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    年底的上海房地產(chǎn)價格回落，涌起了一股不小的退房風(fēng)潮。有意思的是，珠三角地區(qū)的深圳、廣州，這些多年來聲稱“樓市平穩(wěn)發(fā)展”的城市，房價卻在9月后有較大幅度的上漲
　　“逆市而動”，意料之中還是出乎意料？
　　吳焰：房地產(chǎn)市場的“金九銀十”，在長三角地區(qū)，今年卻遭遇寒冷，成了“低九迷十”。但這種“低九迷十”現(xiàn)象，顯然有區(qū)域性，因為在珠三角，尤其是深圳，這個多年來一直處于房價風(fēng)平浪靜，且與北京、上海、杭州等大城市房價有較大落差的地區(qū)，卻在9月后出現(xiàn)異動，甚至有媒體稱之為“暴漲”。這種“暴漲”，究竟是有價無市，還是確有其事？
　　韓建清：樓價升溫是存在的。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的一份資料顯示，2004年的深圳市住宅平均價格為每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均價格為每平方米6912元，如果單論11月的話，這個數(shù)字則達到每平方米8328元。
　　此外，廣州、東莞、珠海等珠三角各城市的房價最近皆有明顯升溫。廣州珠江新城的一個樓盤，據(jù)說一個月前開始悄悄搞內(nèi)部認購，每平方米9000元，前幾天正式推出時，每平方米上漲了1000元。
　　吳焰：說“異動”，有兩層意思。其一，全國樓市一片低迷徘徊，以深圳、廣州為代表的珠三角地區(qū)，卻開始升溫，這里邊有什么特別含義？
　　其二，珠三角地區(qū)一向被視作房地產(chǎn)無泡沫或小泡沫的楷模，尤其與長三角等地區(qū)瘋狂的房地產(chǎn)市場相比，備受好評。
　　今年4月，本報發(fā)表的一篇名為《珠三角vs長三角：十年房價為何此“消”彼“漲”？》分析文章，可以說是最早關(guān)注到兩個經(jīng)濟發(fā)達、百姓富裕的兩大區(qū)域10年來在房價上的迥異現(xiàn)象。10年中，長三角房價不斷攀高，產(chǎn)生“泡沫”；珠三角卻從1993年的高點回落后，一直保持平穩(wěn)。2004年，廣州人均收入16884元，與上海差不多，而深圳人均收入高達27596元，應(yīng)該說更有能力買房，但今年一季度時，廣州、深圳商品房銷售均價基本穩(wěn)定在每平方米5660元、6037元水平，與溫州的9278元、上海8627元、杭州的7210元有相當?shù)木嚯x。
　　現(xiàn)在，“典范”出現(xiàn)了“異動”，它引起的“意想不到”以及反響，不知能否說是在意料之中。
　　“逆市而動”，市場需求還是內(nèi)部炒作？
　　韓建清：廣州的人均GDP以及人均可支配收入名列全國前茅，而房價遠低于溫州、上海、杭州、北京、深圳，因此，廣州樓價有上升的空間。一有風(fēng)吹草動，炒樓者們就要念叨這些，以此為漲價找理由。這是廣州房價上漲的一個大背景。
　　具體到這次樓價上漲，有人分析是200億元炒樓資金流向珠三角，造成房價反常，一路高歌猛進。關(guān)于長三角炒樓資金進入珠三角，是一個讓人弄不明白的事情。有人查到了“200億元資金進入珠三角”的源頭。據(jù)說此言出自一位美亞置業(yè)集團深圳海外部經(jīng)理。該經(jīng)理說，此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳。而一位溫州人深圳購房團的成員更認為，200億元是個保守的估計。
　　吳焰：這兩個人的身份，很耐人尋味啊。
　　韓建清：所以很多人都傾向認為，這“200億”的說法，是房地產(chǎn)業(yè)界放出的風(fēng)聲。有專家對200億元炒樓資金的消息提出質(zhì)疑。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認為，上海的炒樓資金現(xiàn)在正被大量套牢，自顧不暇，哪有閑工夫去“奔襲”深圳呢？
