下游數(shù)據(jù)

解開(kāi)房?jī)r(jià)虛高開(kāi)發(fā)商未獲“暴利”的原因

2006年01月18日12:52   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    近幾年，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們?cè)诒г狗績(jī)r(jià)過(guò)高的同時(shí)，也紛紛質(zhì)疑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否有暴利行為。一些學(xué)者根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格和成本進(jìn)行推算，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率可以高達(dá)30%，有的甚至認(rèn)為在50%以上。這樣的數(shù)字在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，在任何投資領(lǐng)域都是令人難以置信的。
    最近，福州市物價(jià)局公布的一份調(diào)查100多個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的清單顯示：土地成本、建造費(fèi)用及配套費(fèi)用只占銷(xiāo)售價(jià)格的59%，其余41%則是開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)和利潤(rùn)。從這組數(shù)據(jù)上看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該可以獲得30%左右的利潤(rùn)。
    2004年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格較2003年上漲了12.5%，其中上海的房地產(chǎn)上漲速度已經(jīng)達(dá)到27%。在產(chǎn)品價(jià)格高速上漲時(shí)期，一個(gè)行業(yè)獲得高于社會(huì)平均的利潤(rùn)是可能的。尤其是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲之前獲得的土地價(jià)格基本上低于目前的土地價(jià)格，房屋價(jià)格上漲，自然會(huì)獲得高額回報(bào)。
    那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是否真的存在如此之高的利潤(rùn)呢？
    評(píng)價(jià)一個(gè)行業(yè)的盈利能力，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，它反映了一段時(shí)間內(nèi)股東權(quán)益的獲利情況，是衡量一個(gè)行業(yè)或者企業(yè)盈利能力的最重要的指標(biāo)。
    一、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的利潤(rùn)水平
    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2003年底，全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有37000多家。按照官方的統(tǒng)計(jì)，筆者測(cè)算的凈資產(chǎn)收益率與人們的預(yù)期完全不同：1997年到2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率很低，其中1997到1999連續(xù)出現(xiàn)了全行業(yè)虧損。2003年是利潤(rùn)最高的年份，但凈資產(chǎn)收益率也不過(guò)4.4%，遠(yuǎn)低于貸款利率。
    二、上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
    根據(jù)證監(jiān)會(huì)的行業(yè)分類(lèi)方法，截至2004年，在滬深兩地上市的房地產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)公司共有55家。雖然不能完全代表所有的企業(yè)，但目前看，上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理水平、融資渠道等整體的競(jìng)爭(zhēng)力上看要明顯地好于非上市公司。然而在測(cè)算它們的凈資產(chǎn)收益率后，結(jié)果出人意料。
    1、2004年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
    2004年55家上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率為7.94%，而滬深兩地全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為9.01%。
    2004年石化類(lèi)上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為13.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。相比之下，房地產(chǎn)公司卻并沒(méi)有明顯的高利潤(rùn)。
    路橋類(lèi)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為5.74%，此類(lèi)公司的風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率比較穩(wěn)定，從總體上看，房產(chǎn)公司的收益也比不上這類(lèi)公司，因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)比較大。
    2、歷年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
    從1994年起，94年和95年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率明顯高于上市公司的平均水平，96年和97年大致持平，而在98年之后，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率明顯低于全部上市公司的平均水平。
    從1994年到2004年，上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.21%，而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司略低。
    從凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)幅度遠(yuǎn)高于全部上市公司的波動(dòng)幅度。1994年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)18%，而1998年和2001年卻還不到4%，這說(shuō)明上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)較高。
    因此，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。
 三、房?jī)r(jià)虛高背景下開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獲得“暴利”的原因
    以上表明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不存在整體“暴利”，相反房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率還略微低于社會(huì)平均水平，即使是過(guò)去兩年房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期也不例外。
    是什么原因?qū)е铝碎_(kāi)發(fā)商的實(shí)際表現(xiàn)遠(yuǎn)低于人們的預(yù)期呢？
    1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稀缺
    開(kāi)發(fā)商眾多，項(xiàng)目有限。以北京為例，2004年共有1000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模只有2500萬(wàn)平方米，平均每個(gè)開(kāi)發(fā)商僅擁有2萬(wàn)多平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模。大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有項(xiàng)目或者項(xiàng)目量嚴(yán)重不足。原因主要是缺乏可供開(kāi)發(fā)的土地，致使很多公司長(zhǎng)期拿不到土地，或拿到的土地很少。
    長(zhǎng)期拿不到土地的開(kāi)發(fā)商一旦拿到土地，必然把平時(shí)的費(fèi)用開(kāi)支攤到項(xiàng)目上，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本加大。當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)都這樣時(shí)，開(kāi)發(fā)平均成本必然提高，而很少的可以獲得足量土地的開(kāi)發(fā)商，也會(huì)參照社會(huì)平均水平來(lái)定價(jià)，這少部分開(kāi)發(fā)商就會(huì)獲得超額的利潤(rùn)。
    2、大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的規(guī)模小，運(yùn)營(yíng)效率低下
    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較短，大部分開(kāi)發(fā)公司規(guī)模偏小，運(yùn)營(yíng)效率低下。截至2003年底，全國(guó)的37000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的平均凈資產(chǎn)為2500多萬(wàn)元，房地產(chǎn)竣工面積為4億多平方米，平均每家公司的竣工面積僅為1萬(wàn)多平方米。
    房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模過(guò)小使公司的運(yùn)營(yíng)缺乏效率，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)也導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的低下。
    3、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司存在非規(guī)范運(yùn)作
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏秩序，開(kāi)發(fā)公司良莠不齊，有些公司非規(guī)范運(yùn)作造成虧損。在上市房地產(chǎn)公司中也有非規(guī)范運(yùn)作的現(xiàn)象，巨額拆借或巨額擔(dān)保，最終導(dǎo)致官司纏身，甚至資不抵債。
    從1998年到2004年，55家上市房地產(chǎn)公司中，有12家累計(jì)利潤(rùn)為負(fù)，虧損占22%，其中8家累計(jì)虧損超過(guò)1億，更為嚴(yán)重的有3家已經(jīng)資不抵債，這些大都是不正常經(jīng)營(yíng)程造成的。非規(guī)范化運(yùn)作降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)水平。
    因此，不論是全行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是上市公司的數(shù)據(jù)，結(jié)果都表明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)沒(méi)有明顯的暴利。即使在近幾年房?jī)r(jià)虛高的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體利潤(rùn)水平也并不高。
    在房?jī)r(jià)虛高的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)有條件獲得高額利潤(rùn)，但是實(shí)際利潤(rùn)水平卻并不高。我們更應(yīng)該關(guān)注的是開(kāi)發(fā)商在有條件的情況下并沒(méi)有獲得“暴利”的原因，對(duì)于高房?jī)r(jià)冷靜的進(jìn)行分析。(來(lái)源：人民網(wǎng)）
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