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    潮起潮落
    整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)，起起落落，大體可以分為四個(gè)時(shí)期，即萌芽期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期和成熟期。
    萌芽期(1988年-1991年)。萌芽的地點(diǎn)只在深圳和廣州，主要在深圳。由于香港商人的大批進(jìn)入，開始有了一些邊緣狀態(tài)的房地產(chǎn)需求和交易。大概是1988年，深圳率先出臺(tái)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。
    爆發(fā)與停頓期(1991年-1992年)。1991年至1992年是中國(guó)房地產(chǎn)的山洪爆發(fā)期，千軍萬(wàn)馬卷進(jìn)來(lái)。誰(shuí)都不懂房地產(chǎn)，但誰(shuí)都知道房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，都拼命往房地產(chǎn)里擠。這一時(shí)期房地產(chǎn)巨大的暴利空間，使進(jìn)入者處于非理性狀態(tài)，人們對(duì)于房地產(chǎn)的理解只停留在淺層次上，沒(méi)人去悉心研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品、服務(wù)、長(zhǎng)線，而這一切的背后是一種強(qiáng)烈的投機(jī)心理。1993年6月，中央采取緊急剎車，海南、北海、惠州等地區(qū)的一批房地業(yè)成為重災(zāi)區(qū)，之后的房地產(chǎn)基本上處于停頓狀態(tài)。
    發(fā)展期和成熟期(1996年-2001年)。中國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)是從1996年開始，而率先起步的是廣州和深圳。由于改革開放和市場(chǎng)化的程度不同，形成了三種很有趣的房地產(chǎn)格局。南方，市場(chǎng)主導(dǎo)型，尤其是廣東甚至全部市場(chǎng)化。北方，公費(fèi)購(gòu)買主導(dǎo)型。上海則是內(nèi)銷、外銷兼容。
    廣東人最早開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)性化開發(fā)，產(chǎn)品打造以消費(fèi)者為本，體現(xiàn)出明確的規(guī)劃意識(shí)、設(shè)計(jì)意識(shí)、戶型意識(shí)以及目標(biāo)市場(chǎng)定位，等等。然后，又把香港的營(yíng)銷代理、物業(yè)管理、小區(qū)管理，全部移植過(guò)來(lái)。這一切的前提就是，這里有市場(chǎng)氣氛，有個(gè)性化需求，消費(fèi)者成為上帝。
    1998年中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物——房改，將單位直接分房改為貨幣化分房。貨幣化分房一出臺(tái)，銀行按揭順勢(shì)推出。從此，全國(guó)房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場(chǎng)化的高速發(fā)展期。
    火紅歲月
    2001年，我把它叫做中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正成熟期，消費(fèi)者維權(quán)運(yùn)動(dòng)在中國(guó)此起彼伏。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)選出他們的代表，帶領(lǐng)大家與房地產(chǎn)商展開博弈，達(dá)到一種平衡。進(jìn)而產(chǎn)生了監(jiān)理，促使發(fā)展商更加成熟。
    2001年值得關(guān)注的另一現(xiàn)象是，中國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)商像“文革”期間紅衛(wèi)兵大串聯(lián)那樣的奇觀——大串聯(lián)，大考察。整個(gè)中國(guó)從北邊到南邊、從西邊到東邊，凡有漂亮樓盤的地方，幾乎都能看到前來(lái)踩盤的人群。我們將這種現(xiàn)象叫做“踩盤經(jīng)濟(jì)學(xué)”。這其中影響最大的就是廣州的華南板塊。全國(guó)做地產(chǎn)的公司幾乎都來(lái)考察過(guò)。
    當(dāng)華南板塊成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，成為一個(gè)標(biāo)志性板塊和踩盤勝地以后，還引發(fā)了一種新的現(xiàn)象——催生了一大批服務(wù)性公司，從事規(guī)劃的、設(shè)計(jì)的、廣告的、策劃的……他們不僅在廣東市場(chǎng)上興風(fēng)作浪，還操起家伙大舉北伐。由此催生的房地產(chǎn)演講市場(chǎng)也異?；鸨?。
    “踩盤經(jīng)濟(jì)學(xué)”促使整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)上了一個(gè)很大的臺(tái)階，也使得區(qū)域之間的產(chǎn)品差距縮小，在設(shè)計(jì)和風(fēng)格上出現(xiàn)兼容并蓄。比如廣東的園林可以克隆到長(zhǎng)江以北，上海的可以克隆到別的省份，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)操作的精細(xì)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分?？傊?，雖然伴隨著各種不協(xié)調(diào)音，但房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?
