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    昨日，深圳市地方稅務局在深圳主要媒體發(fā)布通告，決定從2005年11月1日起開始征收土地增值稅，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預征、后清算、多退少補”的辦法征收。
    國泰君安研究員張宇向記者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值稅，當時各家券商也都作了調(diào)研和分析，應當說對于年內(nèi)出臺這一政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都有心理準備。而從開發(fā)商的實際反應來看，新政策的影響也已由“肉疼”轉(zhuǎn)為“皮疼”。
    預征模式向全國看齊
    早在1993年12月，國務院就發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1995年財政部頒布實施細則。深圳市曾經(jīng)征收過土地增值稅，隨后出于吸引消費、擴大投資的需要而停止征收。
    對于此次恢復征收該稅種，平安證券研究員姜正培認為，1-10月深圳市政府出讓土地同比下降50%，土地供需矛盾比較尖銳，開征土地增值稅的主要目的就是要緩解矛盾，抑制開發(fā)商利潤空間，同時增加政府財政收入。他表示，深圳市地稅局選擇在這個時點出臺，還與最近深圳的樓市比較“瘋”有關。今年以來內(nèi)地尤其是上海地區(qū)房價下跌，但深圳的房價上漲幅度較大，投資氣氛比較濃，與大環(huán)境不大相符。
    此次再征土地增值稅，深圳市地稅局在征收管理辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，稅務機關對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，將按兩種預征率征收土地增值稅，其中對轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預征。
    通告表示，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。按照有關規(guī)定，增值額與扣除項目金額比率在50%以內(nèi)、50%-100%、100%-200%及200%以上的，稅率分別為30%、40%、50%、60%；對于納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免收土地增值稅。
    多數(shù)研究員指出，深圳預征土地增值稅的規(guī)定基本與內(nèi)地很多城市的做法相同。實際上，由于房地產(chǎn)項目常常滾動開發(fā)，確認扣除項目難度很大，上海、北京、南京等城市都采取了相對變通的預繳方式，直接與當期銷售收入掛鉤，而這種方式對開發(fā)商的實質(zhì)影響有限。
    開發(fā)商“心病”大消
    招商地產(chǎn)財務總監(jiān)黃培坤認為，“（開征土地增值稅對公司）多少會有影響，只不過是長期或當期、大或小的問題，不同的企業(yè)所受影響也會不一樣?！眲倓倧耐獾爻霾罨貋淼乃S后表示，要仔細研究一下通告內(nèi)容。公司董秘陳宇則認為，這一征收管理方式比預想的要好很多。
    招商證券研究員余志勇8月份發(fā)表的一份研究報告認為，開征土地增值稅對深圳本地高檔物業(yè)以及原來通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓低成本拿地的項目會有抑制作用。他認為，在深圳本地股當中，金地所受影響較小，萬科次之，招商地產(chǎn)和華僑城所受影響大一些。
    萬科有關人士向記者表示，深圳開征土地增值稅對公司的影響其實并不大，一方面國內(nèi)很多地方已開征了此稅種，另一方面，2004年來自深圳的14億元收入僅占集團74.6億元營業(yè)收入的18.69%，就算未來能達到20億元，按0.5%的稅率計算，每年所增加的成本只有1000萬元左右。
    金地集團在深圳的土地儲備項目均為普通住宅，如果按四級累進的相關規(guī)定，有可能達不到繳交土地增值稅的標準。該公司內(nèi)部人士告訴記者，采取先預征后清算方式對公司的影響亦不會太大。
    值得注意的是，原則上稅務部門在房地產(chǎn)實際交付之后再予以清算，多退少補，但對于預征后的兩步驟，很多地方最后是不了了之，原因就在于最終的清算涉及到扣除項目的問題，計算相對比較復雜。
    張宇和聯(lián)合證券研究員劉湘寧亦認為，“上有政策、下有對策”，由于扣除項目上涉及到多元性和調(diào)控性，開發(fā)商很容易通過成本調(diào)控來回避征稅，在這一情況下，稅務部門也可能就以預征數(shù)額作為最終的征收數(shù)額。不過，這樣做必然會導致高端樓盤開發(fā)商受益。
    難擔抑制房價重任
    深圳市地稅局規(guī)定，對于個人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅的，土地增值稅將予以免征。對供需矛盾較突出的深圳樓市而言，此類住宅產(chǎn)品的交易與價格將不會受到影響。
    此外稅務部門規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，居住不滿3年的要全額征收土地增值稅，居住3-5年的將減半征收土地增值稅，超過5年以上的(含5年)才可免征土地增值稅。據(jù)認為，這在一定程度上有助于抑制深圳的投機性購房熱潮，令樓價上漲空間受限。
    劉湘寧表示，實際上開發(fā)商可以輕易將新增成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。姜正培亦認為，作為溫和的政策措施，開征土地增值稅對抑制房價的作用可能不太明顯，開發(fā)商甚至更有理由要提價。
    招商地產(chǎn)財務總監(jiān)黃培坤認為，開發(fā)商能否將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，要看其實力、品牌以及市場承受能力的好壞。業(yè)內(nèi)人士表示，從目前深圳樓市走向來看，顯然在一段時期內(nèi)開發(fā)商仍可從容將增加的成本打入到房價當中，開征土地增值稅后，指望房價下跌是不太現(xiàn)實的。
    姜正培仍很擔心當前的深圳樓市，“現(xiàn)在深圳與去年的上海很相似，出于某種考慮，地方政府現(xiàn)在只出臺溫和的政策，房價還會往上漲，一旦漲得過分了，政府遲早還是要出臺更嚴厲的政策?！?BR>    帶有半官方色彩的深圳市房地產(chǎn)研究所日前已發(fā)出建議，要求提高首付比例，以遏制房價日漸高漲的趨勢。劉湘寧特意提醒，這劑“猛藥”對市場及個股的影響值得關注。分析認為，政府的調(diào)控措施多少會對投資者造成一定的心理影響，比如受此因素影響，8月份深圳本地地產(chǎn)類上市公司股價曾出現(xiàn)過大幅波動。但相對于這些地產(chǎn)公司的投資價值，姜正培認為，“大跌之時就是買入機會?！保▉碓矗褐凶C網(wǎng)）