下游數(shù)據(jù)

觀點(diǎn)：下半年房地產(chǎn)仍將是好年景

2006年05月08日08:31   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    以目前的形勢(shì)發(fā)展，如果沒(méi)有重大改革出臺(tái)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)在今后12～18個(gè)月中出現(xiàn)一次大漲。支持房?jī)r(jià)上漲的主要力量，來(lái)自游資和炒作。
　　今天的中國(guó)，資金泛濫、熱錢(qián)滾滾，利率仍然基本上停留在四年前抗通縮的水平，可是經(jīng)濟(jì)與當(dāng)年已經(jīng)有很大的不同。美聯(lián)儲(chǔ)在過(guò)去兩年內(nèi)連續(xù)加息十五次，中國(guó)的央行卻沒(méi)有跟隨其他國(guó)家將利率水平正?；?。兩年前，中國(guó)人民銀行示意性地加息一次，最近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。筆者認(rèn)為最近加息的警示意義，大過(guò)實(shí)際政策緊縮。
　　由于人民幣的升值壓力，央行在匯市上大力買(mǎi)入外幣，釋放出人民幣基礎(chǔ)貨幣，制造出了一個(gè)極度寬松的貨幣環(huán)境。目前一年期存款利率水平為2.25%，實(shí)際利率為0.64%；一年期貸款利率水平為5.85%，實(shí)際利率為4.19%，均遠(yuǎn)低于過(guò)去25年的平均水平。我們的計(jì)量模型顯示，中國(guó)的存款利率至少比正常的中性利率低2%，貸款利率更比中性利率低3%。換言之，今天中國(guó)的貨幣環(huán)境、利率水平十分寬松，實(shí)際利率處于超低狀態(tài)。這是目前游資泛濫、資金流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)的基礎(chǔ)。
　　如此的環(huán)境下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作再正常不過(guò)。對(duì)于普通民眾，扣除利息稅后的實(shí)際存款利率接近于零，而各地房地產(chǎn)的租金回報(bào)率則多數(shù)介于4%～6%之間，“存銀行不如買(mǎi)房”是民眾理性的選擇。一旦房地產(chǎn)升值的信心得以確立，更多的儲(chǔ)蓄資金將會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　對(duì)于國(guó)內(nèi)的不少大企業(yè)，它們手頭并不缺資金，但苦于缺乏好的投資項(xiàng)目。產(chǎn)能過(guò)剩將制造業(yè)的利潤(rùn)率越拉越低，于是，資金便投向賺錢(qián)最快的房地產(chǎn)業(yè)。大量的實(shí)業(yè)公司做房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀，但這樣做也是它們理性的選擇。
　　兩年前的宏觀調(diào)控，沒(méi)有試圖從根本上消除過(guò)度的流動(dòng)性，而是通過(guò)行政手段制止銀行發(fā)放信貸。這對(duì)依靠銀行貸款運(yùn)作的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是致命的。不過(guò)，對(duì)資金充沛的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有構(gòu)成實(shí)質(zhì)性打擊。相反，宏觀調(diào)控成為它們收編小開(kāi)發(fā)商、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的良機(jī)。大企業(yè)和海外基金的搶入，更進(jìn)一步推高了國(guó)內(nèi)土地價(jià)格。經(jīng)過(guò)去年年中的整合、并購(gòu)，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊的警報(bào)已經(jīng)基本上解除，緩過(guò)氣來(lái)的開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)上明顯高出以前。政府在土地供應(yīng)上的限制，更為開(kāi)發(fā)商營(yíng)造氣氛、推高售價(jià)創(chuàng)造了口實(shí)。
　　筆者觀察，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心明顯增強(qiáng)。去年下半年部分二線城市的火爆氣氛在向全國(guó)各地蔓延。就連曾經(jīng)遭受政府組合拳重創(chuàng)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量也在迅速恢復(fù)。一個(gè)由游資驅(qū)動(dòng)、滾動(dòng)升溫的全國(guó)性房地產(chǎn)熱似乎正在成型。
　　對(duì)于這次房地產(chǎn)熱是否健康，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。不過(guò)許多城市出現(xiàn)價(jià)格和空置率同時(shí)上升的現(xiàn)象。這表明投機(jī)成分的增加，也反映出在二手市場(chǎng)不健全情況下開(kāi)發(fā)商的造市。價(jià)格的上升帶來(lái)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)能力(affordability)的下降，中下層市民“買(mǎi)房難”成為一種社會(huì)現(xiàn)象。但是在流動(dòng)資金充沛的情況下，本地購(gòu)買(mǎi)能力減弱充其量對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成中期威脅。房?jī)r(jià)的短期走向則取決于游資、取決于政府的取向和態(tài)度。
　　4月27日，中國(guó)人民銀行貸款加息0.27%，反映出政府對(duì)近期銀行信貸暴增的憂(yōu)慮。相信近期還會(huì)有其他措施出臺(tái)，但是利率至少短期內(nèi)不會(huì)大升2%～3%。銀行準(zhǔn)備金率或利率的微小調(diào)高，對(duì)于過(guò)度流動(dòng)性來(lái)說(shuō)，不過(guò)是杯水車(chē)薪，不足以從根本上改變目前超寬松的貨幣環(huán)境。預(yù)計(jì)政府同時(shí)會(huì)重新控制銀行貸款，不過(guò)在通脹沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升之前，調(diào)控也不過(guò)屬微調(diào)，并非像2004年似的“一刀切”斷流。
　　稅收政策可能是針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的最直接、最有效的措施，也應(yīng)該是下一輪扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過(guò)熱的主打政策。不過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)征稅主要由地方政府提出并執(zhí)行，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到土地收入，地方政府依靠的就是房地產(chǎn)，因此對(duì)本地房地產(chǎn)必然呵護(hù)有加。中央和地方政府在此問(wèn)題上的博弈，對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響。
　　筆者認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)仍是好年景。在游資帶動(dòng)下，各地房?jī)r(jià)依然看漲，只是政策風(fēng)險(xiǎn)有所增大。（作者：陶冬 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）
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