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    如果你沒有房子，但已頗有積蓄。你是“立即買”，還是“繼續(xù)等”？
　　這依然是一個問題。
　　“觀望，只會帶來三種代價：等待時間的代價、房價上漲的代價、地理位置遠郊化的代價。”中國社科院金融研究所副所長王國剛說。他領(lǐng)銜的課題組，2005年末剛剛完成一份房地產(chǎn)調(diào)研報告。
　　此預(yù)言準(zhǔn)確與否尚待斟酌，但最新房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年以來，供需缺口正在加大。截至2005年11月份，住宅竣工面積為37964萬平方米，同期銷售面積39084萬平方米，供需缺口達到1120萬平方米。
　　這個結(jié)論，也許可以是觀察中國新土地政策的一個角度。
　　社科院金融所這個課題組的報告出爐之時，全國國土資源廳局長會議剛剛結(jié)束，會議給出的重要信號是：2006年，國家將一如既往嚴把土地供應(yīng)“閘門”，但國土資源部副部長李元亦同時表示，2006年國土資源部門將繼續(xù)貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則。為穩(wěn)定房價，2006年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。自2004年以來嚴格控制“地根”之說有了新的詮釋。
　　房產(chǎn)供需
　　住宅供需呈現(xiàn)大面積缺口，在近10年的中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，這還是第一次。
　　這可能僅僅是個開始，社科院的研究報告預(yù)測：在未來的20年，中國對住宅的需要量估計將達到260億平方米，如果滿足這樣的住宅需求量，每年的新建住宅將達到10億平方米，而目前每年平均新建商品住宅只有5.5億平方米，未來年均缺口約4.5億平方米。
　　這個預(yù)測是這么來的。假定到2025年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?5％（2004年，約為40％），人口數(shù)量將達到8億人，按照每戶3人計算，將有2.6億戶，如果20年后每個家庭的居住面積為100平方米，則需要260億平方米，而現(xiàn)有住房面積截至2003年底為89億平方米，缺口為170億平方米。
　　按照20年完成缺口，每年需要新增住宅約8.5億平方米，如果再考慮到每年城市改造、動拆遷的面積，以2004年動拆遷面積1.5億平方米計算，則每年需要新增住宅面積10億平方米。而在過去的5年，中國平均每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，缺口約為4.5億平方米?！芭c住宅的需要量相比，住宅的供給量將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)存在著嚴重的缺口?！蓖鯂鴦傉f。
　　他認為，現(xiàn)在的商品住宅市場還是一個不成熟的市場，而不成熟的市場有一個共同的特點就是“產(chǎn)品短缺”，與之對應(yīng)，必然造成“投機”和價格上漲。
　　參與上述課題研究的中國社科院結(jié)構(gòu)金融研究室殷劍鋒博士說，自上個世紀90年代以來，城鎮(zhèn)新建住宅面積增長率超過需求增長率的只有兩個階段：1991年到1994年，以海南、廣州等投資過熱拉動的房產(chǎn)泡沫時期；1998年到1999年，房改之際，企事業(yè)單位大興土木、分享最后福利分房的時期。而除此之外的時間段，特別是2000年以來，中國每年商品住宅需求的增長速度都遠遠超出了供給的增長速度。以此判斷，“供不應(yīng)求，必將成為中國房地產(chǎn)市場的常態(tài)?！币髣︿h說。
　　而從2004年開始，由于新開工面積和竣工面積下降，這個問題開始浮出水面。1997年到2003年，全國商品房竣工面積年均增長3948萬平方米，而2004年卻降為2955萬平方米，相反，商品房銷售面積卻由之前的年均增長3343萬平方米，迅速攀升為5984萬平方米。
　　“由于住宅建設(shè)周期一般為2年左右，在投資下降的同時，需求增速卻需要不斷釋放，這兩年的投資下降將直接壓縮今后的供給量，在今年已經(jīng)出現(xiàn)供需缺口的情況下，必將加劇今后的供需緊張?！币髣︿h說。
　　雙向調(diào)控
　　目前，供給和需求正在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的變化。
