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    行走江湖，最重要的是個(gè)什么字呢？勇、信、義還是詐？放在不同的時(shí)間段，方世玉他媽的回答往往差異很大。如果把這句話放在2006年的地產(chǎn)江湖，那就非一個(gè)“變”字莫屬。
　　找變
　　人心思變。對(duì)地產(chǎn)界而言，兩年來(lái)的宏觀調(diào)控終于在2005年發(fā)力，在市場(chǎng)觀望和銀行信貸的雙重壓力之下，一些開(kāi)發(fā)商的資金鏈繃得像滿負(fù)荷的駱駝，隨時(shí)掉下一根稻草都能把它壓垮。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這種情況實(shí)在有點(diǎn)殘酷，不能再持續(xù)下去了，需要一個(gè)“變”字。但是，當(dāng)期待中的變化突然來(lái)臨時(shí)，他們也許會(huì)發(fā)現(xiàn)它不僅不像想像中那么完美，而且要價(jià)還挺高，條件也挺苛刻，要是沒(méi)點(diǎn)兒心理準(zhǔn)備，會(huì)被嚇一跳。
　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一開(kāi)，地產(chǎn)界的耳朵就都豎了起來(lái)。要說(shuō)盼點(diǎn)兒什么，最現(xiàn)實(shí)的就是宏觀調(diào)控趕緊剎車(chē)，大家好喘口氣。遺憾的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一大任務(wù)就是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定，看來(lái)宏觀調(diào)控的列車(chē)一時(shí)停不下來(lái)。不過(guò)，聽(tīng)話聽(tīng)音，尤其是話外音。專(zhuān)家已經(jīng)說(shuō)了，宏觀調(diào)控要持續(xù)，但是調(diào)控的方式和內(nèi)容有可能發(fā)生變化。這話不難理解，“治大國(guó)，若烹小鮮”，要穩(wěn)定而不是瞎折騰。政策的連續(xù)穩(wěn)定是宏觀層面，但是，隨著具體情況的變化，其內(nèi)容和方式也應(yīng)相應(yīng)微調(diào)。
　　這一點(diǎn)，構(gòu)成了2006年房地產(chǎn)形勢(shì)的基本面。在這樣一個(gè)盤(pán)子下，房地產(chǎn)業(yè)將隨之出現(xiàn)三大變化。
　　找錢(qián)
　　有人說(shuō)，宏觀調(diào)控就像一記響亮的耳光，打得開(kāi)發(fā)商滿地找牙。此言差矣。俗話說(shuō)，打落牙齒肚里吞。開(kāi)發(fā)商本身并不缺“牙”，更不會(huì)為這點(diǎn)小事計(jì)較，如果要找的話，那一定是金牙，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這才是真正的要害。
　　魯迅說(shuō)：“這世上本沒(méi)有路，走的人多了，也便成了路。”這話放到地產(chǎn)界，就可以這樣說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商本沒(méi)有錢(qián)，借的錢(qián)多了，也就成了自己的錢(qián)?！卞X(qián)從哪里借，當(dāng)然是銀行，但是現(xiàn)在銀行有點(diǎn)怕了，所以開(kāi)發(fā)商也跟著怕了。“找錢(qián)”也就成了一個(gè)古老而又永恒的話題，只是到了2006年，這找錢(qián)的方式也該變變了。
　　因此，第一大變化就來(lái)自資本層面。隨著各項(xiàng)指標(biāo)的基本到位，歷時(shí)兩年的宏觀調(diào)控有調(diào)整傾向，在鼓勵(lì)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策引導(dǎo)下，購(gòu)房信貸可能將有所放松。如果“鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)年”的說(shuō)法成立并付諸實(shí)施，則冠以“普通商品房貸款”的開(kāi)發(fā)貸款也將降低門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面有望得以緩解。但是，宏觀調(diào)控將會(huì)在資金的獲取方式和條件方面繼續(xù)加以限制，以體現(xiàn)金融政策對(duì)項(xiàng)目的引導(dǎo)功能。
　　同時(shí)，金融系統(tǒng)內(nèi)部也將會(huì)采取措施，解決房貸余額比例過(guò)高的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。此前中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈已經(jīng)放出話來(lái)，鼓勵(lì)投資性貸款、房地產(chǎn)商直接融資、多渠道融資等等，說(shuō)明高層決心解決銀行與房地產(chǎn)之間的過(guò)度依賴(lài)問(wèn)題，這對(duì)于銀行和開(kāi)發(fā)商都是一道難題。在雙方投融資渠道都缺乏彈性的情況下，銀行和開(kāi)發(fā)商更像一對(duì)捆綁在一起的夫妻，既互相依存，又互相抱怨。要保持安全的距離，雙方都得向外找“新主”。相比之下，銀行更像有錢(qián)又有色的少婦，找個(gè)下家還是比開(kāi)發(fā)商容易。開(kāi)發(fā)商要解決婚后的生活問(wèn)題，一要靠自身，二要靠銀行輸血，三要靠銀行的“娘家”開(kāi)恩，放幾個(gè)民間或國(guó)外的“美眉”進(jìn)來(lái)。
