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   “金九銀十”慘淡收場，普陀長壽路沿線樓盤，最高時達到20000元/平方米，目前僅有10000元/平方米左右的最低價，下滑幅度達到50%；同樣的情況在靜安區(qū)的某著名樓盤也有出現(xiàn)，從最高價時的28000元/平方米到最低價的14000元/平方米。在這種情況下，投資客也基本淡出市場,購房者是否該入市，或者在什么區(qū)域入市最為合適，可謂眾說紛紜。
    內(nèi)環(huán)價格波動下調(diào)
   上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域主要分成兩類：中心高檔區(qū)域和新興發(fā)展區(qū)域。前者主要是靜安、黃浦、盧灣、徐匯和浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，后者主要是長寧、閘北、普陀、虹口、浦東新區(qū)世紀公園區(qū)域。房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整，主要就集中在中心城區(qū)的高價房源。因而，在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域普遍價格下跌較快，尤其是新興發(fā)展區(qū)域。
    普陀、虹口兩個投資者密集的區(qū)域，價格下調(diào)勢頭迅猛：如普陀長壽路沿線樓盤，最高時達到20000元/平方米，目前僅有10000元/平方米左右的最低價，下滑幅度達到50%；同樣的情況在靜安區(qū)的某著名樓盤也有出現(xiàn)，從最高價時的28000元/平方米到最低價的14000元/平方米。
    此外，內(nèi)環(huán)以內(nèi)價格下滑幅度較小的區(qū)域有徐匯復(fù)興西路、華山路區(qū)域：該區(qū)域由于新建樓盤少，客戶主要為海外客戶，而樓盤價格在幾年的市場運作后已經(jīng)達到了一個均衡點，故而價格波動很小。
    同樣，黃浦、盧灣區(qū)的高價新建樓盤，在淺水灣花園放出14000元/平方米以下的開盤價后，二手房市場也開始逐漸回歸理性，如漢宇地產(chǎn)近期成交的一套盧灣都市花園的全裝修二房，最終成交單價為15000元/平方米，相較同期價格回落20%。陸家嘴區(qū)域，以世茂濱江花園、菊園、仁恒濱江花園等二手房成交情況來看，均價也回落到25000元/平方米左右，下降幅度達30%。
    總體而言，整個內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓市目前呈現(xiàn)一個尚未穩(wěn)定下調(diào)的趨勢，結(jié)合市場上出現(xiàn)的幾例內(nèi)環(huán)新樓開盤價低于9000元的新聞，漢宇地產(chǎn)市場研究中心認為：目前在內(nèi)環(huán)區(qū)域置業(yè)時機尚未成熟，尚可持幣等待。
    中環(huán)下調(diào)幅度微小
    中外環(huán)間區(qū)域因為價格和地段適中，得到了很多購房者及二次購房者的青睞。漢宇地產(chǎn)市場信息中心的資料顯示：在中環(huán)線穿越的上海市北區(qū)真北路、五角場區(qū)域價格有所下調(diào)，幅度也在15%左右。其中，真北路沿線的上海家園、海棠苑等，已經(jīng)從年初均價9500元/平方米調(diào)整到現(xiàn)在的8800-9000元/平方米。
    楊浦區(qū)中環(huán)線五角場地區(qū)段建成，而周邊又有大學(xué)集中的優(yōu)勢，因此在樓市的調(diào)整過程中，尚有一定的題材可作：諸如文化花園和三湘世紀花城等樓盤的成交均價仍可保持在11000元/平方米以上。而沿黃興路、楊浦大橋一線的周邊樓盤，則因為之前的樓價上漲速度過快，不得不在總的下調(diào)趨勢中蟄伏，其均價也由12000元/平方米調(diào)整至目前的10000元/平方米。
   漢宇地產(chǎn)認為，目前楊浦區(qū)中外環(huán)間區(qū)域的價位水平不高，如果希望短期內(nèi)套現(xiàn)成交的，還是要仔細分析物業(yè)的實際市場情況定價；如對目前的市場價格不滿意，則可考慮先行出租，待中長期的樓市調(diào)整結(jié)束后再出售；而對購房者來說，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了值得購入的少數(shù)房源。
