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    經(jīng)過一年多時(shí)間的調(diào)整，上海樓市投資客已經(jīng)基本退場(chǎng)，市場(chǎng)需求體現(xiàn)出剛性需求為主的特點(diǎn)。易居（中國(guó)）對(duì)易居會(huì)數(shù)萬會(huì)員的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2006年一季度偏向于“長(zhǎng)期自用”客戶占比大幅上升，由2004年的56%上升至90.39%，而偏向于投資的“自用投資皆可”、“轉(zhuǎn)讓”和“出租”客戶比卻大幅下降,由2004年的25%下降至0.67%。
    2006年春節(jié)過后，自住購房者開始打破觀望入市。最近兩個(gè)月來的交易統(tǒng)計(jì)情況顯示，上海市場(chǎng)上交易熱點(diǎn)頻頻出現(xiàn)，無論是位置較遠(yuǎn)的中等價(jià)位房源，還是市中心的高檔住宅房源，都出現(xiàn)了明星樓盤。易居（中國(guó)）對(duì)市場(chǎng)尋求跟蹤分析后指出，目前上海樓市正走向正常軌道，市場(chǎng)需求體現(xiàn)出自住需求為主的一系列特征。
    高性價(jià)比產(chǎn)品制勝市場(chǎng)
    易居（中國(guó)）指出，2006年以來人們對(duì)價(jià)格的關(guān)注程度大幅度提高，說明在自住需求主導(dǎo)型的市場(chǎng)中，消費(fèi)者越來越理性，也越來越重視產(chǎn)品的性價(jià)比?；仡?006年以來出現(xiàn)在市場(chǎng)上的明星成交項(xiàng)目，無不是性價(jià)比比較突出。
    以萬科假日風(fēng)景和春申景城相比較可以發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)樓盤位置相近且均為大盤，產(chǎn)品定位與客戶定位在一定層面上產(chǎn)生交替；另外雙方均為品牌發(fā)展商，產(chǎn)品質(zhì)量較高。但結(jié)果是春申景城同樣房型的銷售狀況目前要超過萬科假日風(fēng)景，究其原因主要是因?yàn)榇荷昃俺堑膯蝺r(jià)低于萬科假日風(fēng)景。另外像地杰國(guó)際城、漕河景苑等的熱銷，價(jià)格因素均起到了主要作用。
    在市中心項(xiàng)目銷售中，價(jià)格因素依然起到了重要作用。拋開翠湖天地、華府天地這兩個(gè)頂級(jí)定位的樓盤，符合上海市民自住需求的市區(qū)房源依然是“高性價(jià)比制勝”。如位于復(fù)興東路河南南路的士林華苑項(xiàng)目，自今年2月18日公開發(fā)售以來一直銷售火爆，開盤當(dāng)日更創(chuàng)下一天公開銷售150余套的驚人成績(jī)，成為2月份全市住宅商品房銷售排名第一的項(xiàng)目，并連續(xù)兩個(gè)月居于黃浦區(qū)住宅商品房銷售冠軍位置。仔細(xì)分析其銷售成績(jī)?nèi)〉玫某晒?，我們發(fā)現(xiàn)依然是價(jià)格：士林華苑的推盤均價(jià)控制在15500元/平方米，比許多市場(chǎng)人士的預(yù)期開盤價(jià)格還要低，這當(dāng)然讓許多客戶感覺到驚喜。據(jù)悉，目前士林華苑的景觀一號(hào)樓剛剛推出，又受到了不少客戶的追捧。
    收入提高高房?jī)r(jià)逐步被接受
    通過家庭收入與面積的交叉分析，易居（中國(guó)）指出隨著收入的增加，人們對(duì)面積的要求會(huì)有所提升，這基本驗(yàn)證了“收入越高選擇面越寬、越傾向于選擇較大面積”的規(guī)律，這從一定程度上導(dǎo)致可接受總價(jià)的提高。 
    易居（中國(guó)）分析報(bào)告指出，2006年第一季度上海消費(fèi)者總價(jià)可承受范圍分布峰值依舊出現(xiàn)在70萬~100萬元，比從前略有上升；占據(jù)次席的由2004年和2005年的50萬~70萬轉(zhuǎn)變?yōu)?00萬~150萬，所占比重為32.8%，有較為顯著的提高。與此同時(shí)，總價(jià)承受能力在50萬~70萬元的消費(fèi)者比重由25%降至11.2%。這一現(xiàn)象表明費(fèi)者能夠接受的總價(jià)范圍在上移。
    從消費(fèi)者單價(jià)可承受范圍來看，峰值出現(xiàn)在10000~15000元/平方米，占到了29.2%，這一比例比2005年略有下降；值得注意的是，與2005年相比，單價(jià)承受在6000元以下的比例有顯著的下降，從19.9%降至2.4%。從消費(fèi)者總價(jià)可承受范圍來看，70萬~150萬元，共占67.4%之多，且從集中度上而言，該部分消費(fèi)者的家庭月收入在6000~20000元之間，屬于中高收入群體。
    易居分析師指出，這種調(diào)查結(jié)果說明，經(jīng)歷了多年的房?jī)r(jià)上漲及收入水平的提高，人們對(duì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生一定的接受度，特別是單價(jià)的心理價(jià)位也已經(jīng)比前幾年大幅上調(diào)。
    緊湊型房型依然走俏市場(chǎng)
    在針對(duì)年齡和需求面積的交叉分析中發(fā)現(xiàn)：在各個(gè)年齡段中，選擇80~100平方米的比重均為最大，可見緊湊型房型仍然是消費(fèi)者的最愛。易居（中國(guó)）報(bào)告指出，這主要是因?yàn)榫o湊型房型從實(shí)用上而言，滿足了購房者的自用功能需求，從總價(jià)上而言能為大多數(shù)人所接受，這點(diǎn)符合上海人比較務(wù)實(shí)的作風(fēng)。位于寶山的和欣國(guó)際花園近期推出70~80平方米的兩房，使得上海樓市在宏觀調(diào)控后首次再現(xiàn)購房排隊(duì)的現(xiàn)象，即非常有力地證明了這點(diǎn)。
    對(duì)于個(gè)人月收入在6000~1萬元和1萬~2萬元的潛在購房者來說，他們通常不是首次置業(yè)，多為改善住宅而考慮購房或換房，在購房時(shí)的考慮亦比較務(wù)實(shí)，目前市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)型別墅或排屋是該類群體追捧的對(duì)象。
    而剛開始工作的年輕人因?qū)W歷較高，個(gè)人月收入多在4000~6000元，剛剛組建家庭時(shí)的月收入基本在1萬~2萬元之間，他們屬于購房比重最高的群體，其住房需求比較強(qiáng)烈，且對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定要求。但因步入工作不久，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限，故實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)，所以這部分需求的釋放程度受到房?jī)r(jià)特別是總價(jià)的左右。而小戶型卻能有效地降低總價(jià)，無疑是這部分人群的適當(dāng)選擇。近期上海綠城推出的一批小房型，面積在50~60平方米，再度引發(fā)購房排隊(duì)現(xiàn)象，另外張江湯臣豪園中針對(duì)青年一族設(shè)計(jì)的小戶型產(chǎn)品的熱銷等，均從市場(chǎng)方面驗(yàn)證了小戶型產(chǎn)品的魅力。(來源：東方早報(bào))