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    東方網(wǎng)11月12日消息：大約是去年冬季，在上海舉辦的中國(guó)住交會(huì)上，上海房?jī)r(jià)如火箭般的躥升令北京的開(kāi)發(fā)商們羨慕不已。今年三月，記者到上海采訪(fǎng)時(shí)，一個(gè)新聞同行拍著胸脯保證，如果能找來(lái)資金就能讓你年內(nèi)在上海樓市賺翻。那時(shí)，誰(shuí)手中有房源誰(shuí)就能發(fā)財(cái)。然而，讓許多炒房客大跌眼鏡的是，時(shí)隔不到半年上海樓市卻由“紅”變“綠”，一些炒家忙不迭的砍倉(cāng)出貨，普通老百姓捂緊了自己的錢(qián)袋，開(kāi)發(fā)商們?cè)瓬?zhǔn)備抱團(tuán)取暖的價(jià)格同盟則在堅(jiān)持了幾個(gè)月后開(kāi)始瓦解，房?jī)r(jià)也在一片看空之中逐月下降。而在北京，房?jī)r(jià)并未像上海樓市那樣作出下降調(diào)整，而是依然堅(jiān)挺向上，1至9月的平均房?jī)r(jià)居然同比增幅達(dá)到了24.7％。這使不少曾看空北京樓市的人，對(duì)自己的判斷產(chǎn)生懷疑。
　　上海:樓市泡沫漸退
　　對(duì)于上海樓市的炒家來(lái)說(shuō)，第一頓“殺威棒”是來(lái)自各商業(yè)銀行的叫?！稗D(zhuǎn)按揭”。其時(shí)，上海樓市正被炒家們炒得天翻地覆，首付二成的購(gòu)房按揭實(shí)際上將炒家的資金放大了五倍。這種有點(diǎn)類(lèi)似期貨交易的盈利模式，使炒家可以用20％的資本金去博總房?jī)r(jià)漲升的利潤(rùn)空間，然后在“轉(zhuǎn)按揭”的游戲規(guī)則下，由下一個(gè)炒家接手資金“接力棒”。這樣一棒接一棒地傳遞下去，房?jī)r(jià)泡沫也隨之越來(lái)越多。最初的房?jī)r(jià)上漲一旦衍生出市場(chǎng)參與者普遍的漲價(jià)預(yù)期，就會(huì)使市場(chǎng)投機(jī)盛行。因此客觀(guān)地說(shuō)，上海樓市前一輪的猛漲并不完全取決于實(shí)際消費(fèi)需求的購(gòu)買(mǎi)力以及市場(chǎng)供應(yīng)量的多少，而是很大程度上取決于資本在逐利過(guò)程中的流動(dòng)方向。一個(gè)上海炒家曾這樣向記者表示自己的不安，想出停止轉(zhuǎn)按揭這一招的人，肯定是特別熟悉炒樓操盤(pán)技巧的人，如果僅僅是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上開(kāi)征新稅還不足以要炒家的命，但要是切斷了炒家的資金退出通道，那就別想再玩下去了。
　　在炒樓路徑基本上被封殺的情況下，一些炒家被迫忍痛拋售止損，另一些則準(zhǔn)備長(zhǎng)期“抗戰(zhàn)”。據(jù)說(shuō)，曾有一段時(shí)間上海各家電商店出現(xiàn)了大宗購(gòu)買(mǎi)低檔家電的情況，有的買(mǎi)家出手就是購(gòu)買(mǎi)十幾部空調(diào)，各種便宜的家具也是這些買(mǎi)家的最?lèi)?ài)，想來(lái)是用以作為出租房的“道具”與“布景”。與此同時(shí)，上海住宅租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)房源增多租金價(jià)格下行的市況。
　　對(duì)上海開(kāi)發(fā)商而言，曾令他們狂喜不已的市道仿佛是昨日夢(mèng)幻，人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期一致地看跌使市場(chǎng)需求極大萎縮。十分低迷的成交量與仍然高掛的房?jī)r(jià)，雖一度成為開(kāi)發(fā)商們與購(gòu)房者比拼耐力的一道奇特景觀(guān)，但這種市況并未維持多久。從8月份以來(lái)，上海平均房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月的環(huán)比下跌，使得房?jī)r(jià)逐步走低的趨勢(shì)基本形成。面對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的成倍放量而成交卻依舊清淡的局面，即使再自信的開(kāi)發(fā)商也不禁心里發(fā)毛。于是，降價(jià)從個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始，最終演化為開(kāi)發(fā)商群體的共識(shí):誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)主動(dòng)。許多大開(kāi)發(fā)商的高層管理人員迫于銷(xiāo)售壓力頻頻“跳槽”，這意味著以前的許多營(yíng)銷(xiāo)策略已不太為市場(chǎng)所接受了，購(gòu)房者需要的是開(kāi)發(fā)商真金白銀地降價(jià)讓利。據(jù)最新的民意調(diào)查顯示，44％的被調(diào)查者認(rèn)為，此次市場(chǎng)下跌趨勢(shì)將持續(xù)至明年年中，28％的人認(rèn)為調(diào)整要到明年底，只有21％的人認(rèn)為今年底市場(chǎng)或有轉(zhuǎn)機(jī)。這表明，人們對(duì)市場(chǎng)的基本預(yù)期仍十分看淡。
