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    房屋預(yù)售制下的房產(chǎn)商盈利模式
    ■一旦獲得土地，土地行政性壟斷轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)性壟斷
    ■依靠銀行墊付大部分成本，風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者與銀行
    ■房屋建筑剛開始，即可通過房屋預(yù)售回籠資金
    ■通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格
    ■逐漸提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺
    ■在看漲背景下，消費(fèi)者對(duì)降價(jià)房質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，買漲不買跌
    ■在包括投機(jī)在內(nèi)的旺盛需求下，缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力
    ■房?jī)r(jià)下跌會(huì)壓縮利潤(rùn)空間，存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)
　　期房預(yù)售制該不該取消？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容昨日接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪。
    房屋預(yù)售制令開發(fā)商“空手套白狼”
　　8月份，央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
　　《報(bào)告》一出，建設(shè)部新聞發(fā)言人于8月24日宣布：近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。
　　“房地產(chǎn)開發(fā)商為什么會(huì)對(duì)央行的建議反應(yīng)如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商‘空手套白狼’式的暴利獲取途徑。”易憲容一語(yǔ)道破天機(jī)。
　　易憲容指出，房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行和承建商墊付大部分成本，房屋建筑剛一開始就可通過房屋預(yù)售貸款回籠資金。這種方式可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者與銀行。
　　已有研究表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源大部分是銀行。2004年，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)銀行貸款。
　　“房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預(yù)售制度?！币讘椚葜赋?。
    央行報(bào)告點(diǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)死穴
　　“央行的《報(bào)告》點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的死穴，房地產(chǎn)業(yè)把國(guó)內(nèi)銀行業(yè)捆綁住了?！币讘椚菡f(shuō)：“這種制度讓房地產(chǎn)開發(fā)商的融資完全依賴到國(guó)內(nèi)銀行身上，必然會(huì)增加國(guó)內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行的風(fēng)險(xiǎn)就是不良資產(chǎn)，它最后一定會(huì)歸結(jié)到整個(gè)社會(huì)民眾都來(lái)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)上?！?BR>　　易憲容表示，房屋預(yù)售制為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會(huì)財(cái)富制造可趁之機(jī)。
　　“如通過‘炒樓花’制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的?！币讘椚葸M(jìn)一步分析稱。
    開發(fā)商靠房屋預(yù)售抬高房?jī)r(jià)
　　易憲容認(rèn)為，此前幾個(gè)月，個(gè)別城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫也和房屋預(yù)售制有關(guān)。
　　“據(jù)我了解，不少房地產(chǎn)開發(fā)商看上一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后，先通過種種方式募集到資金，甚至于有時(shí)借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項(xiàng)目開工。只要一開工，房地產(chǎn)開發(fā)商就開始辦房屋預(yù)售證準(zhǔn)備銷售。房屋一銷售，開發(fā)商先把已經(jīng)借的錢還了?！?BR>　　“賣出的房子都是凈利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)商之后就開始逐漸提高房?jī)r(jià)慢慢賣，而房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。這就是我們購(gòu)房民眾看到的所謂期房?jī)r(jià)格低的幻覺。”
　　“如果是現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商一則要承擔(dān)資金成本，二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房?jī)r(jià)多會(huì)越賣越低，特別是在房子銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下更是如此?！币讘椚菡f(shuō)。
    房屋預(yù)售讓消費(fèi)者買不到便宜房
　　易憲容說(shuō)：“在目前中國(guó)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非競(jìng)爭(zhēng)的壟斷性市場(chǎng)，特別是土地的獲得更決定了這個(gè)市場(chǎng)的非競(jìng)爭(zhēng)性。要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)獲得土地，或者是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主宰，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)性壟斷?！?BR>　　他進(jìn)一步解釋稱：“房?jī)r(jià)下跌會(huì)壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，這樣的競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)（房地產(chǎn)新政后，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在一起開會(huì)商量就是這種價(jià)格合謀）。在需求旺盛的條件下（包括投機(jī)需求在內(nèi)），開發(fā)商之間更加缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的外部壓力。而更嚴(yán)重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下（開發(fā)商時(shí)常制造漲價(jià)升值的假象，如最近北京的房?jī)r(jià)，其實(shí)往往是有價(jià)無(wú)市），消費(fèi)者反而會(huì)對(duì)降價(jià)出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、‘價(jià)格越低房子越賣不出去’的惡性循環(huán)?！?BR>　　“保持房?jī)r(jià)剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險(xiǎn)、獲得超額利潤(rùn)等因素，成為開發(fā)商價(jià)格合謀的動(dòng)力?！币讘椚輳?qiáng)調(diào)。
　　易憲容將開發(fā)商得以成功完成價(jià)格合謀，歸因于房屋預(yù)售制?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商如果用自己的資金或借貸他處的資金作支撐，不僅會(huì)增加他們合謀的成本（因?yàn)榻栀J是要成本的），而且也可能讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拋售樓房，從而房?jī)r(jià)快速下降?？梢哉f(shuō)，這幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，房屋預(yù)售制度是最為重要的原因?！?BR>     取消房屋預(yù)售制可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
　　“如果不取消，一定要推行房屋預(yù)售制度，那么這種制度的巨大風(fēng)險(xiǎn)就得建立一種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制來(lái)保證。就目前的情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)房屋預(yù)售制度沒有這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。因?yàn)椋?994年提出的《住房預(yù)售管理法》是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。即使住房預(yù)售制度不取消，也得對(duì)該法進(jìn)行修改與完善?！币讘椚荼硎尽?BR>　　“因此，目前要檢討這種制度有哪些問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪些風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)又是誰(shuí)在承擔(dān)?！币讘椚菡f(shuō)。
　　談及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，他建議：“一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。二是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行嚴(yán)格的信用審查。三是政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，事前、事中、事后都有嚴(yán)格監(jiān)管?！?BR>　　易憲容說(shuō)：“如果房屋預(yù)售制度不取消，也不要把整個(gè)制度的風(fēng)險(xiǎn)讓消費(fèi)者及銀行來(lái)承擔(dān)，而應(yīng)讓房地產(chǎn)開發(fā)商也來(lái)承擔(dān)?！保▉?lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）