　　也有房地產(chǎn)商聯(lián)手操縱價格的因素。在廣州，據(jù)長年報道房地產(chǎn)的一位記者觀察，幾大房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在聯(lián)手升價，并且保持同一步調(diào)。在廣州市區(qū)一般地段的房價，幾大房地產(chǎn)商以前價格大致在6000元左右，但現(xiàn)在統(tǒng)一調(diào)到7000元。所以人們說，現(xiàn)在房地產(chǎn)商的利潤又升高了。
　　而政府方面更愿意認為，主要是開發(fā)商采取拖慢節(jié)奏、延遲銷售等手法人為炒作拉升樓價，以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中在中高檔樓盤，因此才會出現(xiàn)樓價逆勢上揚的現(xiàn)象。比如，一個樓盤本來共有1000套房，但開發(fā)商每次銷售只拿出100套房，并且提前幾個月搞認購、登記活動，造成供不應(yīng)求的假象，客觀上加劇了市場恐慌。
　　吳焰：聽你的意思，這種“異動”可能還是一種人為假象？
　　韓建清：有這種可能。前段時間有則報道說，對于今年以來廣東房價的上漲之勢，廣東省房協(xié)會長陳之泉認為“有人為因素”：個別發(fā)展商與媒體合力炒作“唱漲”。何出此言？有地產(chǎn)商在一個記者云集的會議上公然說：“我們第一是替銀行打工，第二替媒體打工，第三替員工打工。樓價上漲，一定會使銀行、媒體、員工共贏。”業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出：大地產(chǎn)商是一些地方媒體的廣告主要客戶，這些主流媒體有關(guān)房地產(chǎn)的新聞報道往往是以“服務(wù)”為主，為地產(chǎn)商的銷售服務(wù)，為漲價提供輿論支持，與市場行情有一定距離。
　　吳焰：傳媒業(yè)中市場化程度最高的珠三角紙質(zhì)媒體，今年的廣告業(yè)務(wù)量大幅下滑，其中一個重要原因是房地產(chǎn)廣告銳減，與這有關(guān)系嗎？
　　韓建清：有關(guān)。據(jù)說，多家媒體的房地產(chǎn)廣告量下降50％以上。這也就是為什么國家政策一出來，反對的聲音似乎很強、支持的聲音很弱的原因。實際情況是，反對的聲音很快能夠以各種形式見諸報端，而贊成的聲音較少傳出來。再比如，今年以來建材價格走低，卻沒有人出來分析這一促使房地產(chǎn)價格走低的因素，大家好像集體“忘記”了這個因素。這也應(yīng)驗了人們說的一句話：房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺后，不僅僅是房地產(chǎn)商與中央的博弈，不少媒體也加入了這個行列。
　　吳焰：長三角早些時候的類似“漲跌口水戰(zhàn)”、“有無泡沫論”背后，也都是不同利益主體的博弈。利益各方從各自立場出發(fā)，當然有不同的解讀與期盼。樓市缺少科學(xué)判斷，缺少標尺，也使房地產(chǎn)市場總是“霧里看花”?！肮紭潜P開發(fā)成本價”的呼聲喊了多少，至少仍阻力重重。
　　韓建清：有時候，連“權(quán)威”都可能出現(xiàn)不同聲音。比如廣州的房價到底是降還是升，我看到就有兩種說法。10月中旬，由廣州市建設(shè)委員會、市統(tǒng)計局、市國土房管局、市物價局聯(lián)合編制、統(tǒng)計的2005年三季度廣州市十區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，廣州房屋銷售價格保持上升趨勢。三季度，廣州市房屋銷售價格同比上升4.3％，升幅比上季度回落1.6個百分點，環(huán)比上升1.0％。他們得出的結(jié)論是：廣州市房價基本平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動。這是到目前為止，我們可以看到的最權(quán)威的數(shù)據(jù)。