　　盡管降價(jià)促銷(xiāo)，能放大成交量，使開(kāi)發(fā)商獲得寶貴的現(xiàn)金流，但由此引發(fā)的問(wèn)題也同樣令開(kāi)發(fā)商們頭痛不已。如上海某樓盤(pán)初始銷(xiāo)售時(shí)均價(jià)賣(mài)到將近12000元/平方米。10月“黃金周”過(guò)后，這一樓盤(pán)再度推出一批房源時(shí)，價(jià)格調(diào)整到了7500－9000元/平方米左右。僅幾個(gè)月的時(shí)間就降了30％，招致眾業(yè)主的不滿(mǎn)，紛紛要求退房。在眾多要求退房的人中，以投資購(gòu)房者的心情最為急切。業(yè)主們與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)最為激烈的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何履行當(dāng)初承諾的“差價(jià)補(bǔ)償”條款。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，房子與其它商品沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，假如你買(mǎi)了一臺(tái)電視，明天降價(jià)了，你總不能抱著電視找商家退貨吧。而業(yè)主們卻覺(jué)得，當(dāng)初買(mǎi)你的房是因?yàn)槟愠兄Z可以差價(jià)補(bǔ)償退房。在上海樓市目前一致看空并且“跌跌不休”的市況下，房?jī)r(jià)下跌套牢投資者的情況并不罕見(jiàn)。有關(guān)降價(jià)退房的話(huà)題在網(wǎng)上引起了熱烈討論:“爽死你們了，叫你們炒房，叫你們買(mǎi)！房子漲價(jià)了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有這樣便宜的事情？”一網(wǎng)民幸災(zāi)樂(lè)禍地發(fā)泄道。另一個(gè)流傳更廣的“溫州美女炒房客被套自殺”傳聞，則令人多多少少地感受到了市場(chǎng)的殘酷。
　　近日，有消息透露，上海有關(guān)部門(mén)正在研究之中的加稅方案還將繼續(xù)加大對(duì)市場(chǎng)稅收的力度，二手房交易將征5％的營(yíng)業(yè)稅、20％的個(gè)人所得稅、20％的土地增值稅以及4％的附加稅。如此方案得以實(shí)施，則意味著一套房子即使沒(méi)有利潤(rùn)，也可能要交9％的稅，而有利潤(rùn)的房產(chǎn)，稅有可能占到利潤(rùn)的50％！以眼下市況看，若此類(lèi)稅種一旦開(kāi)征，炒房人即使平手推出手中的存貨，想不賠錢(qián)都難。上海一專(zhuān)家甚至預(yù)測(cè)，目前上海處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期中“蕭條期”的開(kāi)端，此周期應(yīng)該長(zhǎng)達(dá)2年以上。從總的情況看，在年內(nèi)上海房?jī)r(jià)跌勢(shì)的確立已是十分明了，樓市的調(diào)整仍將以房?jī)r(jià)的下行為主旋律。
　　北京:市場(chǎng)調(diào)整在延續(xù)
　　與上海樓市“跌跌不休”形成鮮明對(duì)比的是，北京房?jī)r(jià)的拒絕下調(diào)。自今年5月以來(lái)，北京平均房?jī)r(jià)月環(huán)比基本上是漲跌互現(xiàn)。業(yè)界人士較為一致的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，由于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)既缺少炒樓的商業(yè)氛圍，也沒(méi)有炒作的市場(chǎng)環(huán)境，因此價(jià)格泡沫相對(duì)上海要少些。
　　一位購(gòu)房者告訴記者，他剛買(mǎi)不久的一套新房，由于不是很滿(mǎn)意想出手賣(mài)出。盡管當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已比自己最初買(mǎi)時(shí)每平方米要多出1000多元，而且也有人想買(mǎi)，但因北京的商業(yè)銀行基本上不做像上海的那種轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此你如果要賣(mài)的話(huà)，只能付完全款拿到產(chǎn)權(quán)證，下一個(gè)賣(mài)家才能用產(chǎn)權(quán)證作抵押貸到房款，然后再付給你房款。這樣的話(huà)，且不說(shuō)找到能一下付全款的買(mǎi)家本身就很難，即使這中間有價(jià)差也會(huì)被各種稅給“吃掉”不少。當(dāng)然，也許這里有些技巧可以規(guī)避部分稅費(fèi)，但普通人在北京要想炒房真是很不現(xiàn)實(shí)。
　　總的看來(lái)，在缺乏短期套利資本“光顧”的情況下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力大體上與真實(shí)需求相吻合。除了本地居民的消費(fèi)需求外，北京市場(chǎng)也有一批山西“煤老板”的投資性購(gòu)房。但與上海炒家不同的是，這些投資性購(gòu)房大多以出租獲取穩(wěn)定收益為主，因而對(duì)房?jī)r(jià)的影響不像上海炒家那樣大。
