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    上海樓市的三大重要指標(biāo)均發(fā)出降價(jià)信號(hào)，但房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，這讓許多人感到困惑不解。

　　“上海樓市目前正處在一種怪異的狀態(tài)之中。對(duì)普通老百姓而言，目前的房?jī)r(jià)肯定是承受不起的，對(duì)投資者來說，目前上海樓市也缺乏吸引力。但是，從種種跡象來看，上海房?jī)r(jià)卻仍在高位徘徊，2005年上海房?jī)r(jià)仍有9.2％的漲幅，今年這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)依舊。這是個(gè)怪圈?！鄙虾Ｔ谛兄脴I(yè)投資咨詢有限公司首席顧問姜新國(guó)在接受記者采訪時(shí)，用了“怪圈”這個(gè)詞來形容上海樓市。
　　盡管從供求關(guān)系等關(guān)鍵指標(biāo)上，上海樓市存在著強(qiáng)烈的調(diào)整需求，但從整體上看，上海樓市的價(jià)格卻依然堅(jiān)挺。如何破解這個(gè)“怪圈”，成為許多業(yè)內(nèi)人士努力尋找的答案。
　　三指標(biāo)唱空樓市
　　在一輪房?jī)r(jià)瘋狂的上漲之后，上海樓市遭受了宏觀調(diào)控政策的重拳狙擊，在市場(chǎng)狂熱中被掩蓋的種種矛盾也一一暴露。其中，供求關(guān)系、租金回報(bào)率和空置率三個(gè)指標(biāo)逐漸惡化。
　　供求關(guān)系的變化在宏觀調(diào)控前后表現(xiàn)得非常明顯。在宏觀調(diào)控前，上海樓市是典型的賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)房者瘋狂搶房局面的出現(xiàn)。據(jù)業(yè)界機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年2月份，上海樓市的供求比例竟高達(dá)1：2.26；但宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，上海樓市的供求關(guān)系來了個(gè)一百八十度大轉(zhuǎn)彎，由供不應(yīng)求瞬間轉(zhuǎn)變成供過于求，2005年9月，上海樓市供求比例達(dá)到全年低點(diǎn)1：0.37，同時(shí)整個(gè)2005年供求比例也由2004年的1：1下降到1：0.72。業(yè)內(nèi)人士指出，由于在一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)中，供求關(guān)系發(fā)生根本性變化往往代表這個(gè)行業(yè)周期性拐點(diǎn)出現(xiàn)，因此，上海樓市由供不應(yīng)求快速轉(zhuǎn)換為供過于求，等于宣告上海樓市這一輪上漲周期已經(jīng)結(jié)束。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，前兩年啟動(dòng)開發(fā)的樓盤會(huì)陸續(xù)入市，供給與需求的失衡在今后幾年會(huì)體現(xiàn)的更加明顯。據(jù)了解，在去年，有不少開發(fā)商為了避開宏觀調(diào)控的壓力，不同程度地采取了捂盤的策略，這些樓盤都將在今年陸續(xù)上市交易，這對(duì)上海樓市無疑是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
　　在供求關(guān)系惡化的同時(shí)，國(guó)際上通行的考核房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正常的重要指標(biāo)———租金回報(bào)率也向人們發(fā)出了上海樓市不健康的警告。記者抽取了近期上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)三個(gè)區(qū)域的樓盤進(jìn)行了測(cè)算（不考慮購(gòu)買房屋稅費(fèi)和利息成本），假設(shè)購(gòu)房者是一次性付款購(gòu)房。內(nèi)環(huán)，以盧灣區(qū)匯龍新城為例，118平米的房子總價(jià)為204萬(wàn)元，掛牌出租的價(jià)格為5000元/月，年回報(bào)率為2.9％，租售比為1：408（總價(jià)/月租金）；中環(huán)則以徐匯區(qū)望族城為例，110平米的房子總價(jià)為135萬(wàn)，掛牌出租的價(jià)格為3500元/月，年回報(bào)率為3.1％，租售比為1：386；外環(huán)以閔行區(qū)蓮浦府邸為例，115平米的房子總價(jià)為87萬(wàn)元，掛牌出租的價(jià)格為1800元/月，年回報(bào)率為2.48%，租售比為1：483。以年回報(bào)率來計(jì)算，即便不考慮房租應(yīng)當(dāng)交納的稅金，內(nèi)中外環(huán)的租金年回報(bào)率也均低于目前3.24%的銀行3年期存款利率，這意味著，將錢投入上海樓市投資所得還不如存銀行的利息收益，如果考慮到樓市的風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹率因素，上海樓市的投資空間幾乎全無；以租售比計(jì)算，目前國(guó)際上公認(rèn)的租售比合理區(qū)間為1：150—1：230，而內(nèi)中外環(huán)的租售比均大大高于區(qū)間上限，有的甚至在區(qū)間上限的兩倍以上。業(yè)內(nèi)人士指出，這種測(cè)算表明，上海樓市目前的價(jià)格已經(jīng)大大偏離了正常軌道，價(jià)值被過度透支，正處在一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。
　　除此之外，空置面積的快速增加，也讓上海樓市感到了沉甸甸的壓力。由于宏觀調(diào)控后成交量的不斷萎縮，上海一手房的可售面積不斷攀升。截至2005年12月31日，上海可售商品房（不含配套房）為1582.44萬(wàn)平方米，其中住宅（不含配套房）為1071.58萬(wàn)平方米，如果加上配套房，2005年將有超過2000萬(wàn)平方米的商品房需要轉(zhuǎn)入到2006年繼續(xù)銷售。而隨著眾多延遲開盤的樓盤在2006年集中上市，這種可售面積還將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。據(jù)了解，今年上半年上海將有近200個(gè)樓盤集中上市，而中原研究機(jī)構(gòu)稱，今年前幾個(gè)月的增量就可能達(dá)到800萬(wàn)平方米。加上累計(jì)存量房源，全年的可售商品房勢(shì)必超過3000萬(wàn)平方米。即便按照2005年全年銷售掉的商品住宅房2845.7萬(wàn)平方米（含配套商品房850.36萬(wàn)平方米）來計(jì)算，這些可售面積都需要整整一年來消化。
