下游數(shù)據

２００５年京城寫字樓依舊冰火兩重天

2005年12月08日08:30   來源：西本資訊
摘要：
    早在去年下半年，業(yè)內人士就預測２００５年是北京樓市寫字樓供應突增的一年。時至今年年末，西環(huán)廣場、金地國際中心、ＬＧ大廈、凱晨廣場等大量寫字樓樓盤的開工建設和銷售也證實了這一點。同時除傳統(tǒng)的金融街、ＣＢＤ、中關村三大寫字樓集中供應區(qū)外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也有大量寫字樓項目出現(xiàn)，形成了多區(qū)域發(fā)展之勢。據中原地產統(tǒng)計的數(shù)據顯示，２００５年京城寫字樓新增供應的總建筑面積達到２２０萬平方米左右。
    供應量與空置率“比翼齊飛”
    據高力國際的統(tǒng)計數(shù)據顯示，一至三季度，北京寫字樓總體供應面積為３０８萬平方米，同比增加１０．４％。尤其是第二季度北京新增寫字樓面積達１７９萬平方米，超過了２００４年全年的新增供應量。在經歷了前兩年的集中開發(fā)之后，京城寫字樓在今年迎來了供應高峰期。然而，市場需求卻受今年一系列的調控影響而有所下降。有數(shù)據顯示，今年前三個季度，北京寫字樓整體空置率為１３．５１％，比去年同期上升了２．３７個百分點。供應量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫字樓市場表現(xiàn)得相當明顯，致使今年寫字樓開發(fā)商的日子變得不那么好過。
    中原地產總經理李文杰表示：“今年寫字樓市場整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場放量激增，而需求又受到了壓抑，導致市場消化放緩；其二，寫字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時間?！被谝陨蟽牲c，他認為２００６年北京寫字樓的空置率將有所下降。
    銷售市場呈現(xiàn)冰火兩重天
    據記者了解，很多寫字樓當初雄心勃勃入市準備一下被整購的，到后來都不得不改變銷售思路切分銷售，甚至改租代售。這種現(xiàn)象在中關村市場表現(xiàn)得相當明顯。ＣＥＯ拓展大廈銷售經理劉海波認為，“之所以出現(xiàn)這種情況并不是開發(fā)商主動選擇的。但是大家在立項時并沒有想到數(shù)年后寫字樓市場如此低迷，中關村寫字樓銷售已經陷入最低谷，這種情況下，與其銷售不如出租?！睋私?，如今中關村寫字樓市場中，已經超過７０％的新增寫字樓面積被投往租賃市場?！百u房賣成了房東”在中關村寫字樓市場已經成為不爭的事實。
    與整體寫字樓市場銷售低迷形成鮮明對比的是，大單的銷售成交頻繁出現(xiàn)，如中物理想集團整購中國電子大廈的東樓、長城電腦集團整購世紀科貿大廈的Ａ座、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會整購鑫茂大廈西樓、中國電力投資集團公司和中國電信分別整購盈創(chuàng)大廈的南北兩棟。尤其是幾家國外基金紛紛大手筆投資國內的寫字樓，如美林集團以３０００萬美元注資銀泰中心、摩根士丹利４億元人民幣購買了富力雙子座Ｂ座、新加坡凱德置地集團整棟購買了中環(huán)世貿中心Ａ、Ｂ兩座。這些都成為今年北京寫字樓市場的亮點。而目前國際投資機構對京城樓市的投資主要集中在ＣＢＤ，可見他們在試水階段出手非常謹慎，對合作方和利潤回報要求也比較高。
    傳統(tǒng)區(qū)域仍是熱點 其他區(qū)域相應補充
    今年的寫字樓市場主要供應量仍在傳統(tǒng)的ＣＢＤ、中關村和金融街。其中ＣＢＤ區(qū)域的寫字樓供應量迎來了開發(fā)建設５年來的頂峰。除了新增項目如光華國際、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、國際財源中心、銀泰中心及國貿三期等，中環(huán)世貿、萬通中心、北京財富中心等前期入市的項目也在今年持續(xù)供應，其中多數(shù)的定位均為高端寫字樓產品。
    中關村區(qū)域今年成為寫字樓供應的“大商家”，其供應集中且持續(xù)放量。有數(shù)據顯示，２００５年上半年，中關村甲級寫字樓總量約為５２萬平方米，其中近３年新供量約達２８萬平方米，而且相當數(shù)量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區(qū)域的租金和售價表現(xiàn)不是很樂觀。
    金融街地區(qū)今年也將進入落成高峰期，今年該地區(qū)有包括中遠公司的凱晨廣場在內的４個項目竣工，落成面積達３８萬平方米，但該地區(qū)的市場供應和需求一直以來對北京優(yōu)質寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍會產生一定的影響。
    除以上３個重點區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫字樓項目出現(xiàn)。如東二環(huán)區(qū)域的凱恒中心、新保利大廈、雍和大廈的入市，建國門區(qū)域有ＬＧ大廈新增供應；南二環(huán)有國瑞大廈、通正大廈、正仁大廈的建成；西南有財富西環(huán)、長安 西點的入世。整體形成了市場的多元化發(fā)展。
    打破傳統(tǒng)模式 多元化發(fā)展彰顯
    傳統(tǒng)的寫字樓給人的印象就是中規(guī)中矩，辦公、商務氛圍濃厚。大家所宣傳所標榜的也是５Ａ、智能化辦公。但今年各個地段各個區(qū)域的寫字樓供應增加也帶來了多樣化的辦公建筑形式和區(qū)域化特點。
    除了不同檔次的寫字樓，不少企業(yè)選擇在公寓辦公或者在酒店辦公。尤其完全寫字樓化的商住公寓，今年吸引了眾多中小公司購買。如今年１０月入世的亞奧板塊的洛克時代就是按照公寓進行設計的，功能卻完全達到５Ａ的寫字樓標準。
    建筑形態(tài)今年也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展。既有城市中心商務區(qū)的超高層建筑，也有以郊區(qū)商務花園為代表的獨棟建筑，或者連體、聯(lián)排辦公建筑。
    空間形態(tài)的多樣化可以改變原有辦公模式的單一性。今年北京寫字樓市場既有大公司喜愛的傳統(tǒng)平層、開敞的辦公空間模式，也有很多產品為創(chuàng)意類公司考慮設計出他們鐘愛的ＬＯＦＴ、躍層辦公空間模式，也有律師事務所、政府機構等喜愛的隔間式私密辦公空間形式。
    同時彰顯不同特點的寫字樓產品也大大豐富了市場。如富力廣場提出的Ｎ空間辦公、國瑞大廈提出的升級無限、洛克時代提出的提高商務效率，降低商務成本等都以自己獨特的產品特點來吸引目標客戶。（北京現(xiàn)代商報）
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