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    深圳樓市狂飆余溫未散
　　10天前，位于深圳市委大院斜對(duì)面的一幢高檔商住樓仍然搶在了2005年度隆重開(kāi)盤(pán)。這幢曾在深圳上一輪房地產(chǎn)泡沫中開(kāi)工并一度停工的爛尾樓盤(pán)，在12月17日當(dāng)天終于借助今年的樓市狂飆成功解套，平均每平方米賣(mài)出1.25萬(wàn)元的高價(jià)。沉寂了多年的深圳樓市2005年里的表現(xiàn)，令市場(chǎng)各方瞠目結(jié)舌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年11月，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅居全國(guó)第三，達(dá)11.1%。比這組數(shù)據(jù)更令人驚訝的是，此前的1—10月，深圳住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅達(dá)到13.54%，部分地區(qū)漲幅甚至高達(dá)30%?！暗劁伓噙^(guò)米鋪”、“買(mǎi)房如同買(mǎi)菜”的現(xiàn)象比比皆是，投資房產(chǎn)就像當(dāng)年炒股票一樣，吸引了大量資金跟進(jìn)。
　　1—10月住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅達(dá)到13%；11月房?jī)r(jià)同比漲幅居全國(guó)第三。
　　在多方合力作用下，一度以“理性、健康”形象著稱(chēng)的深圳樓市，今年也成了房地產(chǎn)投機(jī)與投資的雙重樂(lè)土，其走勢(shì)有些類(lèi)似宏觀調(diào)控前的上海，似乎正在重現(xiàn)1992—1993年深圳那一輪房地產(chǎn)泡沫前的“風(fēng)光”。但奇怪的是，由上?！皹鞘懈忻啊币l(fā)的全國(guó)宏觀調(diào)控降溫措施，為何吃到深圳的肚子里卻變成了興奮劑？深圳樓市到底怎么啦？
　　失去理性的樓市繁榮
　　提起2005年國(guó)慶黃金周期間的購(gòu)房經(jīng)歷，在深圳一家媒體工作的方小姐用“搶”字概括了全過(guò)程。
　　經(jīng)歷了9月30日的排號(hào)后，方小姐于10月1日來(lái)到了深圳中心區(qū)某知名樓盤(pán)售樓處?！爱?dāng)時(shí)的情景就像來(lái)到菜市場(chǎng)一樣?！狈叫〗阏f(shuō)，到處都是買(mǎi)房的人，根本找不到售樓人員介紹情況。售樓處內(nèi)掛著一塊大牌子，上面標(biāo)注哪些房子賣(mài)了，哪些沒(méi)賣(mài)，不斷地有人向上面貼“已售出”的貼紙。“等我們看完樣板房下來(lái)后發(fā)現(xiàn)，剛剛看中的一套房就在幾分鐘前售出了?！睙o(wú)奈之下，方小姐只好匆忙選了一套并交上訂金，整個(gè)過(guò)程不到半小時(shí)。第二天，方小姐的一位朋友聞?dòng)嵡巴?gòu)房時(shí)，被告知已全部售罄。
　　就在方小姐購(gòu)房的當(dāng)天，更為緊張刺激的哄搶買(mǎi)樓場(chǎng)面在距離深圳市中心區(qū)幾十里外的某知名濱海樓盤(pán)二期項(xiàng)目發(fā)生了。這處豪宅級(jí)樓盤(pán)背山面海，因采取分期銷(xiāo)售方式，當(dāng)天只拿出部分房源供應(yīng)，推動(dòng)價(jià)格猛烈上漲，引發(fā)了部分遠(yuǎn)道而來(lái)卻空手而歸的買(mǎi)家的強(qiáng)烈憤怒。怒火中燒之下，一場(chǎng)哄砸售樓處的事件就此上演。
　　透過(guò)這一個(gè)個(gè)案，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，經(jīng)過(guò)國(guó)家和地方政府多輪調(diào)控，深圳樓市一度進(jìn)入了短暫的觀望期，明顯的異動(dòng)出現(xiàn)在“十一”黃金周前后。在這期間，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格奇高，買(mǎi)家瘋狂入市搶購(gòu)，導(dǎo)致平穩(wěn)了十余年的深圳房?jī)r(jià)突然出現(xiàn)兩位數(shù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。華僑城、香蜜湖等熱點(diǎn)片區(qū)的房?jī)r(jià)甚至走出了翻番的行情，而在位于深圳灣片區(qū)的某樓盤(pán)，每平方米開(kāi)出的均價(jià)接近3萬(wàn)元。在新售商品房?jī)r(jià)格猛漲的同時(shí)，二手房漲勢(shì)同樣迅猛。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年10月，深圳房?jī)r(jià)中二手房?jī)r(jià)格上漲幅度最為迅猛，達(dá)到了12.3%，居全國(guó)第二。
