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    春節(jié)過(guò)后上海樓市的冷啟動(dòng)，讓不少人對(duì)今年樓市能否走穩(wěn)產(chǎn)生置疑，而部分業(yè)內(nèi)人士也有持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的，一些投資客近期也開(kāi)始活躍起來(lái)……那么，2006年上海樓市的整體態(tài)勢(shì)又將如何呢？
　　據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，上海樓市預(yù)計(jì)新增面積的供應(yīng)量今年將達(dá)到2700萬(wàn)平方米，存量住宅供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平,2006年上海樓市整體將呈供大于求的態(tài)勢(shì)。
　　由于宏觀(guān)調(diào)控有效抑制了 
過(guò)熱的投資需求，部分自住購(gòu)房者的觀(guān)望心態(tài)，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商推遲項(xiàng)目上市。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慣性將使得未來(lái)2年左右的新盤(pán)供應(yīng)量只上不下，具有一定的剛性趨向。
　　自住需求預(yù)計(jì)全年需求可望達(dá)到2300萬(wàn)平方米，仍將是2006年的主體。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年的住宅市場(chǎng)金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行已有普遍放寬按揭貸款成數(shù)的趨勢(shì)，這一因素將對(duì)2006年住宅市場(chǎng)產(chǎn)生利好效應(yīng)?？梢哉f(shuō)，2006年的上海樓市成交量相對(duì)2005年會(huì)有所突破。
　　房?jī)r(jià)還有下降空間嗎？
　　2006年住宅價(jià)格的區(qū)域差異將越來(lái)越明顯，成交均價(jià)還有下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢(shì)將有明顯分化--中心城區(qū)部分地段佳、配套好的板塊可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面；而在供應(yīng)集中、配套相對(duì)不夠完善的區(qū)域則需求有限。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅銷(xiāo)售的定價(jià)今年將面臨較大壓力。
　　美聯(lián)物業(yè)有關(guān)經(jīng)理認(rèn)為，上海目前的樓價(jià)基本接近谷底。從美聯(lián)門(mén)店交易的情況來(lái)看，現(xiàn)時(shí)投資型客戶(hù)近期開(kāi)始比較活躍。相對(duì)而言，自住型客戶(hù)入市意愿有所增強(qiáng)，但很大部分仍然停留在詢(xún)問(wèn)階段；也有部分自住型買(mǎi)家有始入市，但購(gòu)買(mǎi)力度仍然比較弱。主要原因是，他們對(duì)于信息敏感度不是很高，對(duì)于后市走勢(shì)仍然覺(jué)得不夠明確，擔(dān)心還會(huì)有新的政策出臺(tái)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次下降。
　　而戴德梁行泛城物業(yè)的一位專(zhuān)家對(duì)后市走勢(shì)的判斷認(rèn)為，2006年上海整體市場(chǎng)價(jià)格仍有下降空間，平均價(jià)格估計(jì)在每平米7400元左右，但是價(jià)格的調(diào)整幅度估計(jì)不會(huì)超過(guò)7%。
　　再者，由于中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，新增住宅供應(yīng)總量的逐步減少，存量住宅供應(yīng)將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區(qū)新增供應(yīng)較外圍區(qū)域?qū)?huì)面臨更好的市場(chǎng)條件。中心城區(qū)的地段及樓盤(pán)自身品質(zhì)等因素將成為決定樓盤(pán)價(jià)格的關(guān)鍵因素，部分板塊住宅價(jià)格有望小幅回升。
　　另一方面，據(jù)上海行業(yè)協(xié)會(huì)的問(wèn)卷調(diào)查，資金方面存在困難的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)占到了45.5%?！坝捎诮灰琢看舐?，不能排除房?jī)r(jià)大落的可能”，該協(xié)會(huì)的一位會(huì)長(zhǎng)這樣表示。他認(rèn)為，目前新建商品住房交易量明顯下降，房?jī)r(jià)也已經(jīng)止?jié)q下行，如果交易量上不去，將會(huì)造成空置商品房劇增。因此，他建議放緩中低價(jià)普通商品房的上市進(jìn)度，以減少開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍擔(dān)心的市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力。
　　現(xiàn)在是否入市的好時(shí)機(jī)？
　　調(diào)整與鞏固仍是今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主題。
　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)今年年存量住宅市場(chǎng)供應(yīng)可達(dá)1500萬(wàn)平方米之多，其中二手住宅比例更是高于新增住宅供應(yīng)。因而，存量市場(chǎng)供應(yīng)將對(duì)新增供應(yīng)的消化產(chǎn)生較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。
　　對(duì)此，有行家建議，趁現(xiàn)時(shí)二手房均價(jià)較為穩(wěn)定，房源較為充裕的時(shí)候，購(gòu)房者的選擇余地會(huì)比較大。如果等到樓市全面復(fù)蘇，房?jī)r(jià)明顯回升再入市，購(gòu)房者的選擇面就會(huì)相對(duì)小一些，就會(huì)比較被動(dòng)。
　　“2006年，上海樓市依然會(huì)保持下調(diào)的總趨勢(shì)”，漢宇地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。不過(guò)他也表示，如果沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，20 06年下半年市場(chǎng)可能會(huì)有有限的局部復(fù)蘇。
　　政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心與目標(biāo)，現(xiàn)在看來(lái)決不僅僅是漲幅放緩，房?jī)r(jià)必須和城市居民的收入相吻合，才是調(diào)整的最終目標(biāo)。
　　購(gòu)房剛性需求在2005年間的受到相當(dāng)?shù)囊种?，?006年將得到大幅度的釋放。也有專(zhuān)家認(rèn)為，今年的政策導(dǎo)向?qū)⑹菍?duì)2005年的維持及深化，因而現(xiàn)在入市時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟了。經(jīng)過(guò)今年上半年的市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，可以說(shuō)，上海樓市整體調(diào)整將步入一輪新的周期。
　　投資者是樓市“穩(wěn)定劑”？
　　最近，上海一家專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)媒體也撰文認(rèn)為，樓市應(yīng)該為炒家正名。其實(shí)，在宏觀(guān)調(diào)控中，有關(guān)政策并沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)投資一棒子打死，打擊的重點(diǎn)是短期炒作，而對(duì)于正常的投資行為則是進(jìn)行了必要的規(guī)范。
　　一個(gè)成熟、健康的樓市需要一定數(shù)量的投資者。尤其長(zhǎng)期投資者，應(yīng)該是樓市的穩(wěn)定劑。沒(méi)有投資者，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)并不利。有跡象表明，有膽識(shí)的長(zhǎng)期投資者，又開(kāi)始準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)了。因?yàn)椋幱跇鞘姓{(diào)整期的投資者才更顯身手。
　　但是，長(zhǎng)期投資也需要適當(dāng)扶持。業(yè)內(nèi)人士建言，在繼續(xù)規(guī)范樓市投資行為的同時(shí)，能否適當(dāng)出臺(tái)一些鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資的政策？如扶持一批專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)投資服務(wù)機(jī)構(gòu)，為樓市投資者提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的投資指導(dǎo)，也有助于改變目前投資者多憑個(gè)人判斷，盲目入市投資的現(xiàn)狀，從而使樓市投資走上良性發(fā)展的道路。（來(lái)源：東方財(cái)經(jīng)）