　　但是，前幾天廣東本地一家媒體又稱，目前廣州市樓價處于1998年來的最高點。這家媒體稱引用廣州市國土房管局有關(guān)負責(zé)人的話說，廣州市房地產(chǎn)曾在1993年達到最高點7568元/平方米，隨后一直跌到了1999年的最低點4787元/平方米。2000年開始樓市開始觸底回升，近兩年的漲勢更是不止，樓價一再攀高。今年10月份，廣州市十區(qū)新建一手住宅的均價為5597元/平方米，老八區(qū)則達到6250元/平方米的高位。當記者詢問一些房地產(chǎn)商時，得到的回答是，升了18％。這種暴漲的聲音，一直在民間流傳。
　　吳焰：聽上去，這兩種說法似乎都有根有據(jù)。
　　韓建清：是啊，現(xiàn)代發(fā)達的資訊，充斥了真真假假的消息，讓百姓們難以判斷。人們強烈呼吁，主管部門在加強監(jiān)管的同時，應(yīng)公開更多信息。每宗土地的購買者、投資金額，每個樓盤的成交金額、成交數(shù)量等數(shù)據(jù)，公眾可以在第一時間內(nèi)上網(wǎng)獲悉。信息透明了，人們自然就有了理性的判斷。目前，政府方面已有行動：從明年上半年起，廣州市民買樓必須通過廣州市房屋管理系統(tǒng)的網(wǎng)站上網(wǎng)簽訂購房合同，房管部門將在網(wǎng)上對售房過程全程監(jiān)控。
　　“暴漲”，“理性”消失還是曇花一現(xiàn)？
　　吳焰：也有一種說法認為，導(dǎo)致這次深圳、廣州等珠三角地區(qū)房價上漲，與近幾年這一區(qū)域房地產(chǎn)用地“停供”以及“地根緊縮”有直接關(guān)系。是一次供求關(guān)系上的一種調(diào)整。
　　韓建清：這是房地產(chǎn)商鼓噪的一種說法。房地產(chǎn)商放出風(fēng)來，說政府供應(yīng)的土地，多屬周邊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)部的土地供應(yīng)量不斷減少，所以市區(qū)樓價一定會漲。但廣州市國土房管局已經(jīng)明確表示，政府明年將會增加土地供應(yīng)量，除在市區(qū)外圍政府積蓄了大量土地外，市區(qū)內(nèi)一大批前置審批用地、回收的閑置用地、爛尾地等也將加入供應(yīng)行列，明年廣州土地供應(yīng)量充足，不存在地荒、樓荒的可能。
　　吳焰：人們在評說珠三角房地產(chǎn)時，往往愛用兩個字———“理性”。你覺得，隨著這輪房價的異動，是否意味著“理性”正在逐漸消失？
　　韓建清：不會。一方面廣州房價超穩(wěn)定，百姓理性入市不可小視。經(jīng)歷了上世紀九十年代萬元1平方米的高價后，加上相鄰的香港樓市的慘痛經(jīng)歷，廣州百姓買樓相當實際。而從政府層面看，其調(diào)控能力在房價超穩(wěn)定中也是功不可沒。比如，在郊區(qū)建設(shè)大型的居住小區(qū)，拉開城市框架，并且本來就不大的廣州還加快了地鐵建設(shè)，建設(shè)通往城市外圍的高速公路，與拉開城市框架相配套。政府的意圖是，控制城市生活成本，吸引大批人才前來創(chuàng)業(yè)、安居。為此，廣州還提出了“兩個適宜”：適宜生活居住、適宜創(chuàng)業(yè)。
　　吳焰：當然，在全國其他地區(qū)出現(xiàn)了樓價居高不下的狀況下，珠三角的穩(wěn)定房價，可能恰恰又成了一塊投資、投機熱土。
　　韓建清：正是這樣。面對國內(nèi)大城市中性價比最高的房價，民間資本的嗅覺非常靈敏。很多人看中廣州的房子性價比高，不僅好租，也有升值潛力。一位新疆的朋友，托人在廣州買房子用來投資，“因為廣州的房子便宜，容易出租”。
　　吳焰：從某種程度上說，這也提高了對商品房的需求量。
　　韓建清：盡管，我們前面已經(jīng)分析了這輪異動中存有某些“人為因素”，有“非理性”一面，不過，從暴漲過后的政府舉措來看，前期被人稱道的“政府調(diào)控能力”，在珠三角還是保持著的。
　　比如，前面提到的“200億元炒樓資金”，不管其信息的真實性如何，“200億元”還是引起了政府有關(guān)部門的高度重視和警惕。當新開樓盤樓價冒出暴漲之勢，11月15日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立即發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》，祭出了4條措施———禁止囤積房源；禁止“分期”銷售；禁止炒賣樓花；禁止私簽“認購書”———環(huán)環(huán)相扣，對銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管形成了一個閉合的規(guī)范監(jiān)管系統(tǒng)，被輿論稱贊為打出了一套調(diào)控樓市的“組合拳”。
