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    產(chǎn)調(diào)控方面的政策大約透支五年，由此可以預(yù)測的是，未來幾年中央層面不會再有頻繁的政策出臺。那么誰將決定2006年的中國房地產(chǎn)市場？也有人認(rèn)為，2006年將是地產(chǎn)行業(yè)的洗牌年，預(yù)計有一半的企業(yè)會由此出局。2006年地產(chǎn)企業(yè)何去何從？作為房地產(chǎn)市場最活躍的經(jīng)濟(jì)主體，全國知名地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略似乎可以為我們提供一種思考的方向。

    合生創(chuàng)展：在更大的平臺上起舞

　　被很多企業(yè)視為“人為冬天”的2005年雖然給房地產(chǎn)行業(yè)降了溫，但并未因此將整個行業(yè)帶入大蕭條。雖然有些企業(yè)因此減產(chǎn)，但也有一些企業(yè)借機(jī)實現(xiàn)了逆勢擴(kuò)張和發(fā)展。其中包括成功并購南都的萬科，獲得農(nóng)行大額授信的泰達(dá)、萬通、陽光100以及成功地引入財力雄厚的國際基金作為合作伙伴的合生創(chuàng)展和順馳置業(yè)等。

　　合生創(chuàng)展集團(tuán)高層近日透露，截止到去年12月25日，該企業(yè)全國的銷售量突破了11000套，同比增長超過20％。其中，廣州地區(qū)銷售超過6000套，北京地區(qū)銷售超過3000套，天津和上海地區(qū)銷售均超過1000套，各地區(qū)業(yè)績?nèi)€飄紅。該人士評價，這是合生創(chuàng)展自香港上市以來盈利增長最大的一年，同時也是其各地區(qū)盈利全面豐收的一年。這意味著，這家航母級企業(yè)在2005年跑贏了大勢，繼續(xù)穩(wěn)固了行業(yè)領(lǐng)先地位。2006年，一向以客戶為導(dǎo)向、一向倡導(dǎo)“和諧社區(qū)”建設(shè)的合生將年度發(fā)展主題定為“滿意生活升級年”。

　　當(dāng)國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)都在為錢發(fā)愁的時候，合生創(chuàng)展以高速的發(fā)展勢頭和良好的成長潛力吸引了多家著名國際金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。2005年8月，淡馬錫和老虎基金成為合生的戰(zhàn)略投資者，共同向合生創(chuàng)展注入資金10億元；同年10月，合生創(chuàng)展在獲得兩家國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)普爾及穆迪同時評為BB+級認(rèn)定之后，成功在全球發(fā)行了3.5億美元的7年期債券；該企業(yè)的發(fā)展前景也被眾多中小股東看好，他們紛紛追入股市，爭購其股票，使之股價上漲約4倍，成為市值過百億元的上市公司。

　　合生創(chuàng)展高層人士還透露，2006年該集團(tuán)還將進(jìn)一步擴(kuò)大全國三大經(jīng)濟(jì)圈的地產(chǎn)投資開發(fā)，投資增幅將超過10%，預(yù)計2006年合生在全國的在售地產(chǎn)項目將達(dá)到30個，主要分布在廣州、北京、上海和天津。其中，重鎮(zhèn)廣州12個住宅項目、兩個商業(yè)項目、1個酒店項目；北京5個住宅項目、1個酒店項目（其中兩個新項目位于CBD內(nèi)）；天津兩個住宅項目、兩個酒店旅游項目；上海5個住宅項目。

　　“我們將在全國范圍內(nèi)、在更高的層次和平臺上謀求更大發(fā)展！”該人士表示。

　　作為較早在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，已有10余年積累的合生創(chuàng)展的資金實力非國內(nèi)一般企業(yè)可比，老板朱孟依商業(yè)嗅覺靈敏，該企業(yè)先人一步實現(xiàn)了異地的大幅擴(kuò)張，在土地交易方式變革前儲備下大量土地，在今年宏觀調(diào)控之際又聯(lián)合基金快速收購了一些項目。這些土地和半拉子項目通過合生創(chuàng)展專業(yè)性很強(qiáng)的操盤隊伍的運(yùn)作，正在逐步套現(xiàn)。

　　不過，該企業(yè)能否成為地產(chǎn)商中的“王者”還很難說。如果不在開發(fā)模式上做戰(zhàn)略性調(diào)整，仍然按照現(xiàn)有的開發(fā)模式運(yùn)作，企業(yè)的增長空間相對有限，開發(fā)規(guī)模和收入將很難實現(xiàn)突破性增長。