    中國(guó)房地產(chǎn)的成熟有幾個(gè)標(biāo)志。第一個(gè)標(biāo)志就是整體水平的提高。中國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是廣東的房地產(chǎn)，跟世界任何國(guó)家的房地產(chǎn)相比，在開發(fā)水平上都是不落后的。最經(jīng)典的是李嘉誠(chéng)在福田中心區(qū)搞了一個(gè)樓盤，最后房子一蓋完，全傻眼了——成了那一片最丑的一個(gè)樓盤。他完全低估了大陸的房地產(chǎn)水平，老革命遇上新問(wèn)題。
    第二個(gè)標(biāo)志是，幾乎全世界的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司全到了中國(guó)。你有多高的鑒賞本事，幾乎就可以搞多高水平的樓盤。整個(gè)中國(guó)就像在開一個(gè)萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)。還有一個(gè)更精彩的現(xiàn)象，老百姓都成了房地產(chǎn)專家。
    在這個(gè)背景下面，中國(guó)房地產(chǎn)界還出現(xiàn)一個(gè)景象，就是“三外”——外行、外資、外地企業(yè)紛紛搶灘三大中心城市地產(chǎn)，為本來(lái)就已經(jīng)很火的房地產(chǎn)再加一把柴。
    前大盤時(shí)代結(jié)束
    各路地產(chǎn)商擴(kuò)張?zhí)?，起初的反?yīng)是人才、管理等軟件跟不上，到了2003年，硬件也跟不上了。鋼鐵暴漲50%，水泥暴漲了40%，全中國(guó)到處都缺電。更可怕的是石油，中國(guó)從一個(gè)石油輸出國(guó)變成了石油進(jìn)口大國(guó)，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。
    在這個(gè)背景下面，中央宏觀調(diào)控的一系列措施終于出來(lái)了。
    按揭稍微緊一點(diǎn)，貸款控制嚴(yán)一點(diǎn)，金融政策趨緊；土地指標(biāo)——凍結(jié)；農(nóng)轉(zhuǎn)非——停止；對(duì)土地使用權(quán)的嚴(yán)格控制，基本上只剩下省里面留一個(gè)對(duì)接點(diǎn)，地縣的權(quán)利一律上繳。原來(lái)鎮(zhèn)委書記都可以簽合同，中央、省、地、縣、鎮(zhèn)，五個(gè)輪子一起轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在是一個(gè)半輪子，一個(gè)輪子在中央，半個(gè)輪子在省里。這一系列措施，預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)前大盤時(shí)代結(jié)束了。
    2004年，隨著中央宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)界，尤其是中小開發(fā)商，對(duì)未來(lái)的前景感到迷茫、感到悲觀。對(duì)這一問(wèn)題應(yīng)該怎樣看？這不禁使人想起自然界的一種現(xiàn)象：在內(nèi)蒙草原上，羊的數(shù)量和草場(chǎng)的面積必須有一個(gè)合適的比例，才能維持良好的生態(tài)平衡，羊兒們才能活得歡快。如果人不對(duì)羊群的數(shù)量加以控制，老天爺就要調(diào)節(jié)它，這是生存競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。
    美國(guó)等資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家有很多手段對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，如通過(guò)國(guó)家儲(chǔ)備銀行，通過(guò)格林斯潘，調(diào)一點(diǎn)，降一點(diǎn)，作用就不得了。中國(guó)這次宏觀調(diào)控是點(diǎn)剎，不是急剎，從房地產(chǎn)的一個(gè)周期率來(lái)講，它會(huì)使強(qiáng)大的更強(qiáng)大，弱小的被淘汰，從而維持市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
    開發(fā)整治各司其職
    從科學(xué)發(fā)展觀來(lái)看，前大盤時(shí)代的確存在不少問(wèn)題，突出表現(xiàn)在魚龍混雜。10畝地是房地產(chǎn)商，1000畝地也是房地產(chǎn)商。初級(jí)階段出現(xiàn)這種現(xiàn)象應(yīng)該說(shuō)是正常的，但決不能長(zhǎng)此以往。在國(guó)外，如美國(guó)、澳洲，土地整治商和房地產(chǎn)開發(fā)商早就分解開了，各歸其位，各司其職。
