下游數(shù)據(jù)

松綁個(gè)人房貸 上海欲根治存量房

2005年10月31日07:39   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)　逼近年關(guān)，上海銀監(jiān)局放開(kāi)個(gè)人房貸，不僅可以解決囤積上千萬(wàn)平米房源的問(wèn)題，還可以讓開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)償還銀行貸款，一石二鳥(niǎo)。
　　“金九銀十”的上海樓市成交量依然沒(méi)多大變化。這令上海房企最傷腦筋，銀行貸款怎么還。
　　近日，上海銀監(jiān)局給他們帶來(lái)了福音，宣布無(wú)意對(duì)銀行房貸政策的“松緊”進(jìn)行干預(yù)，上海各銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，個(gè)人房貸的貸款成數(shù)和利率(在央行規(guī)定的范圍內(nèi))均可自行決定。
　　這項(xiàng)規(guī)定不僅讓上海囤積的房源加速流動(dòng)，亦可幫助開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難關(guān)。
　　房貸松綁
　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獲悉，在銀監(jiān)局宣布該項(xiàng)規(guī)定的同時(shí)，滬上建行、中行、工行等將在近期放寬個(gè)人房貸。
　　建行方面表示，建行上海分行部分支行客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)二手房，可以獲得七成、9折基準(zhǔn)利率5.022%的貸款，而在3月央行加息后，該行確定執(zhí)行6.12%利率。中行上海分行也有支行規(guī)定，通過(guò)相關(guān)評(píng)估后，第二套房可以最高貸款至八成。甚至有銀行明言，第二、三套房同樣可給客戶(hù)9折基準(zhǔn)利率的貸款優(yōu)惠。
　　盡管個(gè)人房貸在松綁，但銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的房貸業(yè)務(wù)卻沒(méi)有公開(kāi)表態(tài)。
　　“商業(yè)銀行控制著房地產(chǎn)的供給和需求，銀行希望兩方面都平衡發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)銀行放開(kāi)需求，來(lái)刺激個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，激發(fā)人們購(gòu)房的欲望，而商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款可能會(huì)緊跟放開(kāi)。”個(gè)人理財(cái)CEO洪曦向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。
　　先前對(duì)于超過(guò)一定數(shù)額的貸款基本不審批，而上海只有部分商業(yè)銀行為資信較好的房企貸款亮綠燈，如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行為綠地提供30億元的銀行授信額度，中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行給予大華集團(tuán)超過(guò)人民幣10億元的貸款綜合授信額度。但大多數(shù)銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款仍是控制較嚴(yán)的。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，一方面開(kāi)發(fā)貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高，另一方面，目前又是遇到宏觀調(diào)控，此時(shí)銀行放開(kāi)對(duì)房企的貸款是有危險(xiǎn)的，目前一些房企銷(xiāo)售普遍不佳，資金鏈存在相當(dāng)大的問(wèn)題。
　　解決存量房
　　放寬個(gè)人房貸意在解決上海的存量房問(wèn)題。
　　房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，自9月第二周起，上海住宅新增供應(yīng)持續(xù)放量，從28萬(wàn)平方米一路狂飆，第三周達(dá)40萬(wàn)平方米，第四周突破100萬(wàn)平方米；10月第一周的上市量升至120萬(wàn)平方米。
　　“上海新樓市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)‘銀十’的跡象，日成交量在600套左右徘徊，目前新房上市激增、新房市場(chǎng)在售數(shù)量巨大，成交量停滯，價(jià)格普跌。
　　而如今的成交量確有一定幅度的回升，但與新盤(pán)上市量的成倍增長(zhǎng)相比，差距越拉越大，新盤(pán)的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售量?！胺慨a(chǎn)之窗資深分析師尹喻向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。
　　政策面“警報(bào)聲”沒(méi)有消除，目前的供求比例失衡，9月成交量雖有回升，但力度不大，且受外力的影響較大，大勢(shì)向下尋找新的制衡價(jià)位的可能頗大。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年上海商品房銷(xiāo)售面積為1008.7萬(wàn)平方米，增幅比一季度回落41.2%。而7月，上海商品住房的成交量為77.8萬(wàn)平方米，僅為今年最大單月成交量的1/3。
　　“今年上海的投資和投機(jī)需求幾乎被全然遏制，由此可能導(dǎo)致近600萬(wàn)平方米的空置面積，加上去年年底的395萬(wàn)平方米，總空置量近1000萬(wàn)平方米，接近1996、1997年空置房頂峰時(shí)期的數(shù)量?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。
　　“目前，銀行為房貸”松綁“，一方面是為了自身的考慮，因?yàn)槟壳般y行的存款太多，需要合理地流出，另一方面，目前市場(chǎng)存量房較多，需要迅速消化，讓開(kāi)發(fā)商回籠資金，到年底開(kāi)發(fā)商也需要還貸，銀行這時(shí)候放開(kāi)個(gè)人房貸，也是從刺激市場(chǎng)方面考慮的，更是幫助開(kāi)發(fā)商渡難關(guān)?！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿說(shuō)。
　　化解風(fēng)險(xiǎn)
　　銀根緊縮導(dǎo)致各商業(yè)銀行的個(gè)人房貸直線下降，從7月開(kāi)始一些商業(yè)銀行悄悄放開(kāi)個(gè)人房貸。
　　先是對(duì)原來(lái)的老公房的貸款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了優(yōu)惠利率，并且在考察一定房齡和地段的情況下，開(kāi)始放寬貸款成數(shù)。
　　然而這一系列“松綁”動(dòng)作，標(biāo)志著先前“君子協(xié)定”的解除。在3月央行宣布房貸新政之后，上海銀行業(yè)在銀行同業(yè)公會(huì)正式協(xié)議之余，還一致達(dá)成“君子協(xié)定”：第一套房最高貸7成，可實(shí)行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基礎(chǔ)上提高首付比例，實(shí)行6.12%的基準(zhǔn)利率。
　　在這個(gè)所謂的“君子協(xié)定”下，滬上銀行的個(gè)人房貸直線下降，有人戲言，“君子協(xié)定”變?yōu)殂y行自我封殺的“牢籠”。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上海的房貸余額負(fù)增長(zhǎng)20億元左右，8月的上海房貸余額增長(zhǎng)額度為負(fù)18億元。
　　就在銀行房貸量下降，將會(huì)影響到銀行的上市步伐，一些銀行暗地放開(kāi)個(gè)人房貸的同時(shí)，上海銀監(jiān)局宣布：無(wú)意對(duì)銀行的房貸政策的“松緊”進(jìn)行干預(yù)。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，上海銀監(jiān)局的態(tài)度是明智的。它實(shí)際是看到了積壓樓盤(pán)過(guò)多會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)、適度松綁，從市場(chǎng)需求方面促動(dòng)，消化存量房，也是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的利器。
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