首創(chuàng)置業(yè)：全國化擴(kuò)張的金融援手

　　現(xiàn)在，想要形容首創(chuàng)集團(tuán)究竟是哪個地方的企業(yè)，已經(jīng)是一件十分困難的事情了。首創(chuàng)置業(yè)不僅在2003年成功登陸香港資本市場，更在2005年啟動了全國化擴(kuò)張的步伐，天津、太原的土地儲備相繼入賬。不過正如劉曉光所言，全國化的戰(zhàn)線拉的越長，對于資金的“后援”也就要求越高，因此，金融將是首創(chuàng)置業(yè)全國化戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵。

　　“首先我們要做的事是股權(quán)融資和私募?！眲怨庹f，“把首創(chuàng)的所有地產(chǎn)集中起來，比如拿出90億元的凈資產(chǎn)，引進(jìn)一兩個投資者，重點(diǎn)引進(jìn)其管理制度和法制保護(hù)。此外，首創(chuàng)還可以讓一些股權(quán)給別人，這是現(xiàn)在正在做的事情。”劉曉光并不隱晦首創(chuàng)方面對于新融資方式的渴望，而這也恰恰是首創(chuàng)在2006年的主要任務(wù)。

　　雖然劉曉光拒絕透露上述私募計劃的具體進(jìn)展，但私募置換出的現(xiàn)金無疑將是一個十分巨大的數(shù)目?！澳壳埃瘓F(tuán)主要打包私募的是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和水務(wù)兩塊資產(chǎn)，最終的目的是謀求整體上市?！笔讋?chuàng)置業(yè)的一位中層領(lǐng)導(dǎo)向記者透露，他還告訴記者，至少到現(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)還沒有被納入私募資產(chǎn)的范圍內(nèi)，“但將來的情況要看首創(chuàng)集團(tuán)層面的具體決定?！彼f。

　　但這并不意味著首創(chuàng)置業(yè)的全國化擴(kuò)張沒有金融方面的支持。相反，相比于集團(tuán)層面技術(shù)含量更高的私募和金融控股而言，首創(chuàng)置業(yè)在融資方面的手段似乎更為簡單。除了香港上市公司方面的股權(quán)合作，首創(chuàng)置業(yè)將在全國化擴(kuò)張的過程中，與外資進(jìn)行項目層面的融資合作，以保障有力的資金支持。

　　“例如，GIC是首創(chuàng)置業(yè)的第二大股東，但我們一樣可以和GIC在項目層面繼續(xù)進(jìn)行資金的合作?！笔讋?chuàng)置業(yè)的這位中層領(lǐng)導(dǎo)對記者說。目前，位于北京的A-Z TOWN和首創(chuàng)置業(yè)的天津項目，都將與GIC進(jìn)行項目資金層面的合作，而太原等地的項目也正在進(jìn)行這方面的談判。顯而易見，這種模式將成為首創(chuàng)置業(yè)在2006年全國化擴(kuò)張過程中的主導(dǎo)模式。

　　從記者目前從內(nèi)部掌握的情況來看，對于上述模式的合作，首創(chuàng)置業(yè)在項目層面并不尋求“絕對控股權(quán)”，相對控股甚至項目股份五五分成，首創(chuàng)置業(yè)方面都可能接受。但關(guān)鍵的前提在于，首創(chuàng)置業(yè)要求絕對的項目管理運(yùn)營權(quán)，外資合作最終只可以充當(dāng)投資者的角色。這樣，首創(chuàng)置業(yè)既獲得了資金支持，又通過掌握管理權(quán)而規(guī)避了異地開發(fā)相應(yīng)的風(fēng)險。

　　對于這種合作模式的穩(wěn)定性，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍表示了足夠的信心。他以首創(chuàng)置業(yè)與GIC合資成立的首創(chuàng)新資房地產(chǎn)開發(fā)公司為例告訴記者：“對于合資公司中外資的撤出，外管局有著十分嚴(yán)格的規(guī)定，包括資本利得稅等等，因此， GIC通過與首創(chuàng)置業(yè)合作所形成的利潤，GIC通常會以再投資的形式留下來，所以，GIC與我們的項目合作肯定是長期的。” 唐軍說，而按照他的說法，與其他外資的項目合作自然也將十分穩(wěn)定。