   10月底，浦東“第九城市”作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤開盤最低價竟達到了7350元/平方米，而這樣的價格促使該樓盤的成交量遠遠高出周邊同類樓盤。這一價格從某種程度上來說，并非是浦東新區(qū)樓市價格下調(diào)的極致，而僅僅是一個開始，預(yù)示的信號就是將會引起浦東樓市新一輪的價格下調(diào)走勢。而在浦東新區(qū)的中外環(huán)間，目前的均價在7500-8500元/平方米左右，而市場上也會出現(xiàn)少數(shù)低于這個均價的樓盤，萬邦都市房源209平方米的五房兩廳三衛(wèi)，目前成交價7500元/平方米。
    穿過黃浦江，中環(huán)線在浦西的南面主要經(jīng)過的是虹梅地區(qū)和長寧西郊區(qū)域。近期地鐵2號線西延伸段和中環(huán)線的建設(shè)使得交通得到大大的改善，離中山公園的距離被大大縮短；而公園、學(xué)校、醫(yī)院的興建，大賣場、銀行、影院等生活配套的跟進建設(shè)，也使該地區(qū)的經(jīng)濟地位迅速提升，房價也隨之步步上漲，使其受到了投資客和置業(yè)者的追捧。到今年上半年新政出臺前，房價已上升到一定高位，均價在1.1萬—1.2萬元每平方米之間。
    而在目前的市場上，新涇地區(qū)的二手房房價因為房齡長、房屋陳舊、投資客大量拋盤等原因影響，出現(xiàn)了比較明顯的下調(diào)走勢，目前該區(qū)域均價下降至8000-8500元/平方米左右。近期房價略有小幅回升，但總體還處于下調(diào)的過程中；漢宇天山分行近期成交一套茅臺新苑的二房（現(xiàn)房），為66.91平方米的二室戶，成交價60萬，成交單價8900元/平方米。隨著銀行貸款的一定放松，以及業(yè)主賣價的合理化，該區(qū)域的部分二手房成交量有所復(fù)蘇，但成交價格保持目前水平。
    漢宇地產(chǎn)市場研究中心認為：中環(huán)間的物業(yè)也尚在下調(diào)過程中，但各個區(qū)域具體情況略有不同?？紤]到這一區(qū)域的優(yōu)勢，相信與內(nèi)環(huán)區(qū)域的房產(chǎn)相比較，其波動幅度將會更小，購房者可以開始進行市場考察。
    外環(huán)明顯下跌
    而在外環(huán)區(qū)域，比較有代表性的就是閔行區(qū)。閔行區(qū)的夏朵小城、九歌上郡等，都明確地大幅打折降價，降價幅度在15%以上；包括本周開始，松江新城的樓盤，從年初的6500-7000元的均價，回落到現(xiàn)在的4500元左右的均價，且有開發(fā)商已打出3000元價位的新盤。
    此外，近期在新樓盤市場明顯下調(diào)的過程中，不僅二手房市場受到影響，紛紛下滑；租賃市場也因為眾多二手樓盤轉(zhuǎn)售為租，市場供應(yīng)增加，而造成成交價格的較大下調(diào)。都市店近期成交的一些案例也說明了目前市場上確實存在這種租金較大下調(diào)的情況。例如，都市分行奧塞花園的三房二廳二衛(wèi)，面積130.78平米，租賃價1500元/月，成交價僅1100元/月。
    漢宇地產(chǎn)市場研究中心認為：閔行區(qū)的一、二手樓盤在近半年的樓市調(diào)整過程中受到的沖擊較大，下降幅度普遍達到或超過30%。目前的買賣市場上，閔行區(qū)幾乎全為自住客，且都尋找低價房。漢宇地產(chǎn)近期成交的一套柏林春天93.05平米的三房二廳一衛(wèi)，掛牌價90萬，最終成交價75萬。掛牌三周，房東在做出較大價格讓步后方成交。
    總體而言，外環(huán)各區(qū)情況類似，樓市交易漸趨理智，樓市近期反彈的概率也不大，主要的市場需求是低價自住房。投資客需要及時調(diào)整心態(tài)；而自住者則可以進行房源的尋找和比較。
    11月初的整個上海房地產(chǎn)市場下調(diào)的總趨勢依然保持，且由于之前價格偏高，這種趨勢更明顯；在一手樓盤市場上，降價促銷已經(jīng)是大勢所趨，而在二手市場上，拋盤者有兩種心態(tài)，一種是大幅降價及時套現(xiàn)；一種是保價持盤。
    對于購房者來說，普遍的觀望心態(tài)使得市場需求較小。隨著年關(guān)將近，市場形勢將會進一步明朗。 （來源：國際金融報）