　　這種變化無(wú)疑是促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的極好機(jī)會(huì)，但是，對(duì)于習(xí)慣了銀行喂奶的開(kāi)發(fā)商而言，也是一種壓力，是對(duì)開(kāi)發(fā)商融資能力的考驗(yàn)。不及格的開(kāi)發(fā)商，恐怕就只能成為別人做大做強(qiáng)之下被兼并的對(duì)象。
　　找事
　　隨之而來(lái)的第二大變化是開(kāi)發(fā)模式的變化。
　　朱德老元帥說(shuō)：“由儉入奢易，由奢入儉難?！睂?duì)于習(xí)慣了掙大錢(qián)的人，再讓他辛辛苦苦規(guī)規(guī)矩矩地去掙小錢(qián)，確乎是有點(diǎn)為難。不管大佬們?nèi)绾无q解，有一點(diǎn)是有共識(shí)的，那就是地產(chǎn)界這幾年的快速發(fā)展確實(shí)得益于特殊的政策背景。但是，特殊時(shí)期總是要過(guò)去的，房地產(chǎn)總要進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的薄利時(shí)代。
　　從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上傳出的風(fēng)聲看，今年是“鼓勵(lì)消費(fèi)年”，但超過(guò)警戒線的基尼系數(shù)讓決策層覺(jué)得不安。因此，從整個(gè)社會(huì)的基調(diào)看，對(duì)高檔住宅的投資和消費(fèi)將會(huì)受到一定程度的抑制。擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)一是增加中低收入階層的收入，二是擴(kuò)大其消費(fèi)。而擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)一是鼓勵(lì)普通自住商品房消費(fèi)，二是城鎮(zhèn)化以及“新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)”。就宏觀的層面而言，這無(wú)疑既是刺激消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良好手段，又是緩解社會(huì)矛盾，縮小貧富差距的重要舉措。但是，對(duì)房地產(chǎn)商尤其是胃口比較大的開(kāi)發(fā)商而言，這些“誘餌”顯然太少，做這些項(xiàng)目，既不能提高知名度也不能賺大錢(qián)，因此，“社會(huì)責(zé)任”雖然喊得震天響，真做起來(lái)，未必有人愿意。
　　開(kāi)發(fā)商都是閑不住的人，沒(méi)事就要找事，搞搞新創(chuàng)意，因此，聰明的開(kāi)發(fā)商都在考慮轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。從目前的情況看，轉(zhuǎn)型的方向基本有兩種，一種是搞特色房地產(chǎn)，一種是向城市運(yùn)營(yíng)的高度提升。前者的代表有今典集團(tuán)計(jì)劃中的“數(shù)字影院”、茶馬古道上的酒吧式個(gè)性驛站等等，這些被稱(chēng)為文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，當(dāng)然還有教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等名目，基本都是一個(gè)“泛地產(chǎn)”概念，都是房地產(chǎn)橫向擴(kuò)張并在所在“緯度”上縱向上下游拓展的結(jié)果。第二種方式可以看作在坐標(biāo)本位上的放大，把樓盤(pán)按照城市的功能進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和管理。典型的如杭州的休閑CBD、成都的世紀(jì)城、昆明的新亞洲體育城，都被專(zhuān)家認(rèn)為基本具備了城市運(yùn)營(yíng)的規(guī)模和水平。這種變化應(yīng)該是真正意義上的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)水平的提升，是城市規(guī)劃建設(shè)管理模式的變化。
　　以上兩種轉(zhuǎn)型，都將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生良好的影響。無(wú)論是特色房地產(chǎn)還是城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)，都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理的水平及方式產(chǎn)生質(zhì)的影響，并積極促進(jìn)和引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。需要說(shuō)明的是，這種變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的自發(fā)行為，與以往行政主導(dǎo)的方式大相徑庭，其所帶來(lái)的思想觀念上的變化，則會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市管理的發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。
　　找路
