下游數(shù)據(jù)

２００５年京城寫字樓依舊冰火兩重天

2005年12月08日08:30   來源：西本資訊
摘要：
    早在去年下半年，業(yè)內(nèi)人士就預(yù)測(cè)２００５年是北京樓市寫字樓供應(yīng)突增的一年。時(shí)至今年年末，西環(huán)廣場(chǎng)、金地國(guó)際中心、ＬＧ大廈、凱晨廣場(chǎng)等大量寫字樓樓盤的開工建設(shè)和銷售也證實(shí)了這一點(diǎn)。同時(shí)除傳統(tǒng)的金融街、ＣＢＤ、中關(guān)村三大寫字樓集中供應(yīng)區(qū)外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也有大量寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)，形成了多區(qū)域發(fā)展之勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，２００５年京城寫字樓新增供應(yīng)的總建筑面積達(dá)到２２０萬平方米左右。
    供應(yīng)量與空置率“比翼齊飛”
    據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一至三季度，北京寫字樓總體供應(yīng)面積為３０８萬平方米，同比增加１０．４％。尤其是第二季度北京新增寫字樓面積達(dá)１７９萬平方米，超過了２００４年全年的新增供應(yīng)量。在經(jīng)歷了前兩年的集中開發(fā)之后，京城寫字樓在今年迎來了供應(yīng)高峰期。然而，市場(chǎng)需求卻受今年一系列的調(diào)控影響而有所下降。有數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，北京寫字樓整體空置率為１３．５１％，比去年同期上升了２．３７個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯，致使今年寫字樓開發(fā)商的日子變得不那么好過。
    中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示：“今年寫字樓市場(chǎng)整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場(chǎng)放量激增，而需求又受到了壓抑，導(dǎo)致市場(chǎng)消化放緩；其二，寫字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時(shí)間?！被谝陨蟽牲c(diǎn)，他認(rèn)為２００６年北京寫字樓的空置率將有所下降。
    銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天
    據(jù)記者了解，很多寫字樓當(dāng)初雄心勃勃入市準(zhǔn)備一下被整購(gòu)的，到后來都不得不改變銷售思路切分銷售，甚至改租代售。這種現(xiàn)象在中關(guān)村市場(chǎng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。ＣＥＯ拓展大廈銷售經(jīng)理劉海波認(rèn)為，“之所以出現(xiàn)這種情況并不是開發(fā)商主動(dòng)選擇的。但是大家在立項(xiàng)時(shí)并沒有想到數(shù)年后寫字樓市場(chǎng)如此低迷，中關(guān)村寫字樓銷售已經(jīng)陷入最低谷，這種情況下，與其銷售不如出租?！睋?jù)了解，如今中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)中，已經(jīng)超過７０％的新增寫字樓面積被投往租賃市場(chǎng)?！百u房賣成了房東”在中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
    與整體寫字樓市場(chǎng)銷售低迷形成鮮明對(duì)比的是，大單的銷售成交頻繁出現(xiàn)，如中物理想集團(tuán)整購(gòu)中國(guó)電子大廈的東樓、長(zhǎng)城電腦集團(tuán)整購(gòu)世紀(jì)科貿(mào)大廈的Ａ座、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)整購(gòu)鑫茂大廈西樓、中國(guó)電力投資集團(tuán)公司和中國(guó)電信分別整購(gòu)盈創(chuàng)大廈的南北兩棟。尤其是幾家國(guó)外基金紛紛大手筆投資國(guó)內(nèi)的寫字樓，如美林集團(tuán)以３０００萬美元注資銀泰中心、摩根士丹利４億元人民幣購(gòu)買了富力雙子座Ｂ座、新加坡凱德置地集團(tuán)整棟購(gòu)買了中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩座。這些都成為今年北京寫字樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。而目前國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)京城樓市的投資主要集中在ＣＢＤ，可見他們?cè)谠囁A段出手非常謹(jǐn)慎，對(duì)合作方和利潤(rùn)回報(bào)要求也比較高。