　　為抑制房地產(chǎn)投資過熱傾向，2004年運用“地根”、“銀根”手段，主要從抑制供給方面進行了調(diào)整；2005年，為“抑制房價過快上漲”，相關(guān)部委從供給及“抑制投資需求”兩方面對房地產(chǎn)發(fā)展進行了調(diào)整。
　　從2005年3月份開始，打擊投機炒房的措施頻頻出臺，“舊國八條”、“新國八條”、期房限轉(zhuǎn)、加大稅收管理等的密集實施，讓房地產(chǎn)需求在短時間內(nèi)得到一定抑制。
　　上?；鶑娐?lián)行董事副總裁陳詠東告訴記者，目前的消費需求依然是被壓抑的，而沒有真實釋放?！坝捎诂F(xiàn)在依然處在調(diào)控的周期區(qū)間，未來市場走勢還不很明朗，不少消費者依然在持幣觀望?！标愒仏|認為，受頻繁出臺的調(diào)控政策影響，上海2005年7、8、9、10四個月份的成交數(shù)量，驟降到去年同期的20％以下，這反映了房地產(chǎn)市場還是一個“政策市”，而不是真實需求的反映。而在今后，需求有望逐步釋放?！?006年，可能會有所好轉(zhuǎn)?！标愒仏|說。
　　在新近召開的上海房交會上，基強聯(lián)行的最新調(diào)查似乎證明了這一點。問卷調(diào)查顯示，66％的上海居民在未來的12個月內(nèi)有購房打算。
　　但是，如果樓市走出觀望，需求真實釋放，是否將加劇未來供不應(yīng)求的狀況？
　　在供給方面，房地產(chǎn)投資增長速度在2003年達到一個極點后，在宏觀調(diào)控的指揮棒下，從2004年開始回調(diào)。
　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年前三季度，中國的房地產(chǎn)業(yè)投資增幅逐月下降，今年前三個季度增長22.2％，比全社會投資增長低3.9個百分點，比城鎮(zhèn)投資增長低5.5個百分點。
　　政策風(fēng)向
　　不少房產(chǎn)商認為，土地從完成規(guī)劃到投入生產(chǎn)、從開工到竣工都有個周期，土地儲備應(yīng)該致力于解決周期問題，如果在房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況下，繼續(xù)緊縮“地根”，必將造成下一輪的供應(yīng)不足和房價上漲壓力。
　　持續(xù)兩年的嚴控房地產(chǎn)業(yè)投資過熱的風(fēng)向似乎正在發(fā)生變化。緊縮“地根”、“銀根”的一刀切政策，正在向結(jié)構(gòu)性調(diào)整傾斜。
　　在2005年12月16日召開的全國國土資源廳局長會議上，國土資源部副部長李元表示，將對符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策和法律法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃的建設(shè)項目用地，提供有效保障。另一方面，在剛剛結(jié)束不久的這次會議的閉幕會上，國土資源部部長孫文盛再次強調(diào)了國土資源參與宏觀調(diào)控的問題。他指出，國土資源要進一步建立參與宏觀調(diào)控的有效的制度體系、方法手段、動態(tài)分析系統(tǒng)和技術(shù)支撐系統(tǒng)，加強經(jīng)濟形勢發(fā)展趨勢的分析預(yù)測。
　　房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸很長的產(chǎn)業(yè)，可以帶動多種生產(chǎn)資料生產(chǎn)行業(yè)和一系列消費品的需求，近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟從需求不足轉(zhuǎn)向快速增長起到了重要作用。
　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員張漢亞認為，而如果繼續(xù)采用嚴控“土地”和“信貸”兩道閘門，必將影響房地產(chǎn)發(fā)展，進而影響2006年的經(jīng)濟增長。2006年，面對11個行業(yè)的產(chǎn)能過剩危機，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以帶動消費增長將成為政策的一個平衡點。
　　張漢亞認為，在今后對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控中，政府的職責(zé)應(yīng)該是防止“哄抬”房價而獲取暴利的行為，而不是控制需求或者控制供給。
　　這個觀點與上述研究報告的意見不謀而合。報告認為，政府應(yīng)該做的是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、理順商品住宅供給體系及住宅金融體系，同時要繼續(xù)深化土地制度改革。（經(jīng)濟觀察報）