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    2005年的今天,中國(guó)人民銀行出臺(tái)了取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。隨后,新老"國(guó)八條"等一系列對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策、措施相繼出臺(tái),曾經(jīng)一路狂飚的中國(guó)樓市也開(kāi)始踏上漫長(zhǎng)的調(diào)整之路。在國(guó)家和地方政府一系列稅收、金融等政策措施影響之下,北京、上海、廣州的樓市也出現(xiàn)了不同的"表情"。
    在對(duì)樓市的宏觀調(diào)控實(shí)施一周年之際,回首京滬穗三地樓市一年來(lái)的冷暖,不難發(fā)現(xiàn),里面有頗多值得玩味之處。
    北京、上海、廣州三地,可以說(shuō)都是這次樓市宏觀調(diào)控重點(diǎn)"關(guān)照"的地區(qū)。但因市場(chǎng)自身情況不同等原因,三地樓市演繹了不同的故事。
    上海:走下巔峰
    今天是上海2006年首個(gè)大型房展------"上海之春"的開(kāi)展首日。一年前的今天,在央行開(kāi)始采取行動(dòng)之前,上海市政府其實(shí)已經(jīng)意識(shí)到房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間快速上漲的嚴(yán)重性,陸續(xù)出臺(tái)了一些地方性措施調(diào)控樓市:一方面調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),力爭(zhēng)中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)總量達(dá)到65％；另一方面出臺(tái)金融、稅收等方面的一些輔助政策,如對(duì)持有房產(chǎn)時(shí)間不到一年就轉(zhuǎn)讓的征收營(yíng)業(yè)稅,取消轉(zhuǎn)按揭、提高多套購(gòu)房貸款利率等等。
    在一系列從國(guó)家到地方的宏觀調(diào)控政策作用之下,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量受到較為明顯的影響。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明,上海新房市場(chǎng)成交量在2005年7月跌至谷底,僅為77.91萬(wàn)平方米。而后逐步平穩(wěn)回升,但2005年9月至11月的三個(gè)月中,平均住宅成交量?jī)H為154萬(wàn)平方米,相當(dāng)于2005年1月份成交量的55%；成交價(jià)格則緩慢回歸,除個(gè)別樓盤出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)外,其余樓盤均保持平穩(wěn)走勢(shì)。
    美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經(jīng)理馮泓睿表示,上海的二手房市場(chǎng)在2005年的成交先揚(yáng)后抑,漲幅呈現(xiàn)明顯回落。2005年1月至4月上海二手房市場(chǎng)沿襲了2004年的放量態(tài)勢(shì),成交量逐月走高,到6月份首次出現(xiàn)下降,隨即進(jìn)入盤整期。2005年7月至9月,每月成交量分別為97萬(wàn)平方米、98萬(wàn)平方米和97萬(wàn)平方米。直至當(dāng)年第四季度,二手房市場(chǎng)才走出低迷。
    北京:逆市大漲
    實(shí)施宏觀調(diào)控后的一年中,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由于不斷受到各項(xiàng)政策影響,供應(yīng)源頭的土地市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯減少。據(jù)北京市中原地產(chǎn)研究部提供的資料表明,截至2005年12月8日,北京市土地招、拍、掛市場(chǎng)共成交土地272公頃,較2004年同期減少許多。宏觀調(diào)控政策不僅使得購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望,對(duì)于開(kāi)發(fā)商同樣也造成了相當(dāng)大的影響。2005年北京批準(zhǔn)預(yù)售普通住宅面積約1882萬(wàn)平方米,較2004年同期下降了10.2%。
    但權(quán)威報(bào)告卻指出,北京住房?jī)r(jià)格自2004年下半年起呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì),2005年勢(shì)頭更為明顯,商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格曾達(dá)到每平方米6725元,較2004年上漲19.2%,甚至一舉超過(guò)上海的每平方米6698元的水平。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的大背景下,北京的房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。
    分析師指出,北京樓市住宅價(jià)格的上漲,根本原因在于商品住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求。"一方面,北京住宅市場(chǎng)化的進(jìn)度導(dǎo)致需求量顯著增長(zhǎng),本身就為價(jià)格上漲積蓄了巨大能量,另一方面,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的竣工面積與銷售面積居然并無(wú)太大差距,如此緊張的供求關(guān)系,當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。"一位業(yè)內(nèi)人士指出。
    廣州:前景不明
    相對(duì)比較成熟、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也較為穩(wěn)定的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng),也受到了宏觀調(diào)控的一些影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2005年1月至10月,廣州的新建商品住宅供應(yīng)量只有531.92萬(wàn)平方米,受到供應(yīng)量減少的制約,2005年新建商品住宅交易登記面積也同比減少4.7%。
    廣州中原地產(chǎn)研究部分析師指出,由于供不應(yīng)求,廣州去年的房?jī)r(jià)從年初開(kāi)始一路上揚(yáng)。2005年廣州市新建商品住宅交易均價(jià)為5114元每平方米,比2004年上升496元,升幅達(dá)10.7%,這也是自2000年以來(lái),廣州新建商品住宅交易均價(jià)首次突破5000元/平方米的關(guān)口。
    "自住需求增加加上新房在市場(chǎng)流通量減少使得二手房市場(chǎng)出現(xiàn)供求不均的局面,樓價(jià)有上升趨勢(shì)。"分析師指出,"政策方面的一些不確定因素、開(kāi)發(fā)商宣揚(yáng)的‘地荒論’都讓市場(chǎng)摸不透,購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望或轉(zhuǎn)而投向價(jià)格較低的二手房市場(chǎng)。"
    樓市調(diào)控政策要注意均衡
    可以說(shuō),從2005年實(shí)施以來(lái)至今已滿一年的宏觀調(diào)控政策,基本延續(xù)了2004年的政策基調(diào),但卻采用了"組合拳法",即通過(guò)包括土地、金融、財(cái)稅等在內(nèi)的各項(xiàng)政策全面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求,以達(dá)到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的目的。
    對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管是政府宏觀調(diào)控的主要手段之一。去年以來(lái),在嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性住宅用地的同時(shí),有關(guān)部門還加大了對(duì)閑置土地的處理力度,以期在供應(yīng)上加強(qiáng)控制力度。另一方面,由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道仍然較為單一,開(kāi)發(fā)商的資金主要源于銀行貸款,因此一年來(lái)的宏觀調(diào)控政策,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度。而采用財(cái)稅政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,更成為一年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一大特色:通過(guò)個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等多種稅收杠桿,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同層次的需求,嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求,控制投資需求,鼓勵(lì)真實(shí)的自住需求。
    值得一提的是,對(duì)于住宅這種兼具消費(fèi)、投資、投機(jī)的商品而言,供求關(guān)系的失調(diào)勢(shì)必會(huì)影響到其價(jià)格變化。同樣一帖藥,效果卻不同,上海樓市"退燒"了,但其他一些地方的地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)價(jià)格上漲或前景難辨的情況,從而陷入不大不小的"尷尬"境地?？磥?lái),對(duì)于地方政府而言,如何把握好政策之間的均衡,將成為影響政策效果的關(guān)鍵。來(lái)源：上海證券報(bào)