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    新干線訊 中國(guó)證券報(bào) 2005年，深圳全年房?jī)r(jià)可能上漲20％？近期該觀點(diǎn)經(jīng)媒體公布后引起市民廣泛關(guān)注。2005年以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目標(biāo)的一系列房產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，就在其他城市房地產(chǎn)業(yè)遭遇“狙擊”的時(shí)候，深圳房?jī)r(jià)卻創(chuàng)下了近幾年來的新高，今年1－9月份同比上漲了12.05％。有關(guān)專家指出，深圳目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資比例在全國(guó)僅次于上海，達(dá)到17％，距離國(guó)際警戒線20％已經(jīng)不遠(yuǎn)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入敏感時(shí)期，各方面應(yīng)該予以重視，否則將給深圳地產(chǎn)帶來不可估量的負(fù)面影響。
　　全年樓價(jià)可能上漲20％
　　盡管深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月之后出現(xiàn)一定的觀望氣氛，但是房?jī)r(jià)并未如人們當(dāng)初想象的那樣應(yīng)聲而跌，相反卻表現(xiàn)出一定的價(jià)格剛性。隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，深圳樓市出現(xiàn)集中放盤的現(xiàn)象。但是與上海市場(chǎng)上開發(fā)商以變相降價(jià)方式吸引購(gòu)房者不同，深圳樓價(jià)仍然堅(jiān)挺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月樓市均價(jià)為6641元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83％；8月樓市均價(jià)為6798.2元/平方米，同比增長(zhǎng)11.97％。按照中原地產(chǎn)的推測(cè)，如果第四季仍然承接三季度的熱銷趨勢(shì)，那么漲幅也不會(huì)低于10％－15％，2005年全年的樓價(jià)漲幅預(yù)計(jì)約為20％左右，最高可能達(dá)到25％，最低則為18％左右。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，經(jīng)過第三季度對(duì)新政的消化后，整個(gè)深圳房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站穩(wěn)腳跟，秋交會(huì)則是第四季度樓市新一輪強(qiáng)勁反彈的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而引領(lǐng)這新一輪反彈的就是高端物業(yè)。張偉分析道:“市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)狂熱的地步，很多人買房子時(shí)只關(guān)心還有沒有房子可買，根本就不問價(jià)格?！痹谶@樣的明朗局勢(shì)下，年底前房?jī)r(jià)出現(xiàn)20％的漲幅在所難免。
　　從調(diào)查結(jié)果分析，意向購(gòu)房者的分布特征為:年齡介于26－35歲，家庭年收入介于6－12萬元之間。由此可見，目前有購(gòu)房需求的大多為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購(gòu)買力所能購(gòu)買的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購(gòu)買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。
　　調(diào)查顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，所需的戶型面積集中在60－100平方米；市民計(jì)劃購(gòu)房的總價(jià)平均為64.1萬元/套，主要分布于30－80萬元之間，預(yù)期支付80萬元以上購(gòu)房的不到兩成；市民能夠接受的單價(jià)平均為6408.4元/平方米，主要分布于4000－8000元之間，能接受8000元以上單價(jià)的不到20％?？梢姶蠖鄶?shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價(jià)格也不能太高。反觀當(dāng)前市場(chǎng)上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價(jià)在8000元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價(jià)往往都在80萬元以上。反差如此之大，因此在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購(gòu)一空的景象就不難理解了。
　　樓價(jià)上漲動(dòng)力來自何處
　　為何在以調(diào)控房?jī)r(jià)為目標(biāo)的房地產(chǎn)新政年，深圳樓價(jià)漲幅卻突然從5％左右上升到18％，2005年的房?jī)r(jià)漲幅到底來自哪里？
　　“近年來，深圳住房供給量保持小幅增長(zhǎng)，而需求量卻保持高速增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)?！睒I(yè)內(nèi)人士幾乎無一例外將供求失衡作為導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的首要因素。從各方面的數(shù)據(jù)來看，這也是現(xiàn)階段一個(gè)重要的事實(shí)。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，1－8月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，供求比為0.73:1。而按照通常標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)比例在1.3:1才能保證供求的相對(duì)平衡。如果達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲?，F(xiàn)階段，深圳局部地區(qū)就出現(xiàn)了賣方市場(chǎng)。在賣方市場(chǎng)中，購(gòu)房者是處于一種弱勢(shì)的地位，開發(fā)商掌握著絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，房?jī)r(jià)的高低一定程度上由其說了算。
