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    2005年被喻為中國(guó)樓市的政策年。繼3月16日央行突如其來(lái)的一紙規(guī)定，取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連幾個(gè)月房產(chǎn)新政持續(xù)出臺(tái)：國(guó)八點(diǎn)、國(guó)八條、七部委新政……令人應(yīng)接不暇，政策浪潮席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    應(yīng)該說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控是意料之中的事情，但本次調(diào)控力度之大、政策之多以及產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)則出乎了大多數(shù)人的意料之外。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)成本公開(kāi)、期房叫停、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查等政府新舉措的討論又讓房產(chǎn)市場(chǎng)再掀波瀾?？v觀2005年樓市，真是別有一番滋味在心頭。

買(mǎi)賣(mài)雙方展開(kāi)價(jià)格博弈

    從權(quán)威部門(mén)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)快的房?jī)r(jià)漲幅得到了抑制。商品房平均銷售價(jià)格一季度上漲幅度是１２．５％，一到二季度漲幅是１０．１％，而一到三季度漲幅是８．８％。前三季度房?jī)r(jià)的漲幅呈穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１０３７８億元，增長(zhǎng)２２．２％，增幅回落６．１個(gè)百分點(diǎn)。就在國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打出一套“組合拳”發(fā)揮效用的同時(shí)，全國(guó)的樓市進(jìn)入了一個(gè)微妙的轉(zhuǎn)折期，一方面上海樓市陷入了“十月危機(jī)”，另一方面關(guān)于北京房?jī)r(jià)接近漲跌臨界線的呼聲漸起。樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博奕氣氛日漸濃厚，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商、投資者以及自住者、政府之間形成了一個(gè)“三角”式的觀望格局。
    在交易清淡、預(yù)期看跌的壓力下，上海眾多樓盤(pán)紛紛“跳水”，一石激起千層浪，緊接著杭州、成都、昆明、合肥等地的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下行。但與上海房?jī)r(jià)“應(yīng)聲而落”形成鮮明對(duì)比的是，北京的房?jī)r(jià)仍在高位進(jìn)行波動(dòng)，但博弈氣氛卻貫穿始終。一邊是預(yù)期看跌的購(gòu)房者捂緊了自己的錢(qián)包，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一籌莫展；另一邊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“修正”價(jià)格，更有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始一再推遲新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)日期，于是買(mǎi)賣(mài)雙方上演了一場(chǎng)較為激烈的價(jià)格博弈心理戰(zhàn)。
    “金九銀十”一向是房產(chǎn)交易的黃金季節(jié)，開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”寄予厚望，希望借此機(jī)會(huì)帶來(lái)樓市轉(zhuǎn)機(jī)，但顯然期望值過(guò)高，結(jié)果并不理想。

專家和開(kāi)發(fā)商上演“口水戰(zhàn)”

    就在主戰(zhàn)場(chǎng)“戰(zhàn)役”如火如荼進(jìn)行的同時(shí)，政府和開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商和學(xué)者還開(kāi)辟了第二戰(zhàn)場(chǎng)，圍繞土地成本、行業(yè)利潤(rùn)、房?jī)r(jià)漲跌等展開(kāi)“口水戰(zhàn)”，這為2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)平添了許多熱門(mén)話題。
    11月初，房地產(chǎn)界和理論界的兩位知名人士——潘石屹與易憲容圍繞“2008年前后買(mǎi)房時(shí)機(jī)哪個(gè)好”展開(kāi)了針?shù)h相對(duì)的辯論。其中，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹力挺2008年前買(mǎi)房時(shí)機(jī)好，同時(shí)他堅(jiān)信2008年之后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)處于上升期。
    對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與制度室主任易憲容卻不贊同，他針?shù)h相對(duì)地提出：“目前買(mǎi)房置業(yè)投資時(shí)機(jī)不是太好，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎抉擇。”他表示，當(dāng)前北京的房地產(chǎn)正好處在一個(gè)調(diào)整期，房?jī)r(jià)可能會(huì)發(fā)生較大的變化。因此，作為購(gòu)房者要避免開(kāi)發(fā)商的哄騙，冷靜客觀地判斷當(dāng)前以及未來(lái)的樓市走勢(shì)，而不能一時(shí)沖動(dòng)中了開(kāi)發(fā)商的“套兒”。就在爭(zhēng)論的余音未了之際，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)和國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉之間圍繞“當(dāng)前房?jī)r(jià)究竟合不合理”再次上演了一場(chǎng)精彩的辯論。從論戰(zhàn)的結(jié)果來(lái)看，兩人的支持率相差非常懸殊，站在“當(dāng)前房?jī)r(jià)不合理”一方的趙曉獲得23386個(gè)網(wǎng)友的支持，而站在“當(dāng)前房?jī)r(jià)合理”一方的任志強(qiáng)只得到2168個(gè)網(wǎng)友的支持。
    雖然支持率較低，但這并不影響任志強(qiáng)堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，其今年一系列的驚人之語(yǔ)就是很好的佐證。其最著名的觀點(diǎn)就是富人論，房?jī)r(jià)上漲，還有品牌暴利。任志強(qiáng)認(rèn)為，房子是為富人蓋的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)化的，只要當(dāng)前的房?jī)r(jià)能夠維持，只要供不應(yīng)求、有人出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)房?jī)r(jià)就是合理的。
    而圍繞備受爭(zhēng)議的“房地產(chǎn)是否是暴利行業(yè)”，任志強(qiáng)始終堅(jiān)持認(rèn)為，如果沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，便沒(méi)有錢(qián)來(lái)維持品牌的建立和生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)品牌企業(yè)是暴利的，但并非整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲

    在近日舉行的“2005中國(guó)‘住交會(huì)’”上，眾多的政府官員、房地產(chǎn)商以及專家對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的預(yù)測(cè)和判斷。
    建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，2006年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年。他說(shuō)，在擴(kuò)張消費(fèi)需求中，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最大的仍然是住宅住房消費(fèi)，所以在2006年的經(jīng)濟(jì)政策中，擴(kuò)大內(nèi)需將是引人注目的重點(diǎn)，但將是以鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)為主，而不是鼓勵(lì)高端住宅。
    對(duì)于明年的政策走勢(shì)，陳淮說(shuō)，政策會(huì)在四個(gè)方面進(jìn)行發(fā)展和完善。首先，完善住房保障體系。讓特困群體、低收入群體、中等收入偏下群體、中等收入群體、中等偏上收入群體都能程度不等地分別從住房保障體系中受益。同時(shí)，更好地完善政府政策推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展的作用。其次，要進(jìn)一步地完善、分清短期問(wèn)題和長(zhǎng)期問(wèn)題之間的關(guān)系。陳淮說(shuō)，讓農(nóng)民工進(jìn)城，解決他們的住房問(wèn)題既是迫在眉睫的眼前問(wèn)題，又是需要20年或者更長(zhǎng)時(shí)間不斷化解的問(wèn)題；讓老百姓都住上符合全面小康標(biāo)準(zhǔn)的住房，既是在2006年和“十一五”規(guī)劃中著力解決的問(wèn)題，又是未來(lái)15年或者更長(zhǎng)周期才能完全辦得到的問(wèn)題。再次，要明確和劃分總量調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)控之間的關(guān)系。最后，要將局部的問(wèn)題和全局的問(wèn)題分開(kāi)。以房?jī)r(jià)為例，長(zhǎng)三角跟珠三角不一樣，上海和杭州的房?jī)r(jià)上漲的原因也大不相同，因此需要因地制宜，把內(nèi)地和沿海分開(kāi)，一線大城市和開(kāi)放不高的二線城市分開(kāi)，把老百姓普通住房需求與城市化建設(shè)中的一些必要的商業(yè)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)設(shè)施配套的寫(xiě)字樓建設(shè)分開(kāi)，局部問(wèn)題與全局的問(wèn)題應(yīng)有更清的界限。對(duì)于大眾十分關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和專家們也進(jìn)行了預(yù)測(cè)。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō)，中央政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策目的并不是要打壓房?jī)r(jià)，而是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理來(lái)看，明年房?jī)r(jià)還會(huì)增長(zhǎng)，因?yàn)?005年住宅用地增長(zhǎng)幅度很小。
    對(duì)此，偉業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)林潔表示贊同，他認(rèn)為，房地產(chǎn)的變化走勢(shì)，一個(gè)最重要的因素是政策因素。明年宏觀調(diào)控的政策仍會(huì)繼續(xù)，但在明年不會(huì)有更加細(xì)節(jié)性的、更大突破力度的政策出臺(tái)。可能發(fā)生的是對(duì)2005年已經(jīng)出臺(tái)的政策細(xì)節(jié)進(jìn)行補(bǔ)充和細(xì)化。關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，他大膽預(yù)測(cè)，明年房?jī)r(jià)會(huì)有近20%的增長(zhǎng)。公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。明年樓市最終將上演怎樣的好戲，讓我們拭目以待。文章來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)