　　房?jī)r(jià)仍高位盤整
　　盡管多項(xiàng)指標(biāo)唱空上海樓市，但步入2006年，上海樓市的價(jià)格不僅繼續(xù)拒絕調(diào)整，還出現(xiàn)了一定的反彈。上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月17日———2月23日一周內(nèi)，上海共成交新盤32.5萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為8138元，環(huán)比上漲3.1%；其中住宅成交26.9萬(wàn)平米，住宅類均價(jià)8244元，成交均價(jià)環(huán)比居然上漲了11.3%。
　　背負(fù)著三大指標(biāo)的唱空壓力，上海樓市的價(jià)格卻逆市上揚(yáng)，結(jié)果導(dǎo)致指標(biāo)進(jìn)一步唱空，這個(gè)不合邏輯的“怪圈”讓許多業(yè)內(nèi)人士在分析上海樓市前景時(shí)變得分外謹(jǐn)慎。在記者的采訪過程中，經(jīng)常聽到不同人士對(duì)上海樓市前景截然不同的觀點(diǎn)，但對(duì)于自己的觀點(diǎn)。
　　“如果按照西方計(jì)算房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，上海樓市的有些房源價(jià)格可能要折價(jià)50％，但現(xiàn)在上海樓市的這種狀況的確令人費(fèi)解。房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，要么偏高，要么偏低，而上海樓市現(xiàn)在是明顯偏高，如果堅(jiān)持不肯調(diào)整，累計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。”張健稱。
　　張健向記者表示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外基金的吸引力很大，許多海外基金在投資中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)都首選上海，作為一家專門從事房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)的公司，自己目前已經(jīng)接到了許多海外基金的委托投資意向。但上海樓市目前這種“怪圈”現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重干擾了自己的分析，讓自己不敢輕易作出判斷，只好將這些單子暫時(shí)擱置，走一步看一步再說。
　　事實(shí)上，在上海樓市“怪圈”背后，還有成交量的快速萎縮和開發(fā)商的慘淡經(jīng)營(yíng)。繼今年1月份成交量環(huán)比下滑之后，2月份的成交量呈現(xiàn)出快速下跌態(tài)勢(shì)。網(wǎng)上房地產(chǎn)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全市實(shí)現(xiàn)商品房成交面積100.38萬(wàn)平方米，比1月份下跌了45.65％，其中，住宅商品房成交面積為82.03萬(wàn)元，比1月份下跌了46.75％，日均成交套數(shù)僅為258套，比1月份的479套下跌了46.14％。這種萎靡的成交狀態(tài)讓開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)舉步維艱，一個(gè)鮮明的例子就是，成交量的萎靡讓為開發(fā)商代理銷售樓盤的代理商們的利潤(rùn)迅速縮水，一些代理商甚至出現(xiàn)了拿的項(xiàng)目越多，虧得越多的現(xiàn)象。
　　多管齊下破解“怪圈”
　　這種呈現(xiàn)病態(tài)的“怪圈”現(xiàn)象已經(jīng)妨礙了上海樓市的健康發(fā)展。如何破解這個(gè)怪圈，成為眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的話題。
　　張健的觀點(diǎn)非常鮮明：既然各項(xiàng)指標(biāo)顯示上海樓市必須在價(jià)格上有所調(diào)整，那么，降價(jià)就是破解這個(gè)“怪圈”的最好辦法?，F(xiàn)在困擾上海樓市的最大問題就是成交量過于低迷，而成交量低迷的重要原因就是剛性需求在目前的價(jià)位上被極大地壓抑了。上海有很多剛性需求，但目前的價(jià)位大大高于他們的承受能力，要想使這種需求釋放出來，就只有通過降價(jià)來解決。美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，最多一次房?jī)r(jià)曾經(jīng)下跌過50％，中國(guó)憑什么不能？
　　在中國(guó)指數(shù)研究院（華東分院）副院長(zhǎng)陳晟的眼里，深層次的結(jié)構(gòu)性調(diào)整或者有助于破解這個(gè)“怪圈”。陳晟告訴記者，通過近期的調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了非常大的影響，而這種影響主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性調(diào)整上。具有品牌優(yōu)勢(shì)、符合當(dāng)前需求熱點(diǎn)的樓盤在市場(chǎng)上仍能熱銷，但那些不具備這些優(yōu)勢(shì)的樓盤在市場(chǎng)上就面臨著被淘汰的局面。通過優(yōu)勝劣汰的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，上海樓市會(huì)逐步走向健康。
　　陳晟也認(rèn)同降價(jià)是打破這個(gè)“怪圈”的方式之一。他認(rèn)為，相對(duì)于去年3月份的價(jià)格，上海樓市存在30％的降價(jià)空間，結(jié)構(gòu)性調(diào)整中部分樓盤的降幅還有可能高于這個(gè)幅度。（中國(guó)證券報(bào)）