商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值浮動(dòng)不大，但商業(yè)價(jià)值卻因項(xiàng)目的風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇成熟的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。