　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1－9月，北京市商品期房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。在全部商品期房中，商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為6758元/平方米，同比上漲了1177元/平方米，漲幅為21.1％；其中9月份，全市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)6898元/平方米，比8月份上漲了78元/平方米，漲幅為1.1％。
　　從這一組數(shù)據(jù)中我們看到，自今年5月國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控以來(lái)，北京商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)依然在高位運(yùn)行。據(jù)業(yè)界人士分析，北京房?jī)r(jià)今年前三季度仍繼續(xù)走高的原因在于，上半年市場(chǎng)的新盤(pán)放量中，高端產(chǎn)品占到了相當(dāng)?shù)谋壤?，房?jī)r(jià)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而拉升了房?jī)r(jià)。其次，2004年下半年至2005年初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給出現(xiàn)一定的階段性斷檔，市場(chǎng)主銷(xiāo)產(chǎn)品多為各項(xiàng)目的后期產(chǎn)品，因此其價(jià)格也有了一定程度的上浮。另外，對(duì)于政府所采取的控制房?jī)r(jià)的諸多手段，目前北京市場(chǎng)還沒(méi)有顯現(xiàn)出較為敏感的市場(chǎng)反應(yīng)。這是因?yàn)楸本┦袌?chǎng)一直有著龐大的需求量做支持，個(gè)人在經(jīng)營(yíng)和投資房產(chǎn)行為方面較上海還有著很大的差距，因此對(duì)政策的敏感度也相對(duì)較弱。盡管今年前三個(gè)季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同比仍有較大增幅，但有一些市場(chǎng)的新變化值得關(guān)注。
　　其一，個(gè)人購(gòu)房意愿有所下降。據(jù)北京市城調(diào)隊(duì)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策影響，北京市商品住宅、期房預(yù)購(gòu)降溫，1－3季度居民人均居住支出同比下降7.1％，而在此期間，北京居民人均可支配收入增長(zhǎng)12.5％，人均消費(fèi)支出則增長(zhǎng)8％；
　　其二，房地產(chǎn)投資增速大幅回落，商品住宅新開(kāi)工面積和商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比也出現(xiàn)較大幅度的下降；
　　其三，商品房交易數(shù)量總體同比下降，這其中現(xiàn)房交易量卻同比上升，而期房交易則呈現(xiàn)較大幅度的下跌，這意味著人們的購(gòu)房行為趨于謹(jǐn)慎。
　　從以上三種市況的出現(xiàn)來(lái)看，盡管城市居民購(gòu)房意愿和市場(chǎng)實(shí)際交易量同比均有所下降，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和市場(chǎng)供應(yīng)量的減少卻與市場(chǎng)需求的下降形成“對(duì)沖”，致使北京房?jī)r(jià)總體仍維持在高位運(yùn)行。據(jù)一業(yè)內(nèi)人士分析，去年“8·31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目(土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)理應(yīng)有不少在年內(nèi)上市，但由于市況較為淡靜，一些項(xiàng)目或是在產(chǎn)品定位上做些修改，或是放緩上市節(jié)奏，使得市場(chǎng)供需暫時(shí)保持平衡。不過(guò)，目前新盤(pán)推出有加速的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在第四季度，市場(chǎng)供給會(huì)有一定的放量，北京綜合房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭將會(huì)有所遏制。按照北京市官方部門(mén)的判斷，就目前投資和市場(chǎng)的情況、資金走向和個(gè)人消費(fèi)意向來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，一個(gè)明顯的例證是，今年9月末，北京商品房空置數(shù)大幅上升，其空置面積高達(dá)1054萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)21.1％，其中一年以上的空置房較去年同期增長(zhǎng)高達(dá)25.3％，因此北京房地產(chǎn)調(diào)整期仍將持續(xù)，這個(gè)調(diào)整期究竟將持續(xù)多久還有待觀(guān)察。