　　吳焰：對深圳市政府的這種快速反應(yīng)，長三角許多政界、學(xué)界人士的評價都較好。普遍認為，一是及時，對引發(fā)此次暴漲的非正常因素，迅速反應(yīng)，消除市場恐慌；二是有針對性，4條措施應(yīng)該是比較到位的，可以較好地規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場。這可能也汲取了其他地區(qū)的教訓(xùn)。
　　韓建清：今天，距這個《通告》頒布整整一個月。盡管還沒有讓人信服的數(shù)據(jù)來評價深圳的政策效應(yīng)，但毋庸置疑，百姓的心理上有了一絲平靜與安慰，對炒家們也是一個制約。從消除市民對樓價急升的恐慌上看，深圳出臺的政策，功效是明顯的，對保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定尤為關(guān)鍵。
　　珠三角的“異動”會不會影響長三角？
　　吳焰：上海、杭州、南京、寧波等城市，是這段時間受調(diào)控影響房地產(chǎn)較大的城市。11月份，上海商品房平均跌幅領(lǐng)全國各大中城市之首。因此，深圳房價出現(xiàn)暴漲的消息傳來后，在這些地區(qū)的開發(fā)商、老百姓乃至一些政府官員中，引起了一些波動。有的人認為，這是個信號，意味著長達一年之久的宏觀調(diào)控影響開始有所減少，因此對歲末年初的房地產(chǎn)行情走勢充滿了樂觀。廣東當?shù)氐娜耸欠褚策@樣研判呢？怎么看待珠三角房地產(chǎn)業(yè)今后一段時間的走勢？
　　韓建清：有人認為，7月份廣州房價開始上漲，是因為房地產(chǎn)市場到7月開始適應(yīng)新的政策，也就是說，政策效應(yīng)到了末端。
　　廣州市房管局一位負責(zé)人近日表示，廣州房地產(chǎn)市場近幾年來保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢，但根據(jù)現(xiàn)時期的物價上升水平以及經(jīng)濟發(fā)展水平，廣州房價有正常的上升空間。
　　有地產(chǎn)專家預(yù)測，廣州樓價每5年是一個周期，從1997年開始至2003年，廣州樓價一直呈下跌趨勢，去年樓價開始出現(xiàn)上升勢頭，目前已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高。這位人士認為，明年不一定下降，但再過兩年肯定要降。
　　我也想知道：長三角明年的房地產(chǎn)走勢會怎樣？
　　吳焰：復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的尹伯成教授的觀點相當鮮明，在專家學(xué)者層面也頗有代表性。他認為：珠三角剛剛出現(xiàn)的房價漲勢，不會對長三角地區(qū)2006年房地產(chǎn)格局有改變。在他看來，深圳房價的上漲，直接原因與開發(fā)商的花招有關(guān)，但因前期價格超穩(wěn)定，“谷底反彈”、溫和上升，也有正當、合理的部分。而長三角地區(qū)，前期漲勢過猛、過大，雖經(jīng)一年多調(diào)控，效果明顯，但依然不到位，而無論從投資需求還是消費需求看，都存在動力不足。因此，明年的上海、杭州等地樓市的走勢，依然會繼續(xù)走低。專家也因此奉勸開發(fā)商：不要看到珠三角房價異動，就心存樂觀、僥幸心態(tài)，而應(yīng)繼續(xù)加大策略的調(diào)整，在思路上，從盲目擴張轉(zhuǎn)為理性發(fā)展；在經(jīng)營上，打破“包漲不虧”的暴利心態(tài)，重新調(diào)整定價，調(diào)整商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。
　　韓建清：隔岸觀火，會更加理性。專家的觀點，讓珠三角的百姓心里更加有底。（人民日報.華南新聞 ）