    土地整治商是什么概念呢？國(guó)家確定一個(gè)開發(fā)計(jì)劃，決定這個(gè)地方做成一個(gè)休閑區(qū)或商業(yè)區(qū)。然后通過(guò)招投標(biāo)掛牌，一般都要求企業(yè)具有上百億的資產(chǎn)，沒(méi)有這種資質(zhì)和實(shí)力是不可能做成這種事情的。最后，通過(guò)舉牌，哪家財(cái)團(tuán)拿到以后，它要根據(jù)政府的定位，然后定性，進(jìn)行國(guó)土整治，港口、碼頭、道路所有的功能區(qū)明明白白，這就是我們講的公共建設(shè)這一塊。
    做好框架以后，才是分塊。比如3000畝分成30塊或者是15塊，功能很清楚。這塊是別墅區(qū)，這塊是別的什么區(qū)，然后再二次招商，掛牌，讓住宅開發(fā)商進(jìn)來(lái)，就是我們說(shuō)的房地產(chǎn)開發(fā)商，再搞一種差異化錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。而房地產(chǎn)開發(fā)商，嚴(yán)格意義上是整合商。他去整合設(shè)計(jì)師事務(wù)所，要求他們?cè)O(shè)計(jì)三種模型，三種樣式。
    開發(fā)商再整合一家建筑公司，按照設(shè)計(jì)要求將別墅建好。
    這時(shí)候的房地產(chǎn)發(fā)展商其實(shí)就是建筑承包商。利潤(rùn)也就是10%以下，操作到位他可以賺幾個(gè)百分點(diǎn)，操作不到位就會(huì)虧損。以后的中國(guó)肯定要往這條路上走。
后大盤時(shí)代浮出水面
    靠勾兌去圈地的那種大盤時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在了，在這樣的大背景下面，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還有沒(méi)有發(fā)展空間？我的觀點(diǎn)是：后大盤時(shí)代已浮出水面。
    隨著國(guó)家對(duì)土地嚴(yán)格控制、有計(jì)劃地供應(yīng)，土地市場(chǎng)必然是僧多粥少。過(guò)去搞房地產(chǎn)像闖東北那些漢子，隨便去耍一把就有吃的喝的，現(xiàn)在肯定是不行了！競(jìng)爭(zhēng)中自然有人會(huì)被淘汰出局。這是好事！經(jīng)歷十多年中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮和培育，已經(jīng)有了一批優(yōu)秀的能征善戰(zhàn)的商業(yè)集團(tuán)和地產(chǎn)公司，自己要升華，通過(guò)這次洗牌，他們能夠獲得更大的空間展示自己，獲得雄厚的實(shí)力。
    中央對(duì)土地的限制還帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，就是如何盤活存量資產(chǎn)。
    在二十多年的高速發(fā)展過(guò)程中，很多領(lǐng)域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指標(biāo)的。大體有四大領(lǐng)域：
    第一個(gè)領(lǐng)域，開發(fā)區(qū)。整個(gè)國(guó)家有上千個(gè)開發(fā)區(qū)，這些開發(fā)區(qū)都是很粗放的。有一些不要說(shuō)沒(méi)有出生證，許多有出生證的都是很粗放的。譬如山東很多開發(fā)區(qū)是由企業(yè)來(lái)辦的，像一個(gè)海爾，一下要5000畝，怎么開發(fā)呢？星星點(diǎn)燈，到處都是海爾工業(yè)園。下一步，這些粗放的工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是一個(gè)很大的開發(fā)空間。重要的是如何去挖掘，去升華，去集約化地開發(fā)。
    第二個(gè)領(lǐng)域是旅游開發(fā)區(qū)。伴隨著中國(guó)從溫飽到小康到富有，旅游從觀光到休閑到度假，有很大的空間，像成都旁邊的青城山、峨嵋山。一個(gè)叫萬(wàn)冠集團(tuán)開發(fā)的碧峰峽就很漂亮，很成功。對(duì)于旅游開發(fā)區(qū)，可以促使人們?nèi)ミM(jìn)行內(nèi)涵式的開發(fā)。
    第三個(gè)領(lǐng)域就是大型的商貿(mào)、物流園區(qū)。原來(lái)我們做那個(gè)物流園區(qū)，地一圈往往就是300畝、500畝，房子一蓋，要么賣潔具，要么賣瓷磚，很粗放?，F(xiàn)在我們講物流市場(chǎng)，主要靠集約化、零儲(chǔ)備的方式來(lái)進(jìn)行物流的轉(zhuǎn)換和交易。這方面也有很大的空間。
    第四個(gè)領(lǐng)域是大型的社區(qū)開發(fā)、大型的國(guó)際社區(qū)甚至包括很多中心城鎮(zhèn)。農(nóng)民要城市化，怎么城市化？就需要實(shí)力雄厚的發(fā)展商們介入，既解決農(nóng)民的問(wèn)題，又解決城市化的問(wèn)題。這其中同樣是有廣闊空間的。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的問(wèn)題不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，而是如何抓住新的機(jī)會(huì)；不是沒(méi)有空間，而是如何開拓新的空間。（來(lái)源：文匯報(bào)）