　　這種場(chǎng)面對(duì)于經(jīng)歷過(guò)上一輪房地產(chǎn)狂潮的深圳人并不陌生。1993年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱時(shí)，深圳曾出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率4.53倍以及當(dāng)年房?jī)r(jià)飛漲2倍以上的泡沫現(xiàn)象，其主要?jiǎng)右蚴欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)旺，港人來(lái)深熱炒。當(dāng)時(shí)蛇口樓價(jià)每平方米賣(mài)到近9000港元的均價(jià)，而均價(jià)最高的樓盤(pán)位于深圳火車(chē)站附近，達(dá)到3萬(wàn)港元。隨后國(guó)家緊縮銀根，各地房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，深圳如今正在處理之中的52個(gè)“問(wèn)題樓盤(pán)”中的絕大部分都在那一輪泡沫中停工后又恢復(fù)建設(shè)的?！芭c那一輪房地產(chǎn)泡沫相比，此次房?jī)r(jià)猛漲雖然成因不同，但表現(xiàn)有些相似，特別是現(xiàn)在的樓價(jià)雖然還沒(méi)有達(dá)到當(dāng)年的最高峰，但離那時(shí)的水平已經(jīng)不遠(yuǎn)?！鄙钲诜康禺a(chǎn)民間研究人士半求說(shuō)。他回憶，1993年泡沫過(guò)后，深圳樓價(jià)大跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1994年深圳樓價(jià)比上年環(huán)比下跌21%，1995年環(huán)比下跌16%，直到1996年才恢復(fù)了2%的正增長(zhǎng)。
　　于是，有業(yè)內(nèi)人士回首2005年深圳房?jī)r(jià)暴漲，發(fā)出了“非理性繁榮”的感嘆，還在媒體上撰文指出，“(它)在本質(zhì)上是一種虛假的繁榮，是建立在泡沫的基礎(chǔ)上，是以透支未來(lái)為代價(jià)的繁榮。”
　　房?jī)r(jià)暴漲的幕后推手
　　市國(guó)土房管局一位官員警告說(shuō)，“房地產(chǎn)在泡沫過(guò)后崩盤(pán)的前車(chē)之鑒不少，前有深圳泡沫破滅，近有香港樓市崩盤(pán)、上海退購(gòu)風(fēng)潮?！?BR>　　面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，主管部門(mén)終于坐不住了。自今年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅后，深圳市國(guó)土房管局開(kāi)始密集出臺(tái)調(diào)控政策。先是在11月11出臺(tái)“四道禁令”，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)必須從國(guó)土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本、商品房項(xiàng)目必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售、新開(kāi)樓盤(pán)不得提前登記集中開(kāi)盤(pán)分期銷(xiāo)售、房地產(chǎn)中介不得代理銷(xiāo)售未辦證二手房等；緊接著，在11月15日該局再次提出五條措施，包括：適度增加今后住宅用地供應(yīng)，盤(pán)活存量土地，加大閑置土地清理、加強(qiáng)政府公共租賃住房建設(shè)、商品房明碼標(biāo)價(jià)等；并在媒體上頻頻強(qiáng)調(diào)深圳尚有6萬(wàn)余套房源待售，當(dāng)前供應(yīng)毫不緊張，提醒市民不要盲目跟風(fēng)入市。
