下游數(shù)據(jù)

2006上海樓市預(yù)言：買方市場的“悶燒鍋”

2005年12月10日09:49   來源：西本資訊
摘要：
    降價仍將繼續(xù)
　　2005年的樓市聚集了人們太多的目光。進(jìn)入12月以后，市場開始習(xí)慣了降價，開發(fā)商也開始習(xí)慣了市場的平淡。數(shù)據(jù)和價格不再激起社會太大的關(guān)注，這個市場已經(jīng)開始習(xí)慣逐漸的降價了。
　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心的分析，目前閔行、浦東、寶山等外環(huán)區(qū)域部分樓盤均價下調(diào)至5000元/平方米以下，取得了良好的市場反應(yīng)；而內(nèi)環(huán)以內(nèi)也有極個別樓盤出現(xiàn)了8000元/平方米以內(nèi)的報(bào)價，也引起市場的熱度。
　　漢宇分析師認(rèn)為，這說明了兩個問題：第一，隨著樓價的降低，市場的購買力完全能夠被釋放；第二，大部分的賣方還沒有意識到這一點(diǎn)———尤其是中環(huán)線周邊樓盤，雖然在市場良好階段，中環(huán)線樓盤可以被看作既具備離市中心較近的地段，又比內(nèi)環(huán)樓盤價格低的優(yōu)勢，但這一優(yōu)勢現(xiàn)在反而轉(zhuǎn)化成，既沒有內(nèi)環(huán)的地段、又沒有外環(huán)的價格的劣勢。這兩點(diǎn)綜合起來，就是造成目前上海房地產(chǎn)市場還未能出現(xiàn)顯著變動的原因。
　　近日，宜山路上的九歌上郡繼7月底明確地大幅打折降價，單價下調(diào)3000元（降價幅度在15%以上）后，11月上旬開發(fā)商又拿出一幢11層的小高層進(jìn)行促銷，優(yōu)惠幅度更大，售價為6990-8990元/平方米。這次優(yōu)惠的房源均為小戶型，面積從50-65平方米，二梯六戶，共54套房。10月17日，“第九城市”以低于周邊均價近3000元/平方米的價格神秘開盤。聯(lián)洋社區(qū)素有“浦東的古北”之稱，在“第九城市”降價之前，該區(qū)域價格基本保持在12000－15000元/平方米，而此次“第九城市”一舉降到7480元/平方米起、均價在8000－9000元/平方米，較前期大幅下跌了30%左右。但有人指出，這是純粹的炒作。金楊板塊浦興路軌道沿線，證大家園等準(zhǔn)現(xiàn)房的價格均從4月的10000-11000元/平方米回落到了現(xiàn)在的7500-8500元/平方米左右，降幅亦有25%。
　　縱觀這些打折樓盤，很明顯，開發(fā)商都針對自住者，以真正打開市場的剛性需求。而開發(fā)商在成本與售價之間的利潤空間究竟有多大，雖然業(yè)界說法不一，但大致可以判斷，其中的跨度還是較大。年關(guān)將近，在各種資金壓力下，打折的深度和廣度一定還會加劇。
　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：2005年底，新樓盤供應(yīng)量占全年供應(yīng)量的1/3，這里面有相當(dāng)多的樓盤是本想期待年末價格回升的時候再開盤銷售的，而令那些開發(fā)商措手不及的是，在目前這樣的市場狀況下，這些樓盤將不得不低價上市，給市場帶來新的價格競爭；此外，2006年新盤供應(yīng)量又將比2005年提高1/4。隨著市場供應(yīng)的不斷增加，投資、投機(jī)需求被極大遏制；市場不可避免地出現(xiàn)供大于求的情況，降價，將會是開發(fā)商必然的選擇。而購房者們也會盼來幾年不見的買方市場。
　　明年一季度見底？
　　今年的樓市已經(jīng)結(jié)束，而來年又會如何？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：降價將持續(xù)到明年的第一季度。而此后的2006年市場，將在不斷的震蕩調(diào)整中進(jìn)行。
