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　　2005年的宏觀調(diào)控究竟給房地產(chǎn)業(yè)帶來了什么樣的影響？在即將開始的“十一五”規(guī)劃期間，房地產(chǎn)業(yè)將面臨何種機(jī)遇與挑戰(zhàn)？在日前舉行的“2005·中國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層論壇”上，來自有關(guān)政府部門、專家學(xué)者以及房地產(chǎn)開發(fā)商們普遍認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著深刻的影響。
　　調(diào)控：為什么是房地產(chǎn)
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在論壇上指出，從2003年開始至今的調(diào)控是全方位的，尤其是今年以來的一套調(diào)控“組合拳”，涉及到金融、土地供應(yīng)、市場管理、銷售方式以及房價(jià)穩(wěn)定等不同的領(lǐng)域，讓房地產(chǎn)行業(yè)有了一段不平凡的經(jīng)歷。聶梅生認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不僅檢驗(yàn)著政策的執(zhí)行力，也檢驗(yàn)著政策的成效，并對(duì)今后房地產(chǎn)行業(yè)的走向產(chǎn)生了全面的影響。
　　有人明確認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在此輪宏觀調(diào)控中之所以處于“核心位置”，緣于近年來經(jīng)濟(jì)過熱的源頭在房地產(chǎn)。2002年后，全國各大城市掀起購房熱潮，隨著居民住房需求爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)投資猛增，到2004年初，投資增長幅度已達(dá)43．6％。與此相關(guān)，鋼鐵、建材等行業(yè)被強(qiáng)力拉動(dòng)，而本身并不完善的銀行體制、土地體制也與之相互糾合，短時(shí)間內(nèi)即形成了強(qiáng)大的供給能力，局部供需嚴(yán)重失衡。另一方面，社會(huì)上一部分人將房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，熱衷于“炒房”；而也有許多人對(duì)日益攀升的房價(jià)表示不滿，甚至直接批評(píng)。當(dāng)上述矛盾交織在一起，而且有逐漸升溫的跡象時(shí)，國家不能不動(dòng)手調(diào)控。
　　有資料顯示，調(diào)控已經(jīng)取得階段性效果。2004年底，全國房地產(chǎn)投資增幅已由年初的43．6％回落到28．1％。2005年前三季度，投資增幅為23．6％，不僅又有回落，而且低于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資26．1％的增速。房價(jià)雖然仍居高不下，但價(jià)格增幅已下降。
　　“業(yè)界必須面對(duì)宏觀調(diào)控的影響?！甭櫭飞鷱?qiáng)調(diào)說。她認(rèn)為，目前需要研究的，是怎樣在現(xiàn)有調(diào)控基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)新的機(jī)遇，突破發(fā)展瓶頸，決
　　勝未來。
　　價(jià)格仍是敏感話題
　　本次論壇涉及到一個(gè)敏感話題———房地產(chǎn)是否進(jìn)入“后宏觀調(diào)控時(shí)代”？出席論壇的一些開發(fā)商表示，他們希望調(diào)控能夠“松一松”，希望政府部門不要過多干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)，“要給這個(gè)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)地位?！币晃婚_發(fā)商半開玩笑地說。
　　關(guān)于房價(jià)問題，天鴻集團(tuán)一位高層人士認(rèn)為，既然商品房也是商品，其價(jià)格應(yīng)該是商品價(jià)值的真實(shí)反映。房地產(chǎn)價(jià)格是高還是低，是由項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)決定的，與市場的選擇有關(guān)。他舉例說，天鴻集團(tuán)在蘭州開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，由于規(guī)劃合理，在環(huán)保節(jié)能材料的使用方面投入較多，盡管價(jià)格在當(dāng)?shù)厮闶歉叩模允艿綒g迎。
　　有關(guān)專家預(yù)測，國家宏觀調(diào)控的政策在明年仍會(huì)保持連續(xù)性，而明年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控仍將對(duì)準(zhǔn)房價(jià)的穩(wěn)定回落這一目標(biāo)。因此，所謂“后宏觀調(diào)控時(shí)代”的提法太早了一些。當(dāng)然，專家們認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)總體上仍是需求大于供給，這個(gè)行業(yè)仍將發(fā)揮拉動(dòng)消費(fèi)需求的積極作用。目前圍繞著房地產(chǎn)行業(yè)爭論的某些矛盾，實(shí)際上是買方賣方之間的“市場博弈”，這種狀況是暫時(shí)的，不會(huì)改變基本的供需關(guān)系。