　　有了充分的資金支持，首創(chuàng)置業(yè)在2006年的全國化擴(kuò)張速度將取決于時機(jī)的選擇。“我們將根據(jù)自身的風(fēng)險防控要求，適時地選擇合適城市和土地?！眲倓倢倚碌氖讋?chuàng)置業(yè)運(yùn)營總監(jiān)賴偉浩告訴記者，有了外資合作所帶來的充足資金支持，首創(chuàng)置業(yè)顯然將更看中具體運(yùn)營風(fēng)險的防控。    

復(fù)地：走在市場曲線之前

　　在華爾街，那些有著驚人預(yù)見、如巴菲特這樣的投資家被喻作走在市場曲線之前。如果房地產(chǎn)也有市場周期、曲線的話，復(fù)地則走在這個曲線之前。在市場非常好的2003年、2004年，各企業(yè)都在只管賣房時，復(fù)地卻悄悄地在香港上市；在各企業(yè)都在2005年初享受最后的瘋狂時，復(fù)地卻在香港增發(fā)；在調(diào)控之后，各企業(yè)都疲于應(yīng)付、奔波于金融界時，復(fù)地卻悄悄地加速全國擴(kuò)張。

　　不過，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉卻謙虛地說：“上海房地產(chǎn)周期是多久，我們并沒有經(jīng)驗。”只是強(qiáng)調(diào)說：“不過，很幸運(yùn)的是，復(fù)地身處上海，和上海這個國際大都市一道成長?！?/P>

　　去年，在各大企業(yè)，都將融資作為企業(yè)第一大事，上市、增發(fā)之后的復(fù)地，主題卻是擴(kuò)張和調(diào)整戰(zhàn)略。3月7日，在無錫，通過掛牌，以7079萬元價格，復(fù)地再次得到一塊住宅用地。而2004年9月，復(fù)地已經(jīng)在無錫以2.84億元獲得四塊土地；2005年4月30日，在海南，復(fù)地用7000多萬元收購兩家公司股權(quán)； 5月11日，在北京，以超過9.2億元價格，復(fù)地獲得北京柏宏公司的兩個項目；5月23日，在重慶，以2.45億元價格，復(fù)地收購重慶潤江置業(yè)，獲得一塊居住及商業(yè)用地項目；9月15日，在天津，以5.1億元價格，復(fù)地獲得天津最大爛尾樓項目——北洋大廈。由此可見，宏觀調(diào)控并沒有阻礙復(fù)地擴(kuò)張的步伐。

　　對于異地擴(kuò)張，范偉多次告訴記者：“我們進(jìn)入其他城市，一定要在公司資源可支配范圍內(nèi)，不能超過自身的人力資源管理和財務(wù)能力。我們不缺乏機(jī)會，需要抵制誘惑?！痹趶?fù)地的擴(kuò)張版圖上，一直是三個層面的戰(zhàn)略圈計劃：北京、上海作為一線城市，是第一層面；武漢、重慶、西安作為區(qū)域中心城市，是第二層面；第三就是上海周邊的長三角大城市，如南京、無錫等等，將逐步擇布局點(diǎn)。

　　對于擴(kuò)張， 范偉對記者說：“在上海之外的城市開拓，短期內(nèi)不會超過十座?！?/P>

　　在復(fù)地謹(jǐn)慎低調(diào)地擴(kuò)張之后，業(yè)界發(fā)現(xiàn)，復(fù)地去年所拿的項目中，已開始涉足商用地產(chǎn)項目，例如在天津的北洋大廈是寫字樓項目。在北京，復(fù)地收購北京柏宏時所取得物業(yè)之一，是一幢位于CBD的寫字樓物業(yè)。而復(fù)地向來是以住宅為主，以至于業(yè)界曾將復(fù)地和萬科并列為專注住宅的公司。

　　業(yè)內(nèi)專家告訴記者：“復(fù)地是一個上市公司，為了有穩(wěn)定的業(yè)績，必須要增加可以獲得穩(wěn)定收益的商用地產(chǎn)項目?！?/P>

　　對于復(fù)地的進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域，范偉依然低調(diào)，他說：“復(fù)地只是適當(dāng)增加商用地產(chǎn)的比例。復(fù)地將依然以住宅為主。”

順馳：“黑馬”要做“深水魚”