　　但相對(duì)于早年的港資來(lái)深炒房，上海近年的外資炒房，深圳此輪房?jī)r(jià)離奇異動(dòng)的原因更為復(fù)雜，面臨的困局也較為難解。深圳地產(chǎn)大鱷之一、卓越集團(tuán)總裁李曉平分析，深圳今年樓價(jià)大漲固有其合理因素，例如需求旺盛、新盤(pán)質(zhì)素較高等，但主要原因是政府在過(guò)去兩年中壓縮了新增商品房用地供應(yīng)。另外，現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)價(jià)格的梯度級(jí)差并沒(méi)有形成，在“粘連效應(yīng)”的作用下，一漲俱漲，群漲群落。
　　真相難明，傳言籍籍。深圳樓價(jià)暴漲之后，市場(chǎng)上曾傳出“200億游資奔襲珠三角”的傳言，但隨后便被深圳市國(guó)土房管局以“今年1—10月外銷(xiāo)資金僅增加16億元，且在全部銷(xiāo)售額中所占比例略有下降”的說(shuō)法否定。多方信息顯示，此次深圳樓價(jià)上漲的幕后推手并非遠(yuǎn)在天邊，而是近在眼前，即絕大部分為本地資金。
　　“如果有炒作的話，也多是本地人自炒?！笔蟹康禺a(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒說(shuō)。作為在地產(chǎn)中介行業(yè)從事了7年以上的資深人員，梁小姐最近一直在為是否參與業(yè)內(nèi)幾個(gè)朋友在暗中進(jìn)行的炒賣(mài)樓花生意而猶豫不決?！半m然國(guó)土房管局規(guī)定了從網(wǎng)上下載簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)售合同后不準(zhǔn)更改，但實(shí)際上誰(shuí)也無(wú)法改變市場(chǎng)上有購(gòu)房者會(huì)突然反悔的客觀現(xiàn)實(shí)。因此，開(kāi)發(fā)商與炒家在簽署了認(rèn)購(gòu)書(shū)或預(yù)售合同后，只要共同向國(guó)土房管局提出撤銷(xiāo)，此前訂購(gòu)的‘樓花’便可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手?！绷盒〗阃嘎?，她有幾位朋友一年來(lái)在寶安按這種模式炒賣(mài)樓花大賺特賺，讓她心動(dòng)不已?！斑@只是個(gè)案，不可能太多。如果在同一樓盤(pán)中出現(xiàn)過(guò)多撤銷(xiāo)合同的現(xiàn)象，必定會(huì)引起我們的關(guān)注。”談到開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手炒作的內(nèi)幕，國(guó)土房管局這位官員透露，在香蜜湖某樓盤(pán)的銷(xiāo)售過(guò)程中，代理該樓盤(pán)銷(xiāo)售的中介機(jī)構(gòu)多次放出該樓盤(pán)價(jià)格上漲的傳言，刻意制造“三人成虎”的社會(huì)傳播效果，直接導(dǎo)致了該處樓盤(pán)個(gè)別價(jià)格在幾個(gè)月內(nèi)由300萬(wàn)元飆升到上千萬(wàn)元。
　　鑒于中介機(jī)構(gòu)在深圳此輪房?jī)r(jià)異動(dòng)中扮演的不光彩角色，因此，第二波房?jī)r(jià)調(diào)控攻勢(shì)啟動(dòng)后，6家涉嫌炒賣(mài)樓花的中介機(jī)構(gòu)被殺一儆百，首遭處罰。除了開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的這種聯(lián)手炒作外，在這輪調(diào)控中首當(dāng)其沖的打擊對(duì)象還有“提前登記、分期銷(xiāo)售、集中開(kāi)盤(pán)”的銷(xiāo)售方式，以及囤積房源、無(wú)故拒銷(xiāo)的銷(xiāo)售行為?！袄缒硺潜P(pán)明明有1000套房源，但首期只推出100套，并認(rèn)籌1000個(gè)號(hào)碼，在客觀上造成購(gòu)房者的心理恐慌，從而引起局部的供不應(yīng)求。這種現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有很大的炒作成分?！边@位官員說(shuō)。
　　“打擊炒樓固然應(yīng)該，但‘分期銷(xiāo)售’‘低開(kāi)高走’的試探性銷(xiāo)售方式在市場(chǎng)上已經(jīng)使用多年，不能看做此輪房?jī)r(jià)暴漲的原罪?！鄙钲诘禺a(chǎn)中介置業(yè)國(guó)際的分析師莫少偉便認(rèn)為，打擊分期銷(xiāo)售只是治標(biāo)不治本的辦法，其結(jié)果只會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商采取其它銷(xiāo)售方式，繞開(kāi)政府監(jiān)管。他認(rèn)為，政府調(diào)控與其治標(biāo)，不如將精力放在解決供需矛盾的治本措施上?！凹热皇侵螛?biāo)，我們就把治標(biāo)的工作做好。因?yàn)檫@是當(dāng)前主要矛盾?！痹谙群笮剂嗣髂陮⑿略龇康禺a(chǎn)供應(yīng)用地、擠出房地產(chǎn)商囤積土地等遠(yuǎn)期新增供應(yīng)信息后，國(guó)土房管局官員不想在此問(wèn)題上多作解釋。
