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　　重點公司業(yè)績預測及投資評級
　　
　　證券簡稱     ０４年ＥＰＳ     ０５年ＥＰＳ      ０６年ＥＰＳ      每股凈資產(chǎn)      投資評級
　　陽光股份        ０．３７          ０．４４          ０．４９           ２．５７         強烈推薦
　　 金融街         ０．４５          ０．４６          ０．７９           ３．１０         強烈推薦
　　棲霞建設(shè)        ０．７６          ０．７０          ０．９５           ３．０８         強烈推薦
　　天房發(fā)展        ０．０４          ０．０５          ０．１３           ３．９４           推薦
　　
　　興業(yè)證券研究發(fā)展中心　　任壯
　　未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)將進入“后調(diào)控時代”，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代即將終結(jié)并最終將加速行業(yè)內(nèi)洗牌。在此背景下，我們更看好“小而美”的上市公司，建議關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢穩(wěn)健地區(qū)、以中高檔住宅項目為主的區(qū)域性龍頭房地產(chǎn)開發(fā)公司，以及受“資產(chǎn)重估增值”利好影響的持有物業(yè)型公司。
　　“后調(diào)控時代”凸顯區(qū)域競爭優(yōu)勢
　　“后調(diào)控時代”的主要特征是:行業(yè)景氣度持續(xù)走低，房價出現(xiàn)了滯漲和下跌；土地出讓的招拍掛原則和限量供應方式，抬高了開發(fā)商土地成本；銀行加息和浮動利率政策，房地產(chǎn)稅收方面的嚴管和新征，增加了市場交易成本；在房價日趨走低的預期下，消費者將日漸成熟和理性，對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求將追求多元化、個性化、時尚化。
　　在“后調(diào)控時代”，評價房地產(chǎn)上市公司的指標有:產(chǎn)品定價能力、融資能力、持續(xù)經(jīng)營能力、盈利增長能力。在未來幾年的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代即將終結(jié)并最終將加速行業(yè)內(nèi)洗牌。
　　由于房地產(chǎn)市場存在著客戶需求差異、區(qū)域性差異、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性差異，項目過多、分布區(qū)域“戰(zhàn)線”過長往往是服務(wù)管理不到位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、資金鏈斷裂的誘因。因此，我們認為，項目分布廣、資產(chǎn)規(guī)模大不是在“后調(diào)控時代”致勝的決定因素，而在某一區(qū)域內(nèi)處于強勢地位的上市公司往往具有更強的競爭優(yōu)勢。
　　房地產(chǎn)金融時代來臨
　　在“后調(diào)控時代”，房地產(chǎn)投融資將成為產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。隨著行業(yè)調(diào)控作用的不斷顯現(xiàn)，土地取得市場化、取消期房銷售預期增大以及不斷繃緊的“資金鏈”，使得房地產(chǎn)行業(yè)的核心資源將由“土地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y本”，產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)將是“資本運作”而不是“建造開發(fā)”。上市公司關(guān)注重點將由開發(fā)環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向上游的融資環(huán)節(jié)。
　　在“后調(diào)控時代”，政策調(diào)控與行業(yè)整合將加快房地產(chǎn)金融時代的來臨，房地產(chǎn)投融資將成為產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)上市公司信奉的“現(xiàn)金為王”將直接體現(xiàn)為公司的融資能力直接關(guān)系著經(jīng)營的成敗。我們預計，今后房地產(chǎn)上市公司的融資節(jié)奏與股本稀釋速度將會加快，同時“強強聯(lián)手、強弱合并”等兼并重組將會成為行業(yè)的主流。另外，采取房地產(chǎn)信托基金融資方式以及直接吸引外資入股等也將會愈演愈烈。