　　第三大變化是公司治理結(jié)構(gòu)的變化。這種變化是在前兩種變化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，既是前兩種變化的延伸，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的客觀需要，是房地產(chǎn)企業(yè)給自己的發(fā)展“找路”。
　　在資金的壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高融資能力、擴(kuò)大融資渠道甚至吸納投資性貸款，都需要對(duì)現(xiàn)有的公司治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使之更符合現(xiàn)代企業(yè)制度。開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型和提升，同時(shí)也伴隨著公司業(yè)務(wù)橫向或縱向的擴(kuò)張，伴隨著公司職能的擴(kuò)展，公司治理的改善和提高是大勢(shì)所趨。
　　現(xiàn)代意義上的公司治理，已不再僅僅局限于所有者、董事會(huì)、職業(yè)經(jīng)理人三者之間的責(zé)權(quán)利分配，而是把公司作為一個(gè)社會(huì)利益共同體來(lái)看待，其公司治理則涵蓋了股東、債權(quán)人、供應(yīng)商、雇員乃至政府和社區(qū)等與公司相關(guān)的利益集團(tuán)的關(guān)系處理，以保證科學(xué)決策、效率提高和社會(huì)和諧。
　　其實(shí)，在這兩個(gè)層面上，房地產(chǎn)都大有可為，因?yàn)榭傮w而言房地產(chǎn)在公司治理上還處在起步階段。因?yàn)橐郧皼](méi)做過(guò)，所以現(xiàn)在有的是事情可做。這一點(diǎn)，從研究機(jī)構(gòu)的態(tài)度上就可以看出分曉。從事公司治理研究的機(jī)構(gòu)可謂不少，但從事房地產(chǎn)公司治理研究的幾乎沒(méi)有，不是不想研究，實(shí)在是沒(méi)什么可研究的，因?yàn)槌藗€(gè)別上市的大家伙，其他基本上和街頭攤販的治理水平差不了多少。
　　房地產(chǎn)企業(yè)要融資，最簡(jiǎn)單的就是上市。上市是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的強(qiáng)制過(guò)程。即使沒(méi)有上市需求，至少也有融資的需要，而現(xiàn)代企業(yè)制度、健全的公司治理結(jié)構(gòu)往往是投資方需要考察的硬指標(biāo)。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在全面走向規(guī)范經(jīng)營(yíng)的道路中會(huì)逐步認(rèn)識(shí)得更清晰。
　　做到這一點(diǎn)，還不過(guò)是好比把幫會(huì)變成社團(tuán)，離真正出將入相、登堂入室成為受人尊重的企業(yè)還差些距離，那可不是參加個(gè)什么評(píng)獎(jiǎng)就能脫胎換骨的。開(kāi)發(fā)商之所以被“妖魔化”，就在于公司治理觀念的落后，在社會(huì)普遍走向公民社會(huì)的前提下，沒(méi)有把自己當(dāng)作“企業(yè)公民”，而是仍然把自己看作經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件下“唯利是圖”的賺錢(qián)機(jī)器。這種現(xiàn)狀無(wú)疑是與建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)相背離的，自覺(jué)不自覺(jué)地制造了整個(gè)社會(huì)關(guān)系的緊張，把自己逼到了不可持續(xù)發(fā)展的死胡同。
　　公民社會(huì)、和諧社會(huì)的公司治理，需要企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)真正把自己平等地融入社區(qū)、服務(wù)社會(huì)、尊重客戶(hù)，做到利益分配均衡，才是現(xiàn)代企業(yè)的王者之道。但是，這樣的公司治理，對(duì)現(xiàn)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)乃至中國(guó)企業(yè)界，距離仍然十分遙遠(yuǎn)。
　　找樂(lè)
　　應(yīng)該說(shuō)，這三大變化，哪個(gè)任務(wù)都?jí)蜷_(kāi)發(fā)商忙乎一陣子，沒(méi)個(gè)三五年，恐怕很難看到根本性的變化。但是無(wú)論如何，2006年，都是一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，歷史把這個(gè)機(jī)會(huì)公平地給了每個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的參與者。
　　正如一位偉人說(shuō)的，機(jī)會(huì)只給那些有準(zhǔn)備的人。好在變化剛剛開(kāi)始，現(xiàn)在準(zhǔn)備也不算晚。但是，若干年后，總是會(huì)有一些地產(chǎn)商在回首往事的時(shí)候，不是因?yàn)槁德禑o(wú)為而痛苦，而是為錯(cuò)失機(jī)會(huì)而悔恨——“曾經(jīng)有個(gè)真實(shí)的機(jī)會(huì)擺在我面前……”
　　可以肯定的是，那個(gè)時(shí)候說(shuō)這話的人，不是找樂(lè)，就是找抽。（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）