    傳統(tǒng)區(qū)域仍是熱點(diǎn) 其他區(qū)域相應(yīng)補(bǔ)充
    今年的寫字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)量仍在傳統(tǒng)的ＣＢＤ、中關(guān)村和金融街。其中ＣＢＤ區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量迎來了開發(fā)建設(shè)５年來的頂峰。除了新增項(xiàng)目如光華國(guó)際、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、國(guó)際財(cái)源中心、銀泰中心及國(guó)貿(mào)三期等，中環(huán)世貿(mào)、萬通中心、北京財(cái)富中心等前期入市的項(xiàng)目也在今年持續(xù)供應(yīng)，其中多數(shù)的定位均為高端寫字樓產(chǎn)品。
    中關(guān)村區(qū)域今年成為寫字樓供應(yīng)的“大商家”，其供應(yīng)集中且持續(xù)放量。有數(shù)據(jù)顯示，２００５年上半年，中關(guān)村甲級(jí)寫字樓總量約為５２萬平方米，其中近３年新供量約達(dá)２８萬平方米，而且相當(dāng)數(shù)量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區(qū)域的租金和售價(jià)表現(xiàn)不是很樂觀。
    金融街地區(qū)今年也將進(jìn)入落成高峰期，今年該地區(qū)有包括中遠(yuǎn)公司的凱晨廣場(chǎng)在內(nèi)的４個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá)３８萬平方米，但該地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)和需求一直以來對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場(chǎng)仍會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
    除以上３個(gè)重點(diǎn)區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)。如東二環(huán)區(qū)域的凱恒中心、新保利大廈、雍和大廈的入市，建國(guó)門區(qū)域有ＬＧ大廈新增供應(yīng)；南二環(huán)有國(guó)瑞大廈、通正大廈、正仁大廈的建成；西南有財(cái)富西環(huán)、長(zhǎng)安 西點(diǎn)的入世。整體形成了市場(chǎng)的多元化發(fā)展。
    打破傳統(tǒng)模式 多元化發(fā)展彰顯
    傳統(tǒng)的寫字樓給人的印象就是中規(guī)中矩，辦公、商務(wù)氛圍濃厚。大家所宣傳所標(biāo)榜的也是５Ａ、智能化辦公。但今年各個(gè)地段各個(gè)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)增加也帶來了多樣化的辦公建筑形式和區(qū)域化特點(diǎn)。
    除了不同檔次的寫字樓，不少企業(yè)選擇在公寓辦公或者在酒店辦公。尤其完全寫字樓化的商住公寓，今年吸引了眾多中小公司購(gòu)買。如今年１０月入世的亞奧板塊的洛克時(shí)代就是按照公寓進(jìn)行設(shè)計(jì)的，功能卻完全達(dá)到５Ａ的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。
    建筑形態(tài)今年也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展。既有城市中心商務(wù)區(qū)的超高層建筑，也有以郊區(qū)商務(wù)花園為代表的獨(dú)棟建筑，或者連體、聯(lián)排辦公建筑。
    空間形態(tài)的多樣化可以改變?cè)修k公模式的單一性。今年北京寫字樓市場(chǎng)既有大公司喜愛的傳統(tǒng)平層、開敞的辦公空間模式，也有很多產(chǎn)品為創(chuàng)意類公司考慮設(shè)計(jì)出他們鐘愛的ＬＯＦＴ、躍層辦公空間模式，也有律師事務(wù)所、政府機(jī)構(gòu)等喜愛的隔間式私密辦公空間形式。
    同時(shí)彰顯不同特點(diǎn)的寫字樓產(chǎn)品也大大豐富了市場(chǎng)。如富力廣場(chǎng)提出的Ｎ空間辦公、國(guó)瑞大廈提出的升級(jí)無限、洛克時(shí)代提出的提高商務(wù)效率，降低商務(wù)成本等都以自己獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)來吸引目標(biāo)客戶。（北京現(xiàn)代商報(bào)）
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