　　區(qū)域性市場將持續(xù)走強
　　我們認為:與長三角主要城市相比，珠三角及京津地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場具有較強的“比較優(yōu)勢”，特別是在今年下半年以來的房地產(chǎn)“政策降溫”下，廣州、深圳、珠海、北京、天津等城市房地產(chǎn)市場依舊“不溫不火”地穩(wěn)步走強。
　　一是珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場化程度較高，目前房價相對合理。另外，該地區(qū)房價累計漲幅較小，價格相對較合理。相比之下，廣州、珠海、深圳等城市的人均GDP以及人均可支配收入?yún)s始終在全國名列前茅，房價收入比相對上海、杭州等城市處于較低水平，顯示該地區(qū)房價處于基本合理區(qū)間，房價泡沫較少。
　　二是北京、天津等地將受益于獨特的地域優(yōu)勢及利好影響。2005年以來，北京住宅供應量由于土地供應面積的減少而呈現(xiàn)增速放緩，而一次置業(yè)及二次投資引發(fā)的購房需求卻不斷增大，房價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。另外，與長三角主要城市相比，目前北京的房價收入比依然較低，而且在2008年北京奧運會等利好因素刺激下，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步走強已成定局。
　　關(guān)注區(qū)域性行業(yè)龍頭
　　在“后調(diào)控時代”的背景下，在面臨土地成本抬高、融資難度加大、客戶需求提升、服務(wù)功能細分、區(qū)域性市場差異等困難時，“大而全”的上市公司并不及“小而美”的上市公司有優(yōu)勢。
　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度非常低，目前市場份額占比最高的公司還不到1％。我們建議不應以資產(chǎn)規(guī)模、項目分布作為衡量上市公司好壞的首要標準。因為土地儲備分布的區(qū)域與公司利潤的增長沒有絕對關(guān)系，卻與公司的管理水平、風險控制、融資能力有一定關(guān)系。
　　我們以“小而美”的觀點提出兩個投資建議:一是建議關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢穩(wěn)健地區(qū)、以非高檔住宅項目為主的區(qū)域性龍頭上市公司；二是建議關(guān)注因房地產(chǎn)行業(yè)會計準則調(diào)整而出現(xiàn)的“資產(chǎn)重估增值”機會。
　　陽光股份(000608)以經(jīng)營中高檔精品住宅項目為主，配套商業(yè)為輔的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要專注于北京的中高檔房地產(chǎn)市場。公司具有一定品牌實力，項目盈利能力較強。目前公司在北京中高端房地產(chǎn)消費群體中已樹立了“精品陽光”的房地產(chǎn)開發(fā)品牌形象。
　　金融街(000402)由于公司金融街區(qū)域的項目將會在2006、2007年度集中結(jié)算，其經(jīng)營業(yè)績將會出現(xiàn)較大幅度增長。2007年后，公司業(yè)績將主要依靠異地房地產(chǎn)項目的結(jié)算收入以及自留物業(yè)租賃收入，而物業(yè)租賃收入將會成為公司利潤增長的主要基礎(chǔ)。如果2006年房地產(chǎn)行業(yè)會計準則調(diào)整，公司將是“資產(chǎn)重估增值”概念的主要受益者。
　　天房發(fā)展(600322)由于天津近年來濱海新區(qū)、奧運會分會場建設(shè)以及舊房改造項目加大的推動，天津房地產(chǎn)市場逐漸走強，市場需求及成交價格出現(xiàn)“雙上升”，從而帶動了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的提升。公司擁有較豐富的低成本土地儲備。現(xiàn)有土地足夠公司4－5年的開發(fā)，而且今后公司將通過市場化方式取得土地，由于在資金上有當?shù)劂y行的貸款扶持，土地儲備豐富將是公司未來發(fā)展的又一經(jīng)營優(yōu)勢。
　　棲霞建設(shè)(600533)公司目前項目主要集中于江蘇省的南京、蘇州、無錫等城市，未來發(fā)展戰(zhàn)略為“圍繞江蘇省，布局長三角”。公司未來兩年業(yè)績增長可以持續(xù)，估值在地產(chǎn)行業(yè)中處于較低水平。來源：中國證券報