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    今年以來，全國樓市在觀望中等來“漲聲一片”。2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%?！皹鞘蟹磸椛踔练崔D(zhuǎn)”的說法正在蔓延。

    觀望等來“漲聲一片”
    國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%。漲幅較大的城市中，大連上漲15.1%，呼和浩特上漲14.9%，深圳上漲11.3%，南寧上漲9.9%，成都上漲9.2%。
    如果二、三線城市的房價(jià)上漲是因?yàn)榛鶖?shù)相對較低，那么一線城市的情況就顯得更加特別。在北京，兩年來調(diào)控造成的持幣觀望氣氛正在逐漸消融，而上海也出現(xiàn)了成交量放大的跡象。
    “就一句話，后悔！”剛剛從北京春季房展會(huì)上擠出來的高小姐顯得有些激動(dòng)，“去年5月我看過的一個(gè)朝陽北路的項(xiàng)目，6000多元/平米，當(dāng)時(shí)周圍不少人勸我等等再說。我也沒主意了，那就等吧，結(jié)果怎么樣？等到現(xiàn)在，已經(jīng)漲了一千多塊錢！”
    高小姐說的這種情況，在北京不少熱點(diǎn)區(qū)域都存在。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩個(gè)月，北京市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲997元/平方米，漲幅高達(dá)17.3％。
    根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)字，3月份，北京共售出期房16641套，這已經(jīng)接近去年“金九銀十”購房旺季的水平，而通常每年一季度都是樓市淡季。進(jìn)入4月份以來，每天網(wǎng)上成交數(shù)都穩(wěn)定在500套以上。
    “北京主力的中高檔住宅一般在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，到時(shí)候房價(jià)漲幅可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的跳升?！币晃皇袌鋈耸咳绱祟A(yù)測。
    對于觀望了一年多的購房人來說，這些意味著什么？早在去年秋天，“口無遮攔”的地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)曾經(jīng)說過這樣的話——你是否愿意等房價(jià)繼續(xù)往上漲后再買？這就是觀望的結(jié)果，這就是給你的一個(gè)教訓(xùn)。難道任志強(qiáng)的話真的一語成讖？
    北京的房價(jià)上漲尚且可以解釋為“泡沫沒有上海大”，然而，連上海這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控首當(dāng)其沖的城市，近來也出現(xiàn)成交量放大的現(xiàn)象。來自官方的最新統(tǒng)計(jì)顯示，3月份上海商品住宅交易量達(dá)179.67萬平方米，比2月份增幅高達(dá)119%，達(dá)到了去年調(diào)控新政前的水平。
    同時(shí)，雖然上海的房價(jià)有所下降，但是上海市政府大力推進(jìn)的兩個(gè)“1000萬項(xiàng)目”對上海整體房價(jià)的降低起到很大作用，即1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米定向銷售低價(jià)房。“從2005年下半年開始，房價(jià)已經(jīng)逐步穩(wěn)定，人們也不再恐慌了?！苯衲辍皟蓵?huì)”期間，一位來自上海的政協(xié)委員告訴記者。
    越調(diào)控需求越旺盛
    在過去兩年疾風(fēng)暴雨式的的房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市卻出現(xiàn)如此暴漲，讓老百姓摸不著頭腦，更讓買房人的心理跟著水漲船高。
    中國指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果顯示：超過90%的消費(fèi)者認(rèn)為宏觀調(diào)控的持續(xù)深入并沒有令北京房價(jià)快速增長的勢頭弱下來。超過80%的購房者預(yù)期未來1到3年內(nèi)，北京房價(jià)還會(huì)上漲。
    剛性的需求、樓市供不應(yīng)求的市場格局，是業(yè)內(nèi)人士看好樓市前景的重要原因。有意思的是，國內(nèi)不少地方出現(xiàn)越是調(diào)控需求就越強(qiáng)烈的怪現(xiàn)象。尤其是今年以來，此前暫時(shí)壓抑的需求似乎猛然間爆發(fā)了出來。
    供不應(yīng)求，房價(jià)自然上漲。那么，旨在穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控為何沒能改變供不應(yīng)求的關(guān)系？
    天相投資顧問段海瑞分析，首先，抑制需求的同時(shí)供應(yīng)量在減少。2004年實(shí)行“招拍掛”以來，政策因素導(dǎo)致土地進(jìn)入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)先行指標(biāo)回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀上造成房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程減緩。
    再看資金面，銀根對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒有得到根本性改善，房地產(chǎn)信托也受到整頓，加上股權(quán)分置改革，房地產(chǎn)公司幾乎沒有通過證券市場融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開發(fā)節(jié)奏不得不大大放緩。
    從近兩年北京房地產(chǎn)市場的供需狀況看，2001年北京商品住宅新開工面積增速創(chuàng)下69.2%的歷史高位，但2005年則下降為-10.1%。同時(shí)，商品住宅新開工面積也由2003年的2455.7萬平方米下降到了2005年的1983.2萬平方米。
    同時(shí)，宏觀調(diào)控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位得到加強(qiáng)，它們可以通過人為囤積土地來抬高價(jià)格。
    更有市場人士透露，由于“8.31”過關(guān)地進(jìn)入市場情況非常不好，政府為盡快把這些地推入市場，有意地放緩招拍掛土地的供應(yīng)節(jié)奏。
    國家發(fā)改委宏觀院專家王小廣則認(rèn)為，2005年以來，北京、廣東等地房價(jià)漲得厲害，肯定是炒家所為，“上海的炒家一部分轉(zhuǎn)移到中西部城市，還有大量資金轉(zhuǎn)到北京、廣東繼續(xù)炒作。如何應(yīng)對游資，這對宏觀調(diào)控是一個(gè)很大的考驗(yàn)?！?
