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    賣家

    最怕

    想起拆遷頭就疼

    視點：舊城改造

    講述人：黃璽慶(萬年花城副總經(jīng)理)

    最怕：拆遷不順影響開發(fā)進程

    最不怕：市場定位較好的產(chǎn)品表現(xiàn)不佳

    解決拆遷問題缺好辦法

    萬年花城是個建筑面積達百萬平方米的大盤，大盤操作難度要遠遠大于建筑面積較小的項目。2005年萬年花城銷售業(yè)績不錯，但總體來講，操作萬年花城的整個過程可以說是酸甜苦辣一應(yīng)俱全。

    2006年對我來說，最怕的就是拆遷工作，因為萬年花城后期還有一定數(shù)量的拆遷。從目前北京實際拆遷情況來看，開發(fā)商在拆遷過程中遇到的阻力很大，因此經(jīng)常會因拆遷工作不順而導(dǎo)致開發(fā)節(jié)奏放緩。就北京而言，目前還沒有很好的辦法解決、理順拆遷問題，個別拆遷戶和開發(fā)商之間的僵持導(dǎo)致拆遷工作難度很大。政府主管部門、開發(fā)商和拆遷戶之間的關(guān)系表面上看很簡單，但在實際操作過程中，開發(fā)商和個別拆遷戶因各自利益不同，導(dǎo)致所處立場不同，結(jié)果出現(xiàn)了雙方之間的博弈。

    去年收回的有些土地就是因拆遷問題無法啟動。同樣，北京還有很多需要通過拆遷進行居住環(huán)境改善的區(qū)域，如果個別拆遷戶和開發(fā)商之間的利益糾紛無法解決，而主管部門也不能制定出一個合理且可行的政策，可以想象，今后舊城改造工作的難度會越來越大。在約束開發(fā)商拆遷過程中的野蠻行為時，政府也應(yīng)該出臺約束除開發(fā)商外其他涉及主體的政策，通過法律或政策來考核各方在拆遷過程中應(yīng)有的義務(wù)和權(quán)利。

    產(chǎn)品定位要與市場對接

    2006年我最不怕市場波動，去年萬年花城進入北京銷售榜前十名，這進一步說明，高性價比的產(chǎn)品是具有穩(wěn)定客群的?；仡?005年北京房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中的表現(xiàn)，有些項目在調(diào)控中受政策影響非常明顯，但一些市場定位較好的項目依然有不俗的表現(xiàn)。

    萬年花城是個具有多種產(chǎn)品形態(tài)的大盤，在前期規(guī)劃我們也做了大量市場調(diào)研，最后決定開發(fā)普通購房者能夠買得起的房子。所以我們在價格制定時，就控制在6000元/平方米以下，這是一個普通購房者可以接受的價格。在戶型設(shè)計方面，我們提倡緊湊性、功能性戶型設(shè)計，因此房屋總價也是普通購房者可以接受的。

    去年我們和其他開發(fā)商一樣經(jīng)受了市場波動的考驗。事實上，從去年政策調(diào)控后導(dǎo)致的市場波動來看，北京房地產(chǎn)市場需求依舊是旺盛的，只是這段時期有些項目出現(xiàn)過銷售下降，這些項目多是沒有按照市場需求進行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)的產(chǎn)品。所以只要能開發(fā)出市場真正需求的住宅產(chǎn)品，就不用擔(dān)心銷售。 （張學(xué)冬）

    擔(dān)心今年拿不到地

    視點：土地資源

    講述人：陳云峰(明天地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān))

    最怕：土地供應(yīng)少，地價漲得太高太快

    最不怕：與同行比現(xiàn)金流，不擔(dān)心產(chǎn)品賣不好

    房賣得越快拿地壓力越大

    現(xiàn)在我們最怕的就是拿不著好地。2005年我們銷售業(yè)績很好，國美第一城賣了5800套住宅，明天第一城賣了1600套。但也正因房子賣得快，我們才更需要土地，因此拿地壓力很大。

    現(xiàn)在拿地不外乎三種方式：一是參加政府的招拍掛；二是利用資金優(yōu)勢，收購有地的項目公司；三是參與一級開發(fā)，為之后摘牌拿地創(chuàng)造條件。不過現(xiàn)在這三個途徑拿地都不容易。

    因為政府招拍掛推出的土地較少，市場上缺地的開發(fā)商多，不論是清河地塊、馬駒橋地塊，還是最近的工體北4號地，哪一塊地都是高價成交。這對定位于開發(fā)普通住宅產(chǎn)品的明天地產(chǎn)來說壓力很大。

    收購項目公司也越來越難。一是市場上有成熟土地的項目公司越來越少，二是由于招拍掛土地價格持續(xù)攀高，收購項目公司的成本也越來越大。我們最近正在接觸通州一地塊，總建筑面積30萬平方米以上，談到收購資金，土地方反問我們，“金地拿馬駒橋地塊每平方米多少錢？我們的地塊從位置上講比馬駒橋好，你說該給多少錢？”

    參與一級開發(fā)目前從政策層面來看也有很多不明朗因素。利潤相對固定，招拍掛等相關(guān)實施細節(jié)也并不明確，同時周期長、風(fēng)險大。

    總之，我們現(xiàn)在最怕的就是土地供應(yīng)少，地價漲得太高太快。從目前招拍掛成交的幾塊熱地來看，價格總是會超出此前預(yù)期。

    除了土地，央行如果持續(xù)加息、第二套房子如果被課以重稅都會影響到今年的銷售。不過這對于中低價位普通住宅影響不大。因為房產(chǎn)總價低，即使加息，購房者還款壓力增加不明顯，因此相對于其他開發(fā)商的產(chǎn)品，品質(zhì)好的普通住宅反而有一定優(yōu)勢。

    產(chǎn)品定位把握需準確

    我們最不怕的就是與同行比銷售。2005年明天地產(chǎn)賣了7400套房子，銷售額38億元，我們有充足的現(xiàn)金流。而且在去年的銷售過程中我們逐漸熟悉了市場，知道消費者想要什么樣的房子和什么價位的產(chǎn)品，所以以后我們對市場的定位也會越來越準確。同時在銷售過程中，我們還磨煉了一支非常成熟的銷售隊伍。

    明天地產(chǎn)的品牌已經(jīng)打出來了，消費者非常認可我們的產(chǎn)品。因此我們不怕與同行比現(xiàn)金流，不怕我們的產(chǎn)品不好賣。來源：新華網(wǎng)