　　在剛剛過去的“金九銀十”銷售旺季，全國的房地產(chǎn)行情并未見起色。其中，上海的房價(jià)繼8月份之后再次下跌，而買方似乎仍在觀望。上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字表明，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)已跌至90點(diǎn)以下，是近6年來的最低點(diǎn)。那么，買方賣方的“博弈”究競何時(shí)結(jié)束？市場何時(shí)才能觸底反彈呢？
　　有專家告訴記者，不管開發(fā)商是怎么想的，房價(jià)和房屋性價(jià)比是決定成交量的首要因素。簡單地談?wù)撃壳暗姆績r(jià)是高是低沒有意義，關(guān)鍵的問題是要形成合理的價(jià)格體系。開發(fā)商必須意識(shí)到，自己應(yīng)該迎合市場，而不能讓市場遷就自己。這位專家認(rèn)為，前一階段房地產(chǎn)降價(jià)已出現(xiàn)了“示范效應(yīng)”，而今年底到明年上半年開發(fā)商的資金壓力將達(dá)到最高點(diǎn)，對(duì)此，開發(fā)商要有充分的心理準(zhǔn)備。
　　“十一五”帶來新機(jī)遇
　　中共中央政策研究室宏觀司司長李連仲指出，“十
　　一五”規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。這一機(jī)遇表現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，今后一個(gè)時(shí)期將加快建設(shè)新農(nóng)村，這給開發(fā)商們提供了一個(gè)“轉(zhuǎn)向”的選擇；第二，規(guī)劃提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、環(huán)境友好型社會(huì)，提供了一個(gè)“轉(zhuǎn)型”的選擇；第三，規(guī)劃對(duì)于轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式的要求，給開發(fā)商提出了如何改變高投入低產(chǎn)出的模式，大力降低生產(chǎn)成本的新要求；第四，以人為本的理念將促使開發(fā)商們轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，促使他們多想一想為誰蓋房，蓋什么樣的房以及如何才能惠及多數(shù)人等等他們過去想得不夠充分的問題。他認(rèn)為，抓住了這些機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)將邁上新的發(fā)展臺(tái)階。
　　中國建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑節(jié)能專業(yè)委員會(huì)涂逢祥會(huì)長從節(jié)能的角度，支持了“新機(jī)遇”的說法。涂逢祥說，我國目前既有建筑面積420億平方米，近兩年每年城鄉(xiāng)建筑竣工面積都在20億平方米以上，超過了發(fā)達(dá)國家年竣工面積的總和。但另一方面，我國的建筑耗能達(dá)到3．5億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費(fèi)量的27．5％（2000年數(shù)字），單位面積采暖能耗是發(fā)達(dá)
　　國家的2－3倍。這一狀況與建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的目標(biāo)極不相符，必須改變。他認(rèn)為，在“十一五”期間，開發(fā)節(jié)能型建筑是一大趨勢，誰在這一領(lǐng)域占得先機(jī)，誰將取得市場競爭的主動(dòng)權(quán)。
　　機(jī)遇和挑戰(zhàn)不僅僅是針對(duì)開發(fā)商而言，對(duì)政府部門來說，也有如何改進(jìn)和完善宏觀調(diào)控手段的任務(wù)。一位開發(fā)商告訴記者，“8·15央行建議”提出“可以取消”現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，讓業(yè)內(nèi)人士很迷惑。首先，這一“建議”的前提是將市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題的產(chǎn)生歸咎于預(yù)售制度，這是不能成立的。事實(shí)上，業(yè)界許多國家和地區(qū)都實(shí)行房屋預(yù)售，并沒有引發(fā)太多問題，說明這一銷售方式是成熟的。問題在于，人家在搞房屋預(yù)售的同時(shí)，有一整套嚴(yán)格的監(jiān)管措施。而我們?cè)谝M(jìn)預(yù)售制度時(shí)，并沒有學(xué)會(huì)怎樣去監(jiān)管，現(xiàn)在出了問題就把板子打在“預(yù)售”的屁股上，這是不負(fù)責(zé)任的做法。這位開發(fā)商希望，在調(diào)控中，政府部門既不能越位，也不能缺位，而應(yīng)該找準(zhǔn)位置，扮演好自己的角色。[中華工商時(shí)報(bào)]