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    一年前，國家接連出臺樓市調控政策，樓市逐漸降溫；一年后，北京、廣州、深圳的房價一路走高，有關決策部門開始承認政策的失效。而政府既需要樓市對拉動內需的合理貢獻，又要保持房地產業(yè)和宏觀經濟健康、有序，這就決定了今年的樓市延續(xù)宏觀調控的主線仍將不會改變，行政調控很可能將在調整結構與關注供求的市場蹺蹺板上“滑行”。
    部分地區(qū)房價抬頭
    剛剛進入4月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的企業(yè)景氣指數(shù)顯示，今年一季度的房地產業(yè)景氣指數(shù)比上季度上升1.9點。這已是該數(shù)字連續(xù)第二個季度上升。與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產市場成交放量，價格走高。
    3月份，上海商品住宅交易量達179.67萬平方米、計16140套。這一成交規(guī)模達到了去年樓市宏觀調控前的水平。在北京，今年1-2月份北京的房價又上漲了17%。近兩年來房價相對平穩(wěn)的廣州，今年首季也大漲14％。
    國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心日前在一份報告中指出，2005年全國房地產購置土地面積中，有一半以上，即近1.7億平方米的土地未完成開發(fā)；去年前11個月全國房屋建筑面積竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面積占商品房空置面積的55.3%，住宅成空置主體。未開發(fā)土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長，這三個信息“碰頭”則表明：房屋潛在過剩風險出現(xiàn)。那么，在宏觀調控進行了兩年后，房價為什么仍在往上走呢？專家分析認為，這至少有兩個方面的原因：一方面，一些調控措施可能受到一些因素的干擾；另一方面金融開放帶來的外資對房地產的需求，可能對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。許多經濟學家作出這樣的解釋，即土地資源的稀缺和未來的通貨膨脹壓力，使房地產資產成為貨幣資產保值增值的替代品。即使政策重點打壓的投資性需求，下降幅度也不會太大。
    行政力量介入樓市
    日前，建設部住宅產業(yè)司司長沈建忠表示，當前宏觀調控對房地產結構性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市將動用行政手段予以調節(jié)?！敖?，建設部先后收到了中央高層關于房價、外資和物業(yè)管理的三個批示，這表明中央仍然比較關注房地產問題?！鄙蚪ㄖ曳Q，解決部分城市過高房價和房地產供需中結構性矛盾仍是調控的主要方向。主管部委提出利用行政手段調節(jié)尚屬首次，而針對過熱城市的措施，也顯示出房地產調控正在從2005年的全面開花向2006年度精確導向過渡。
    在經濟學理論中，對于宏觀經濟的調控，最常見的做法是通過貨幣政策和財政政策的變化來體現(xiàn)。但在最近一年出臺的政策中，更多的是走宏觀調控的第三條路———行政調控。對于這樣的政策選擇，行政調控迄今為止未能達到預期效果。今后，宏觀調控將會逐漸向市場化的調控過渡，但并不意味著完全放棄必要的行政調控。實際上，即便是發(fā)達的市場經濟國家，階段性和局部性的行政手段也是必不可少的。在我國，行政手段的必要性更是無法否認。央行征信管理局局長戴根有頗為無奈地表示，行政調控是沒有辦法的事，由于缺乏必要的金融環(huán)境和條件，特別是中國的貨幣市場工具還相當缺乏，甚至可以說是單一，中國目前尚無法完全依靠價格調控來對信貸和貨幣供應加以控制。除了金融市場發(fā)育不足外，地方行政干預也嚴重影響了貨幣政策的有效性。
    對于行政手段的爭論，與一些經濟學家純理論的批判相比，實務部門的分析恐怕更具有參考意義。他們認為，行政手段雖然廣為學界詬病，但是在某些領域，特別是對于本輪調控中最受關注的土地政策而言，行政甚至應該屬于常規(guī)的調控手段，關鍵在于制定者要有準確的事前預期。
    行政調控效果難料
    事實上，對房價的調控，本質上是利益的調整。任何溫和的手段都難以達到利益調整的目標。2005年中央針對房地產行業(yè)的政策調控是規(guī)模較大的一次多個部委之間的協(xié)調工作。然而，這卻是一場從部委協(xié)調開始，以部委博弈結束的調控。隨著固定資產投資總額和房價漲幅的“雙降”，部委之間的利益沖突逐漸明晰起來。其中比較有代表性的就是國稅總局與建設部的二手房個稅，以及建設部和央行之間的關于取消房屋預售制度的博弈，政府對房地產的調控效果不明顯和這些部門博弈不無關系。值得一提的是，4月8日，建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠稱：建設部先后收到了中央高層關于房價、外資和物業(yè)管理的三個批示，這表明中央仍然比較關注房地產問題；當前宏觀調控對房地產結構性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市，還將動用行政手段予以調節(jié)。
    此前，房地產行業(yè)便因涉及相關部委眾多，而始終難以解決政出多門造成的矛盾與難題。如何協(xié)調管理，即便在調控過后，也是房地產市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。再有，不少地方政府在執(zhí)行房地產新政時“陽奉陰違”，也是房地產新政難以落實的原因之一。2005年6月初，國務院派出了四個檢查組到八省市檢查房地產政策的執(zhí)行情況，結果是大部分被檢查的省市只是學習了國務院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實這些精神。例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調整住房結構，增加經濟適用房的比例。但統(tǒng)計結果顯示，2005年下半年，經濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。甚至有些城市連稅收政策（對非普通住宅和兩年以內轉讓的物業(yè)征收5%的營業(yè)稅）都沒有得到落實。
    經濟學家易憲容認為，房地產是有地域性的，而資金卻沒有地域性，即使建設部對部分熱點城市下手也解決不了房價問題，只會驅動資金游向其它城市。銀行亦比較傾向于這一觀點。力圖在這一波房地產熱中著力開發(fā)房貸市場的大有人在，猶以光大銀行、農行等銀行為甚。中國農業(yè)銀行副行長楊琨近日表示，為扭轉市場份額下滑的不利局面，農行將從明確房貸投入政策、優(yōu)化房貸結構、提升營銷與管理層次等五方面，加大房貸業(yè)務的投放力度。光大銀行更為激進，其4月10日發(fā)布的“陽光生活住房套餐”組合貸款業(yè)務以所購一手房設定抵押，為借款人提供一攬子金融服務，最高的額度可以放到房價的總價，房貸八成，其余部分可以滿足客戶在車位(庫)、住房裝修、大額耐用消費品等多方面的需求。
    除了不同部門和群體的利益博弈影響打擊炒房政策的落實之外，我國的特殊文化傳統(tǒng)可能也是助長炒房行為的一個重要因素。儒家文化是以“家”為核心的文化，而維系“家”文化的物質載體則是住宅。因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，這是儒家文化圈國家國民的特殊消費習慣。（來源：中國證券報）