下游數(shù)據(jù)

2006年將有七大新政策梳理房地產(chǎn)市場

2005年12月22日15:47   來源：西本資訊
摘要：

　　新政策1
　　現(xiàn)房買賣執(zhí)行新合同瞞報抵押可雙倍賠償
　　從2006年1月1日起，由北京市建委、市工商局聯(lián)合發(fā)布的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本將開始實施，開發(fā)商只能對示范文本內(nèi)容進行細化，不能刪除或減少內(nèi)容；開發(fā)商補充的內(nèi)容若為霸王條款，與示范文本相悖，霸王條款無效。

　　凡是2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當事人要在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關材料申請辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記，就是所謂的“小產(chǎn)權”。

　　新出臺的現(xiàn)房買賣合同文本中規(guī)定，瞞報抵押情況可要求雙倍賠，而且，租戶有優(yōu)先購買權，現(xiàn)房合同要求開發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購買租賃房產(chǎn)時作必要的補充約定，現(xiàn)房合同將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。因此，只要發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)存在違反質(zhì)量規(guī)范的問題，就可以視為開發(fā)商沒有按規(guī)定完成竣工驗收，開發(fā)商在修復期間應當承擔延期交房的違約責任，這對進行精裝修房屋的業(yè)主是非常有利的，因為它可以有效地督促開發(fā)商加快維修的進度。

　　另據(jù)了解，從2006年1月1日起，將對《北京市商品房預售合同》中的有關內(nèi)容進行相應調(diào)整，具體調(diào)整內(nèi)容目前還沒有確定。

　　新政策2
　　現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約購房署名事先想好
　　從2006年1月1日起，北京的老百姓購買經(jīng)濟適用房和商品房的現(xiàn)房將實行網(wǎng)上簽約交易了，老百姓在準備購買之前，可以先登錄北京市建委的網(wǎng)站了解該項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息，實現(xiàn)現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約后，開發(fā)商將處在透明狀態(tài)，如果房地產(chǎn)商有任何違規(guī)行為，還將會被管理平臺的信用系統(tǒng)公示，嚴重的還會停止該開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的運行。

　　我市合法銷售的現(xiàn)房都需要進行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約，任何開發(fā)商將再也無法通過謊報銷售數(shù)字的手段來誘騙消費者購房了。

　　為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復可售標志。

　　新政策3
　　住宅分戶驗收開發(fā)商提供8項信息
　　從2006年1月1日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質(zhì)量驗收制，從明年開始，開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安

　　裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關信息。

　　分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章，該表在住宅工程交付使用時，應作為房屋質(zhì)量保證書的附件一并移交業(yè)主。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

　　以往多以整棟樓為基本單位進行驗收，業(yè)主對商品房質(zhì)量投訴很多，業(yè)主入住后若發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問題往往難找到責任人，新的質(zhì)量驗收辦法，將很大程度解決因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的爭執(zhí)。

　　新政策4
　　公共維修資金上網(wǎng)業(yè)主可隨時查詢
　　從2006年1月1日起，我市住房公共維修資金將實行網(wǎng)上辦公，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺進行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分攤、支取、續(xù)籌、變更、過戶、注銷、查詢等業(yè)務，要通過該系統(tǒng)操作。 

據(jù)了解，這個住房公共維修資金網(wǎng)上辦公系統(tǒng)更適用于普通業(yè)主，小區(qū)每位業(yè)主都可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向，業(yè)主可以在網(wǎng)上自己注冊，但要向開發(fā)商或者物業(yè)公司等要到所在區(qū)的統(tǒng)一代碼(相當于這個區(qū)里的專項維修資金辦公區(qū)域的網(wǎng)絡密碼)，然后就可隨時查閱自己小區(qū)維修資金的使用情況了。

　　而且，住房維修資金的網(wǎng)上辦公系統(tǒng)將與維修資金銀行系統(tǒng)實時聯(lián)網(wǎng)，所有業(yè)務操作須在電子信息與紙質(zhì)要件一致的前提下方可提交主管部門受理。凡是在舊系統(tǒng)歸集完維修資金的住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。未及時進行新系統(tǒng)用戶注冊、項目登記及樓盤造冊，影響業(yè)主交納和使用維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，將受到嚴肅處理。

　　新政策5
　　房貸執(zhí)行新利率別忘給賬戶加錢
　　2006年1月1日起，商業(yè)住房貸款利率將全面按新利率執(zhí)行，這意味著老客戶明年房貸月還款額將有所增加，提醒申請住房貸款的業(yè)主，別忘給房貸賬戶加錢。

　　根據(jù)人民銀行的規(guī)定，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起，執(zhí)行2005年3月17日規(guī)定的利率標準。對于已經(jīng)發(fā)放的貸款執(zhí)行標準是，貸款利率政策對2005年3月17日之前發(fā)放的個人住房貸款利率按照以下標準執(zhí)行：截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；截至2005年12月25日20時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期

　　同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。

　　根據(jù)規(guī)定，各商業(yè)銀行有權決定是否讓客戶享受下限為10％的優(yōu)惠利率5.508%，隨著2006年1月1日的即將來臨，各商業(yè)銀行開始著手統(tǒng)計有房貸欠款的客戶，這些客戶將從明年1月1日起無法享受到房貸優(yōu)惠利率了，銀行提醒廣大客戶趕快清償房貸欠賬，避免新規(guī)給自己帶來損失。銀行還提醒，即便是最優(yōu)惠的貸款利率，也比調(diào)整前略有提高，每月的還款額有所增加。所以，2006年1月份還款時要注意，以免因賬戶余額不足導致銀行無法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用記錄。

　　新政策6
　　購買空置房明年不再免稅
　　2006年1月1日起，北京市地方稅務機關原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續(xù)，契稅免稅政策將于2005年12月31日截止，凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。根據(jù)地稅局的退稅政策，一套單價8000元的100平方米住宅可退還12000元，而一套單價10000元的100平方米住宅，則可退還契稅30000元。

　　空置商品房免稅政策是近幾年來消化空置商品房中最優(yōu)惠的一項措施。但是，根據(jù)規(guī)定，這一優(yōu)惠政策的結(jié)束已進入倒計時，并且不再“加時”了。但是來自二手房市場里的消息說，商品房空置問題依然未得到顯著解決。

　　新政策7
　　是否預征土地增值稅
　　140平方米成新標準
　　2006年1月1日以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售、預售的商品住房發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，凡單棟號內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米（含）以下的不予預征土地增值稅。

　　根據(jù)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項目按原政策規(guī)定應預繳稅款或不預繳稅款的，不再進行調(diào)整。而開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應在辦理土地增值稅項目登記手續(xù)的同時，根據(jù)稅務機關要求填寫《商品住房建筑面積情況明細表》和《商品住房建筑面積情況明細表（附表）》，主管地方稅務機關據(jù)此判定是否預征土地增值稅。

　　除已被稅務機關審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底前填報《商品住房建筑面積情況明細表》。來源：北京青年報

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