    住房難題還需政府破解
    漲價(jià)的理由有千千萬，那么房價(jià)飛漲何時(shí)是個(gè)頭？
    在長期投資房地產(chǎn)行業(yè)的海南嘉豐商融投資有限公司董事長童石軍眼里，房地產(chǎn)市場決不會(huì)缺乏熱點(diǎn)，“省會(huì)城市的快速發(fā)展已經(jīng)過去了，地級(jí)市正處在高峰期，縣級(jí)市則是下一步的熱點(diǎn)，這類城市的房價(jià)完全有可能出現(xiàn)較快上漲，年漲幅超過10%是正常的?！?
    也許有人認(rèn)為漲價(jià)波及縣級(jí)市有些聳人聽聞，不過，聯(lián)系到“十一五”期間重中之重的新農(nóng)村建設(shè)，童石軍的預(yù)測也在情理之中。
    如此一來，住房難題何時(shí)方能緩解？童石軍回答說：“住房難不是開發(fā)商造成的，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不規(guī)范、政府在土地資源供應(yīng)方面不合理造成的?！?
    地產(chǎn)大鱷許榮茂不久前也曾對記者表示，居者有其屋的責(zé)任在政府身上。拿香港來說，香港政府每年供應(yīng)的安居房占到全部住房供應(yīng)量的一半，而房地產(chǎn)調(diào)控的首要任務(wù)是保證中低收入者能住上房。
    反觀國內(nèi)，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理是需求過于旺盛的原因之一。廉租房不成氣候，租房和買房者的比例嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致很多未來的需求或非理性的需求提前釋放。
    一位大型房地產(chǎn)開發(fā)商老總坦言，房改之后，政府把所有人都推向市場，讓他們都通過市場買房子，這是不對的。正確的做法是，一部分人買市場上的商品房，一部分人靠政府貼息、貼租的方式買市場上的房子，還有一部分人必須依靠政府保障，包括廉租房的保障問題。
    今年“兩會(huì)”期間，一位政協(xié)委員提案建議，把“招拍掛”溢出的大部分地價(jià)收益主動(dòng)直接返還社會(huì)，明補(bǔ)那些連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起的廣大低收入家庭。現(xiàn)在的情況是，政府在掛牌價(jià)或起始價(jià)中已經(jīng)收足了各項(xiàng)支出費(fèi)用和利潤及其稅金，然后再把利用土地壟斷性緊缺并通過競價(jià)機(jī)制“炒”高的一塊收走，最終卻要由購房人承擔(dān)被推高了的實(shí)際房價(jià)。
    王小廣建議，政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者都要徹底轉(zhuǎn)變關(guān)于房地產(chǎn)增長、增值的理念，塑造理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀。政府要引導(dǎo)大眾消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)供給和消費(fèi)的大眾化取向，而不是鼓勵(lì)房地產(chǎn)的大眾投資，“房地產(chǎn)的大眾投資將是災(zāi)難”。
    同時(shí)要促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展政策和制度的轉(zhuǎn)變，主要是建立一套合理的稅收制度。“合理征收房地產(chǎn)稅（或不動(dòng)產(chǎn)稅）是防止房地產(chǎn)泡沫和保障房地產(chǎn)穩(wěn)定增長的最重要的制度安排，目前稅率還是太低?！蓖跣V說。(來源：中國證券報(bào))