　　公務(wù)員趁機(jī)賣(mài)樓換房
　　樓花炒作需要里應(yīng)外合，大部分炒家有心無(wú)力，只得乖乖排隊(duì)認(rèn)籌。在投機(jī)渠道極為有限的情況下，更多的資金選擇了投資樓市，成了推波助瀾的主力軍。“調(diào)控過(guò)后，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的非普通商品住宅將被征收5%營(yíng)業(yè)稅，再加上如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的里應(yīng)外合，前期樓花炒作極為困難，因此，出于對(duì)深圳人多地少、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的長(zhǎng)期看好，很多人買(mǎi)樓之后即使長(zhǎng)期持有也持前景樂(lè)觀的態(tài)度，這時(shí)，投機(jī)資金便會(huì)轉(zhuǎn)化為投資資金，二者很難區(qū)分?！卑肭蠓治?。
　　市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)表明，深圳樓市投資比例已達(dá)17%。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一數(shù)據(jù)過(guò)于保守。不久前深圳國(guó)土房管局對(duì)兩樓盤(pán)進(jìn)行的抽樣調(diào)查則顯示：在中×國(guó)際公館2期項(xiàng)目中，投資比例為15%；在中×紅樹(shù)灣2期項(xiàng)目中，投資比例為22%。半求則估計(jì)，“在深圳豪宅市場(chǎng)，投資比例肯定在30%以上?！笔缆?lián)地產(chǎn)分析人員更透露，南山區(qū)一些樓盤(pán)的投資比例已達(dá)40%，中心區(qū)寫(xiě)字樓的投資比例高達(dá)80%。已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了20%的國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)投資率警戒線。
　　到底是什么人在投資房地產(chǎn)？“在投資者中，公務(wù)員是一股極為重要的力量。”世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安舉例說(shuō)，在中×國(guó)際公館內(nèi)，公務(wù)員購(gòu)房約在20%左右；而在華僑城某豪宅樓盤(pán)內(nèi)，公務(wù)員購(gòu)房比例甚至達(dá)到40%?！吧钲诠珓?wù)員的收入不低，他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)格的福利房后，只需再繳納很少的費(fèi)用，即可將福利房以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)缓筝p松換房。再加上他們收入穩(wěn)定，自然也是銀行青睞的房貸對(duì)象?！绷号d安說(shuō)。
　　這種說(shuō)法并非毫無(wú)根據(jù)，在深圳政協(xié)機(jī)關(guān)工作的一位公務(wù)員便向記者證實(shí)，他身邊同事中有多人在今年陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)商品房，多者達(dá)到兩三套以上?！俺斯珓?wù)員以外，IT業(yè)人士、中小私營(yíng)企業(yè)主，也包括你們媒體的記者，都是銀行放貸的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)?！鄙钲趪?guó)土部門(mén)這位官員根據(jù)其在銀行了解的情況，向記者介紹?！吧钲跇鞘性俣茸邿幔毞廊裢顿Y熱潮?！痹诘诙喺{(diào)控啟動(dòng)月余后，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉根據(jù)近期樓市走勢(shì)，發(fā)出了警告。據(jù)其調(diào)查了解，第二輪調(diào)控后，深圳樓市雖然有所平靜，但局部地區(qū)仍相當(dāng)活躍，如南山供應(yīng)緊張的局面仍然存在。（南方都市報(bào)）