下游數(shù)據(jù)

住房過剩是假問題 買不起房是真問題

2006年02月21日08:26   來源：西本資訊
摘要：
    近日，為誰該為不斷上漲的房價(jià)負(fù)責(zé)，有關(guān)部門與房地產(chǎn)商打起了筆仗。繼國家統(tǒng)計(jì)局拋出住房過剩的觀點(diǎn)后，國土資源部更是在其網(wǎng)站表示，去年底房地產(chǎn)已被國家列入產(chǎn)能過剩行業(yè)名單。兩個(gè)部門引用的都是中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的數(shù)據(jù)。在去年全國已被購置的土地面積中，未完成開發(fā)的有近1.7億平方米，而按去年前11個(gè)月的開發(fā)水平，還能滿足一年多的開發(fā)需要；此外，商品房空置面積繼續(xù)擴(kuò)大，至去年11月末已達(dá)1.14億平方米，商品房的施工面積更相當(dāng)于5年多的竣工面積。
　　本輪宏觀調(diào)控，國家從土地、信貸、稅收以及行政手段等方面采取了多種“組合拳”來調(diào)控過高的房價(jià)，但房價(jià)仍然我行我素。去年的房價(jià)普遍比上年上漲了15%，一些地方甚至上漲了20%。今年1月份雖然漲幅不高，但也在5%以上。在這種情況下，開發(fā)商拋出了“地荒論”，說不是我不想讓房價(jià)降下來，而是政府供地過少，導(dǎo)致開發(fā)成本抬升，房價(jià)不得不跟著上漲。政府則反擊說，“地荒論”純屬無稽之談，政府住房用地供應(yīng)并沒有減少到無法滿足市場需求的程度，上述數(shù)據(jù)就是最好的證明。雙方互相指責(zé)，都把房價(jià)上漲的責(zé)任推給對(duì)方。
　　看起來，這似乎是一個(gè)“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。但站在企業(yè)的立場上，它沒有義務(wù)為老百姓造房子。而政府有責(zé)任監(jiān)督企業(yè)造好房子，讓開發(fā)商把房價(jià)降下來，做不到這一點(diǎn)，就有失職之嫌。
　　從中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心發(fā)布的報(bào)告來看，住房過剩并不是住房市場的全面過剩，而主要是中高檔商品房特別是高檔商品房以及一些交通不便的遠(yuǎn)郊區(qū)商品房過剩了，絕大部分廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及低價(jià)商品房都不過剩，相反，還供不應(yīng)求。這反映出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。相對(duì)于人們的購買力來說，中高檔商品房太多了，低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房又太少了。而這又與土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，也就是說，有什么樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就有什么樣的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
　　“8.13”大限后，全國絕大部分城市在土地供應(yīng)上基本采取了“招拍掛”方式。這一方式的一個(gè)特點(diǎn)是，“價(jià)高者得”。誰競得土地，都想讓它效益最大化，能夠做成高檔商品房的，決不做成低檔商品房。此時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮政府的作用，對(duì)“普通商品房”和“高檔商品房”實(shí)行嚴(yán)格的區(qū)分。換言之，政府供應(yīng)普通商品住房的土地，盡管也實(shí)行“招拍掛”政策，但應(yīng)對(duì)它設(shè)置一個(gè)限價(jià)。
　　另一方面，由于中國沒有形成一個(gè)龐大的中產(chǎn)階層，老百姓的收入是“正三角形”結(jié)構(gòu)：低收入人群多，中高收入特別是高收入人群少。兩相對(duì)比，房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾就顯出來了：一邊是眾多的百姓買不起房，一邊是大量的商品房空置。由此來看，所謂住房市場的產(chǎn)能過剩是個(gè)假問題，老百姓買不起房才是真問題。老百姓買不起房不是因?yàn)樗麄儧]有需求，而是房價(jià)太高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的購買力。現(xiàn)在的情況是，開發(fā)商預(yù)期房價(jià)一時(shí)半會(huì)兒不會(huì)下跌，所以他寧愿房子空著也不肯降價(jià)。而要提高老百姓的收入也不是說提馬上就能提的。因此，政府目前所能做的，就是改變供地結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。具體來說，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“劃撥”供地；對(duì)中低檔商品房在限制房價(jià)的前提下，實(shí)行“限價(jià)招標(biāo)”出讓供地；對(duì)高檔商品房實(shí)行“價(jià)高者得”的“招拍掛”方式。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
 
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