　　衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民對記者表示：春節(jié)前后一直都是樓市的淡季，開發(fā)商惟有用降價來增加銷售。因此，明年的第一季度仍將繼續(xù)降價?！斑@一階段中，市場上會出現(xiàn)一些價廉物美的房源，比較適合自住者。而對于投資而言，明年一年的市場并不會有太大波動，追求短期炒作的投資者將會失望?！?BR>　　“一季度以后，市場將開始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開發(fā)商將在這一時間段里受到比較大的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到明年年底，2007年市場將會好轉(zhuǎn)，我非常看好。”中房指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟對記者分析。
　　“上海樓市還是有一定基礎(chǔ)的，所以降價幅度不是很大，價格會在明年第一季度見底。”蔡為民預(yù)測。
　　漢宇地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為，綜合來看，上海房地產(chǎn)市場下一步的變化有兩種可能：一、投資需求再次釋放，樓市重新向上發(fā)展（這種可能性目前來看很?。?；二、開發(fā)商等賣方在市場的壓力下被迫降價，樓市回歸自住方向并漸趨理性；從上海城市發(fā)展角度看，降低投資者和人才的留滬成本，促進(jìn)上海的全面發(fā)展而不是僅僅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該說是政府的理性選擇。
　　遠(yuǎn)期市場依然看好
　　樓市的下調(diào)，作為2005年上海房地產(chǎn)市場的主旋律，使得開發(fā)商、投資者不得不在心底里承認(rèn)，樓市黃金時期已經(jīng)告一段落，要迎來調(diào)整階段，但上海的樓價究竟能下調(diào)多少？是否會和股市一樣，一跌到底呢？無論從哪個角度來看，這種可能性都是不存在的。
　　事實(shí)上，上海樓市的調(diào)整在春季的政策推動下，主要還是遵循著市場自身的規(guī)律在運(yùn)作。當(dāng)投資需求被徹底抑制以后，整個市場的需求變得較為單一———自住需求。而市場目前下調(diào)底部，也就是平衡點(diǎn)，關(guān)鍵在于自住需求的承受能力上限在哪。經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的有效需求，就是具有消費(fèi)能力的需求。目前市場各方面探討很多的說法是，上海的房地產(chǎn)市場價格應(yīng)該在某一個階段或區(qū)間穩(wěn)定，因?yàn)樗陨淼膬r值就是如此水平；這種說法，以目前市場來看，只是一個方面，存在片面性。在需求能力不足的情況下，僅僅強(qiáng)調(diào)價值本身無濟(jì)于事，所謂有價無市就是這種情況。更何況，事實(shí)上上海的大部分房產(chǎn)目前的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它的實(shí)際價值，調(diào)整是使其價格回歸價值區(qū)。因而，從這一角度上來探討上海的房地產(chǎn)市場下調(diào)底部，以及合理的價格區(qū)間，其實(shí)還是一種賣方市場的心理，與實(shí)際情況不相符。
　　但是，并非說上海的房地產(chǎn)市場的下調(diào)沒有底部。恰恰相反，底部確實(shí)存在，而且這個底部確實(shí)會比自住需求的實(shí)際消費(fèi)能力更高。國際一般慣例是，大都市房價一般在該城市中等收入人員年收入的八九倍，目前上海的這個比例超過30甚至40倍。尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓價，是大多數(shù)工薪階層收入的人一生都無法購買的。客觀分析看，所謂高檔物業(yè)是為成功人士及海外人士準(zhǔn)備的這種論點(diǎn)，其實(shí)是開發(fā)商們的自戀，這種在樓市迅速上漲的階段中出現(xiàn)的現(xiàn)象，只能說明上海房地產(chǎn)市場確實(shí)一度存在著近乎偏執(zhí)的不理智；而這種情況的扭轉(zhuǎn)，只能通過一次長期的、有效的調(diào)整階段來達(dá)成。來源：《國際金融報(bào)》
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