　　“2006年，順馳追求的不是速度而是更穩(wěn)健的發(fā)展，工作重點(diǎn)在內(nèi)部管理體系的變革上。”順馳董事長汪浩在接受本報記者專訪時談到。集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)羅文輝的生動比喻似乎可以讓我們看到順馳轉(zhuǎn)變的方向：“世界上的魚有很多種，有海魚也有淡水魚，能長大個的肯定是在海里游的深水魚，我們要做的就是這樣的企業(yè)”。

　　2004年，擴(kuò)張極度迅猛的順馳“黑馬”橫出，在媒體對其資金鏈條的質(zhì)疑聲中實現(xiàn)了超常規(guī)的增長，接近百億元的銷售額、近900千萬平方米的土地儲備讓業(yè)界領(lǐng)教了什么是“后生可畏”。

　　2005年，老板孫宏斌隱身，年輕的財務(wù)總監(jiān)汪浩掛帥，順馳進(jìn)入新的轉(zhuǎn)折戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。汪浩一上任就調(diào)整了企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，從短跑沖刺改為中長跑，財務(wù)策略也趨向保守。在整整一年的時間里，順馳僅參與了有數(shù)的幾次土地招投標(biāo)，收入囊中的只有3、4個地塊。相反，汪浩在企業(yè)內(nèi)部大力推動管理體制改革，去年四季度開始集團(tuán)收權(quán)，進(jìn)行管理架構(gòu)調(diào)整、流程再造和人員精簡。先是對高層管理團(tuán)隊進(jìn)行調(diào)整，之后各地分公司子公司的買地權(quán)力收到集團(tuán)；接著進(jìn)行人員精簡裁員，個別分公司裁員比例達(dá)到總數(shù)的15%以上，職工總數(shù)從2600多人減少到2000來人。順馳新聞中心負(fù)責(zé)人中國品牌傳播中心總經(jīng)理傅彥彬透露，該企業(yè)在業(yè)界頗為有名的“夜總會”（夜里總結(jié)會）召集的次數(shù)少多了。汪浩的解釋是溝通的效率提高了，就不需要象過去那么頻繁地開大會了。

　　正是這樣前后有巨大反差的戰(zhàn)略調(diào)整、企業(yè)行為方式調(diào)整，讓順馳在去年4月份開始的新一輪宏觀調(diào)控中沒有陷入危險境地。但是，汪浩坦陳：“政策調(diào)整對市場的影響還是很大的，順馳2005年的銷售回款額比起2004年還是有所下降，全年只有80多億元左右?！?/P>

　　2006年，仍將是順馳的調(diào)整年。汪浩說順馳目前還有近800萬平方米的土地儲備，按每年260到300萬平方米的開發(fā)量計算，還夠未來3、4年開發(fā)的，所以今年的工作重點(diǎn)不再在擴(kuò)張上，對內(nèi)聚焦管理體系變革、打破以往的慣性、加強(qiáng)團(tuán)隊的專業(yè)性，對外謀求為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　汪浩透露，順馳對2006年房地產(chǎn)市場的信心比去年要強(qiáng)，雖然市場不會有特大轉(zhuǎn)機(jī)，但一定會谷底反彈，所以總體上對市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。他表示，順馳在開發(fā)思路上，將更強(qiáng)調(diào)對行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律的認(rèn)識和理解，思想上會更加成熟；在開發(fā)業(yè)態(tài)上，順馳將在中高檔房開發(fā)的基礎(chǔ)上嘗試主城區(qū)高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)，同時會加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。在開發(fā)產(chǎn)品調(diào)整的背后，是順馳對更高開發(fā)利潤的追求。業(yè)界一直傳言，順馳的開發(fā)規(guī)模雖然努上去了，但產(chǎn)品利潤率較低。

　　另據(jù)悉，今明兩年順馳在開發(fā)區(qū)域的全國布局上將會有所收縮調(diào)整，撤除利潤空間低的三線城市，二線城市的布局也會做出微調(diào)，將重點(diǎn)放在京、津和武漢、鄭州等中部城市。目前，順馳在國內(nèi)16個城市拉開戰(zhàn)線，年底將有兩三個城市的項目結(jié)案并退出。在這些城市中，大本營天津仍將是主力開發(fā)區(qū)域，去年近40%的收入來自這里以天津為核心的華北集團(tuán)；其次是華東，今年該企業(yè)的開發(fā)量還會有增長。

