下游數(shù)據(jù)

期房預(yù)售制需打“補(bǔ)丁”

2006年01月15日10:16   來源：西本資訊
摘要：
    當(dāng)徐女士2005年12月底收到明園小安橋開發(fā)商通知表示將延期交房時(shí)，她首先想到的是樓盤是否可能有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。在已經(jīng)支付了近兩年的銀行還款后，小區(qū)業(yè)主并沒有如愿住進(jìn)期待中的新房。面對(duì)開發(fā)商再等半年的建議，除了不滿之外，一些人也開始后悔當(dāng)年購買期房時(shí)幾乎忽略了所有風(fēng)險(xiǎn)的沖動(dòng)。
　　疑似“爛尾樓”現(xiàn)身
　　事實(shí)上，在過去的一年里，不能按期拿到新房的業(yè)主并非只有明園小安橋一個(gè)樓盤。明園集團(tuán)銷售副總經(jīng)理凌女士在接受記者采訪時(shí)也是十分“坦然”地認(rèn)為類似情況“現(xiàn)在應(yīng)該并不少見”。
　　記者了解到比較典型的例子是位于中山北二路99弄大運(yùn)盛城四期，業(yè)主在交房前夕看到的是寂靜的工地和尚未完工的幾幢水泥建筑。開發(fā)商協(xié)和集團(tuán)一度被認(rèn)為資金實(shí)力雄厚，但卻同時(shí)被大運(yùn)盛城承建商指責(zé)其拖欠工程款，雙方矛盾激化之下留下失望的業(yè)主嘆息。
　　相比于以上兩個(gè)樓盤，位于浦東大道商住樓惠揚(yáng)大廈的業(yè)主則等待了更長(zhǎng)時(shí)間。原定于2004年年底入住的業(yè)主們至今已經(jīng)接到至少兩次交房延期通知，但一直到目前為止，數(shù)百名業(yè)主也沒有拿到等待了近三年的新房。
　　上海的商業(yè)用房也一度傳出停工傳聞，其中包括普陀興力達(dá)廣場(chǎng)。這座被稱為上海最大MALL的購物中心原定于去年正式開業(yè)，而直到如今它的施工尚未完成。
　　當(dāng)然和1997年上海刮起的爛尾風(fēng)潮相比，以上幾乎所有樓盤出現(xiàn)的問題只是“工期緩慢”而已，至今為止還沒有哪個(gè)樓盤真正陷入人走樓空的境地。命運(yùn)多舛的興力達(dá)在幾經(jīng)易手之后終于在農(nóng)歷新年之前找到“正主”，上海百聯(lián)集團(tuán)的加入使得一度冷清的施工現(xiàn)場(chǎng)再度繁忙起來。
　　預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)放大
　　1994年出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》并建立了預(yù)售許可制度后，期房預(yù)售開始實(shí)行。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比以現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期縮短約10個(gè)月。加上開發(fā)商對(duì)于其自身資本要求的降低，以及現(xiàn)金利用率的提高，預(yù)售房很快成為樓盤建設(shè)主流。
　　購房者接受預(yù)售樓盤時(shí)往往考慮到和現(xiàn)房銷售之間10％~15％的差價(jià)。在上海樓市最為火爆的時(shí)期，幾個(gè)月的時(shí)間樓盤價(jià)格就可能發(fā)生巨大變化，這使得這種差價(jià)顯得更加明顯。更為重要的是，當(dāng)時(shí)買房者的熱情空前高漲，普通購房者就算是購買一套期房也需要費(fèi)盡周折。
　　對(duì)于期房購買者來說，本身就面臨著相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)因素。在出現(xiàn)類似大運(yùn)盛城等無法按時(shí)交房的問題之前，有關(guān)于樓盤建筑質(zhì)量、實(shí)測(cè)面積等眾多糾紛就冒出來了。
　　宣稱不向銀行借一分錢的SOHO總裁潘石屹于公開場(chǎng)合表示，其樓盤投入資金往往只占到總投資的30%，其余部分完全可以依靠預(yù)售款來完成。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約40％來源于預(yù)售獲得的資金。
　　一旦調(diào)控政策因素使得某些企業(yè)資金難以為繼，或是碰到一些其他突發(fā)原因，樓盤無法完成的風(fēng)險(xiǎn)就大大增加。
　　這類風(fēng)險(xiǎn)在上海樓市極度火爆的幾年內(nèi)幾乎被購房者忽略，明園小安橋業(yè)主張先生告訴記者，他們買房時(shí)完全沒有想到樓盤會(huì)遇到交房時(shí)間問題，以至于他們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)甚至沒有仔細(xì)看清開發(fā)商因無法按時(shí)交房所約定的違約金。
　　取消預(yù)售尚有待時(shí)日
　　大部分人認(rèn)為開發(fā)商只有在現(xiàn)金流某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而無法付清開發(fā)工程中的某些款項(xiàng)時(shí)整個(gè)樓盤才可能出現(xiàn)延期的危險(xiǎn)。
　　而建設(shè)銀行上海分行副行長(zhǎng)金煜則明確指出了其中癥結(jié)：幾乎所有爛尾樓盤的產(chǎn)生都是因?yàn)橘Y金的挪移。
　　惠揚(yáng)大廈的無法完工后來被證明同樣也是開發(fā)商資金轉(zhuǎn)移的結(jié)果，開發(fā)商將資金挪到了另一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上。實(shí)際上這種做法在過去幾年里被諸多開發(fā)商運(yùn)用得得心應(yīng)手，在項(xiàng)目尚未結(jié)束前，利用該樓盤預(yù)售款再次買地投資，“滾動(dòng)開發(fā)”的概念早已不是完成一個(gè)樓盤進(jìn)行另一個(gè)樓盤，而是代表了最大限度利用現(xiàn)金流通過財(cái)務(wù)安排獲得盡量多的利益。
　　這種建立在預(yù)估未來基礎(chǔ)上的運(yùn)作模式一般很難長(zhǎng)期維持，當(dāng)樓市調(diào)控開始影響其正常銷售資金回籠時(shí)，開發(fā)商就易陷入困境。
　　金融系統(tǒng)在去年三季度開始預(yù)告期房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)并試圖找出解決途徑。央行2005年8月15日發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議未來取消期房銷售制度一度引來市場(chǎng)激烈討論。這場(chǎng)范圍廣大的討論隨著建設(shè)部發(fā)言人的講話暫時(shí)終止。建設(shè)部明確十多年的實(shí)踐證實(shí)預(yù)售制度適合中國(guó)國(guó)情，目前還不能取消，未來將繼續(xù)實(shí)行這一制度，但將從法律角度完善這一制度。
　　如果需要購買期房，專業(yè)人士提醒應(yīng)該盡量選擇品牌信譽(yù)度較高的開發(fā)企業(yè)，同時(shí)在購買前詳細(xì)了解樓盤的各個(gè)環(huán)節(jié)，并在合同中明確未來出現(xiàn)問題時(shí)的處理辦法，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（東方早報(bào)）
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