下游數(shù)據(jù)

專家告誡：不要輕言上海樓市全面回暖

2005年11月01日14:37   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    東方網(wǎng)11月1日消息：沒有人希望樓市低迷，然而，上海樓市的底部在哪里？
　　一位不愿具名的房地產(chǎn)金融學(xué)教授指出，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)理論上講，上海目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應(yīng)該長(zhǎng)達(dá)２年以上，要恢復(fù)像去年那樣的“高速”發(fā)展，更是需要恢復(fù)數(shù)年的元?dú)??！安灰p言上海樓市全面回暖！”他告誡。
　　華東師范大學(xué)教授余南平認(rèn)為，任何一類產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)萎縮。前一種情況視乎降價(jià)程度能否達(dá)到市場(chǎng)底線并出現(xiàn)極大的需求量，而后一種則必然要經(jīng)歷兩至三年的冷場(chǎng)。當(dāng)然無(wú)論是何種情況，底部的持續(xù)時(shí)間都將相當(dāng)漫長(zhǎng)，如今，上海樓市僅僅經(jīng)歷６個(gè)月的市場(chǎng)遇冷期，這還只是一個(gè)短暫的開始。
　　多數(shù)人認(rèn)為，“成也蕭何，敗也蕭何”—市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵還在于價(jià)格。當(dāng)有人問(wèn)中原地產(chǎn)主席施永青為什么上海樓市成交量還沒有恢復(fù)時(shí)，這位浸淫地產(chǎn)界幾十年的“老江湖”只是說(shuō)了一句話，“他們降得還不夠多！”
　　眼下，盡管降價(jià)的邊際效應(yīng)在遞減，價(jià)格戰(zhàn)失靈的恐懼向開發(fā)商襲來(lái)，但多數(shù)意見認(rèn)為，要結(jié)束樓市疲軟的“不應(yīng)期”，唯有調(diào)價(jià)，將價(jià)格一步調(diào)到位。價(jià)格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價(jià)格才將是曖昧、低迷樓市的終結(jié)者。
　　“不管開發(fā)商是否心存幻想，價(jià)格必須回調(diào)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院（華東）副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，樓盤能否賣得動(dòng)，關(guān)鍵看性價(jià)比，“只有那些價(jià)格、品質(zhì)都尊重客戶的樓盤才有售出的希望?！?BR>　　事實(shí)上，目前市場(chǎng)上大凡銷售尚可的樓盤，都是那些性價(jià)比突破了消費(fèi)者心理底線的樓盤。譬如９月初，萬(wàn)兆地產(chǎn)率先以“特價(jià)房”的方式，在上海南郊七寶地區(qū)推出三幢小高層，均價(jià)不到７０００元/平方米，回落到該項(xiàng)目２００４年年初的水平。結(jié)果，兩天之內(nèi)銷售１４０余套，回籠資金超過(guò)１億元。綜觀９月份，上海樓市成交的熱點(diǎn)明顯集中在降價(jià)樓盤。１０月上旬的房展會(huì)上，被看好的也是“特價(jià)樓盤”。
　　“房?jī)r(jià)，確切地講是下調(diào)的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在是決定成交量的首要因素。降價(jià)營(yíng)銷成了撬動(dòng)市場(chǎng)成交量的一大支點(diǎn)和關(guān)鍵要素?！鄙虾ＨA燕置業(yè)策劃有限公司副總經(jīng)理鄧偉博士說(shuō)。
　　買賣雙方會(huì)接受什么樣的價(jià)格體系？市場(chǎng)將在什么區(qū)間達(dá)成均衡？
　　“房?jī)r(jià)必須有較大幅度的調(diào)整?！狈椒椒慨a(chǎn)工作室主任胡宗亙認(rèn)為，跟風(fēng)不只是消費(fèi)者的專利，開發(fā)商也會(huì)如此，當(dāng)市場(chǎng)上多數(shù)開發(fā)商都采取這種行為時(shí)，必將把價(jià)格降到更低。
　　鄧偉告誡，一旦降價(jià)的示范效應(yīng)疲軟，后來(lái)者也許只能品味“先降主動(dòng)，后降被動(dòng)”的滋味。中國(guó)指數(shù)研究院分析師陳晟為，在收支雙向擠壓下，今年年底、明年第一季度，開發(fā)商的資金壓力將達(dá)到最高點(diǎn)，屆時(shí)新的降價(jià)波將不可避免；開發(fā)商不得不迎合市場(chǎng)，最終讓“房?jī)r(jià)回落到去年９月份的水平?！彼踔吝€斷言，“利潤(rùn)率不降低、樓市不進(jìn)入理性狀態(tài)，宏觀調(diào)控就不會(huì)停止。開發(fā)商一定要有這樣的意識(shí)?！?BR>　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市走出危機(jī)的過(guò)程會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
 
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