　　汪浩最后刻意強(qiáng)調(diào)，盡管順馳在進(jìn)行戰(zhàn)略上的大調(diào)整，但其強(qiáng)調(diào)文化、團(tuán)隊、企業(yè)精神的核心競爭力不會變?！半m然在外界看來我們不那么生猛了，但我們在大力推行內(nèi)部改革，我們?nèi)匀粷M懷激情、崇尚理想，比以往更強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！順馳的改變并不是一種顛覆，過去好的東西仍然保留，只是讓它的內(nèi)涵更加豐富、更加成熟”，汪浩說。

萬達(dá)集團(tuán)：明確主業(yè)

　　幾乎在萬達(dá)集團(tuán)總裁王健林入選央視十大年度經(jīng)濟(jì)人物的同時，萬達(dá)集團(tuán)快速進(jìn)行了內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和高管層的調(diào)整。在央視十大年度經(jīng)濟(jì)人物頒獎儀式上戲稱“掙錢不少，心情不好”的王健林在2006年將萬達(dá)集團(tuán)的房管公司與商業(yè)公司合并，實現(xiàn)了扁平化的二級治理結(jié)構(gòu)。而在萬達(dá)工作十年的羅昕被跨級提拔為集團(tuán)副總裁，主管戰(zhàn)略運(yùn)營和項目招投標(biāo)，此前，他擔(dān)任的是萬達(dá)（北京）的總經(jīng)理。

　　剛剛屢新的羅昕表示，萬達(dá)經(jīng)過這些年的發(fā)展，現(xiàn)在完全可以實施諸如集團(tuán)采購、網(wǎng)上招標(biāo)等集團(tuán)扁平管理。據(jù)悉，此前,地產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司經(jīng)常會發(fā)生作業(yè)交叉的情況，調(diào)整后各部門協(xié)作更好，效率會相應(yīng)提高。而在掌門人王健林的心中，扁平化管理已早有考慮。

　　王健林告訴記者，2006年初進(jìn)行的這次組織結(jié)構(gòu)內(nèi)部調(diào)整，最早醞釀于2004年，“調(diào)整就是為了將購物中心作為萬達(dá)集團(tuán)的主業(yè)?！?王健林回憶說，盡管2004年決策層對于商業(yè)地產(chǎn)信貸的緊縮政策令萬達(dá)也感到“天寒”，盡管2004年王健林正在轉(zhuǎn)向境外尋求新的融資渠道。

　　現(xiàn)在，萬達(dá)集團(tuán)在香港發(fā)行REITs已基本定案。記者了解到，萬達(dá)已經(jīng)與世界著名投行麥格理達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，在香港即將上市的REITs有望為萬達(dá)集團(tuán)募集到將近100億元的現(xiàn)金，

　　更重要的是，REITs將不會受到增發(fā)股份募集資金的時間和數(shù)額的限制，而這也正是王健林本人最終由公司IPO轉(zhuǎn)向REITs搭建海外融資渠道的最終原因所在。

　　“萬達(dá)集團(tuán)已成功搭建了低成本的長期融資管道，由于有了大量的低成本資金，購物中心將得到快速發(fā)展，購物中心在萬達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)中所占權(quán)重越來越大，需要重新整合人力資源來適應(yīng)這種戰(zhàn)略發(fā)展的需求?！蓖踅×謱τ浾哒f。

　　記者從萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部獲悉，在海外融資渠道基本搭建完成的背景下，萬達(dá)集團(tuán)高層已經(jīng)做出了“加速購物中心”發(fā)展的決策，“速度肯定會比前幾年快，但具體的數(shù)字還沒有最后確定，還在研究?！比f達(dá)集團(tuán)的一位高層對記者說，而在2004年之前，萬達(dá)方面曾有過明確規(guī)劃，即到2008年在全國開發(fā)100個購物中心，但后來由于緊縮性的信貸政策而最終作罷。

　　目前，雖然在萬達(dá)集團(tuán)董事會的層面并沒有重提前述100個購物中心的規(guī)劃，但加速已經(jīng)不可避免。記者了解到，在2006年當(dāng)中，萬達(dá)除了在東部沿海地區(qū)的一線城市完成購物中心布局之外，將適度擴(kuò)展在東部地區(qū)二線城市與中西部地區(qū)商業(yè)中心城市的購物中心開發(fā)。目前，土地獲取的談判工作正在進(jìn)行當(dāng)中。

　　至于另一塊主營業(yè)務(wù)——住宅開發(fā)，萬達(dá)集團(tuán)并不打算完全放棄，“住宅以后我們只做大項目，更多的是要調(diào)整資源把購物中心的業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)?！蓖踅×值膽B(tài)度十分明確。來源：中國經(jīng)營報