　　談及房?jī)r(jià)的上漲，世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理甘偉表示，這與房地產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，價(jià)格上漲很大程度上是由豪宅的放量拉動(dòng)的。深圳的人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量決定了樓市主體需求是普通商品住宅，如面積適中、價(jià)格實(shí)惠的中小戶型。此類產(chǎn)品尤其是在關(guān)內(nèi)的供應(yīng)稀缺，必然導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格的上漲。而關(guān)外的新開樓盤面積達(dá)310萬平米，占全市的61％，這也是供應(yīng)分布失衡的表現(xiàn)。英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波認(rèn)為，細(xì)心觀察就可發(fā)現(xiàn)，近來重現(xiàn)的排隊(duì)認(rèn)購(gòu)人群中存在不少的投機(jī)者。投資和投機(jī)的比例在樓市“金九銀十”的季節(jié)有不小的升幅，這是房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)重要因素。
　　“8月份以來新房炒作和投資風(fēng)氣有抬頭的跡象，國(guó)際資本也正蠢蠢欲動(dòng)，最近英聯(lián)還接待了來自以色列的投資客”，郭建波補(bǔ)充說明。郭建波認(rèn)為，除了投資渠道匱乏外，還在于這些投資投機(jī)客賭的是房?jī)r(jià)上漲周期，而非投資的租金收益。因此，在深圳房?jī)r(jià)上漲的周期內(nèi)，即便要交上一筆營(yíng)業(yè)稅，也還是有得賺，不會(huì)對(duì)投機(jī)投資形成很大障礙。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，投資客越多，價(jià)格也是越來越高的。在一個(gè)投資性需求所占比例高的市場(chǎng)中，其需求不一定是真實(shí)有效的，但卻能拉動(dòng)價(jià)格上升。投資比例上升助推房?jī)r(jià)上漲，產(chǎn)生的后果之一就是使得真正有需要的人，要很高的成本才能買到住房。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)一二手房的客戶成交資料來看，8、9兩個(gè)月的投資比例增加至18％，已接近20％的國(guó)際警戒線，也比新政出臺(tái)后的6、7月上升了接近10％。據(jù)張偉分析，是政策原因造成了這兩個(gè)月新房交易原先投資客的滯后放量，即使是二手樓的交易中，雖然有營(yíng)業(yè)稅的存在，投資需求仍在膨脹。另外一個(gè)數(shù)據(jù)也說明了現(xiàn)今深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存有著數(shù)目不少的投資客。在房?jī)r(jià)上漲的過程中，出現(xiàn)一個(gè)特殊的現(xiàn)象就是房?jī)r(jià)的較快上漲而租金漲幅卻不大。這在一定程度上表明現(xiàn)有房?jī)r(jià)漲幅部分是由投資的需求來拉動(dòng)的。在考慮所有的客觀因素之后，一個(gè)不可忽略的主觀因素就是開發(fā)商將樓盤分期銷售，變相抬價(jià)。從5月以來的開發(fā)商推遲工程進(jìn)度以及“惜售”的做法在一定程度上造成了“供不應(yīng)求”的局面，人為造成供應(yīng)少、需求多的現(xiàn)象，從而在一定程度上導(dǎo)致了高漲幅。
　　政府出手平抑樓價(jià)
　　“由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，在一定程度上產(chǎn)生了供需結(jié)構(gòu)失衡?！蓖滦?中國(guó))地產(chǎn)董事長(zhǎng)王波認(rèn)為。據(jù)稱，在連續(xù)三年特區(qū)內(nèi)停止住宅用地供應(yīng)之后，2006年特區(qū)內(nèi)住宅土地供應(yīng)將重新開閘。日前舉行的2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃編制會(huì)議確認(rèn)，2006年深圳市將適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，并在特區(qū)內(nèi)適量供應(yīng)房地產(chǎn)用地。鑒于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的住宅需求，深圳市每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。2006年將在強(qiáng)調(diào)節(jié)約、集約、高效利用土地資源的前提下，以增量供應(yīng)與存量盤活相結(jié)合，特區(qū)內(nèi)供應(yīng)與特區(qū)外供應(yīng)相結(jié)合，適當(dāng)增加深圳市房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，并相應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還將在特區(qū)內(nèi)適量供應(yīng)房地產(chǎn)用地。
　　深圳市政府決定適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量的消息一出，立馬有人拍案叫好，甚至有人說房?jī)r(jià)大跌在即。但是，目前深圳異?？簥^的樓市，并不是一夜之間形成的。在新政高壓下，京滬樓市紛紛冷場(chǎng)的大環(huán)境里，唯有深圳樓市經(jīng)過短暫的適應(yīng)調(diào)整后強(qiáng)勁反彈。一方面是供應(yīng)緊張?jiān)斐傻模匾氖悄壳笆袌?chǎng)已經(jīng)形成一個(gè)狂熱的總體趨勢(shì)?，F(xiàn)在的市場(chǎng)亢奮狀態(tài)如果沒有遭遇重大的政策阻力，預(yù)計(jì)最少要延續(xù)到明年上半年。僅僅是“適當(dāng)”的增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，就能給市場(chǎng)降溫，恐怕過于樂觀。況且，明年新增的供應(yīng)量，至少也要1－2年后才能推出市場(chǎng)。因此，多想辦法加大開發(fā)商手中存量土地的開發(fā)，趕快開動(dòng)城中村改造，才是當(dāng)務(wù)之急。值得一提的是，來自學(xué)界與業(yè)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為深圳樓價(jià)是理性而穩(wěn)健的。在剛剛結(jié)束的秋交會(huì)上，朗咸平教授表示:“廣東不是上海，深圳樓市一直比較理性?！鄙钲谏鲜蟹科笕缛f科、金地都不約而同加大了在珠三角地區(qū)的投資比例。深圳金地公司總經(jīng)理黃俊燦認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)業(yè)仍處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅多少取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況。
　　深圳戴德梁行總經(jīng)理程家龍也認(rèn)為，在未來兩三年內(nèi)，深圳樓市還會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)溫和增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。今年，一部分房企受政策影響推遲樓盤推廣進(jìn)度，相信從第四季到明年供應(yīng)會(huì)增加。明年起城中村改造啟動(dòng)之后也會(huì)增加供應(yīng)，因此特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的可能性并不存在；另一方面，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，整個(gè)特區(qū)土地供應(yīng)有限，交通設(shè)施持續(xù)改進(jìn)，因此房?jī)r(jià)大跌的可能性也不存在。