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    深圳歷經(jīng)20多年城市化進程的今天面臨土地供應(yīng)斷檔的嚴峻挑戰(zhàn)。盡管去年深圳市政府方面開出一系列約17條調(diào)控“猛藥”，但深圳市今年首季房價依然強勢上漲，同時成交量放大。
    分析人士認為，調(diào)控猛藥難解深圳土地之渴，深圳市政府惟有從平衡土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)別對待優(yōu)秀和劣質(zhì)開發(fā)商、自住型購房者和投資型炒房者角度綜合出發(fā)，才能從根本上緩解深圳房地產(chǎn)市場供需矛盾，從而穩(wěn)定房價、有利行業(yè)健康發(fā)展。
    關(guān)內(nèi)四年無商品房供地
    深圳市總面積2020平方公里，土地利用面積（陸地面積）1952.84平方公里，區(qū)域格局呈東西方向帶狀分布。就國內(nèi)城市比較而言，深圳的土地資源“少而珍貴”。二線關(guān)的存在，將深圳劃分為特區(qū)外（關(guān)外）和特區(qū)內(nèi)（關(guān)內(nèi)）。這一分割使得深圳的城市規(guī)劃不同于其他城市，關(guān)內(nèi)與關(guān)外發(fā)展很不平衡，連接關(guān)外與關(guān)內(nèi)的交通能力受到限制。目前關(guān)內(nèi)狹小的城市面積，已經(jīng)無法繼續(xù)支撐深圳的發(fā)展，必須向關(guān)外轉(zhuǎn)移。但關(guān)外的發(fā)展、就業(yè)機會和配套的成熟需要一個過程，在這個過程完成前，靠關(guān)外土地供給難以完全緩解關(guān)內(nèi)土地緊張的局面。從現(xiàn)有可利用土地的區(qū)域分布來看，特區(qū)外的龍崗和寶安占據(jù)了大部分土地，分別為總體的43.2%和36.5%，而特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山城市中心地帶僅為16.6%。
    自2001年以來，深圳市關(guān)內(nèi)連續(xù)四年一直無法提供商品房用地，關(guān)內(nèi)土地告急導致房價像“芝麻開花”般節(jié)節(jié)高升。2005年，深圳商品住宅成交均價接近7000元/平方，比2004年上升16%，創(chuàng)歷年之最。與此同時，深圳經(jīng)濟也在快速增長，2005年GDP增長15%，高端住宅比重增大，供求矛盾主要體現(xiàn)為新增供應(yīng)小于需求。2006年一季度，深圳商品房均價高達8752．94元／平方，上漲20．62％，引起各界關(guān)注。
    作為一個幾乎從零開始的新興移民城市，深圳沒有住宅存量，對新建住宅的需求量高于其他任何城市?？偟膩砜?，深圳樓市總體規(guī)模雖然有限，但各月供應(yīng)及成交的檔次格局波動性大。2005年，深圳商品住宅銷售量達到905萬平方米，創(chuàng)歷史新高，各區(qū)房價均有不同程度的上漲，其中南山漲幅高達36%，關(guān)外的寶安和龍崗也分別上漲了28%和25%。此外，深圳高端住宅的全市均價達到13520元/平方，比2004年約上漲了40%，而普通住宅僅上漲了10%左右。
    這一現(xiàn)象受到了普遍的關(guān)注。分析人士認為，深圳2005年出現(xiàn)了商品住宅供需兩旺的局面。基于深圳特殊的人口結(jié)構(gòu)、人口增長方式及特定的經(jīng)濟發(fā)展背景和房產(chǎn)市場發(fā)展歷程，目前面臨的主要難題是供應(yīng)的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品分布結(jié)構(gòu)與需求不盡匹配的問題。
    調(diào)控山雨欲來
    針對日益瘋漲的房價，特別是漸有“抬頭”趨勢的“炒樓”風氣，深圳近期將正式出臺《關(guān)于穩(wěn)定房價促進深圳市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（下稱“新深八條”）。據(jù)悉，“新深八條”中提出了八條措施來遏制房價上漲。知情人士透露，“五一”長假后，圍繞這些措施，深圳還將陸續(xù)出臺細化政策予以配合。同時，被業(yè)界譽為最有“殺傷力”的招數(shù)———“提高房貸首付款至四成”極有可能于近期正式出臺。
    2005年，盡管深圳房地產(chǎn)市場總體健康，但深圳市政府為防患于未然，出臺了17條調(diào)控措施。深圳市政府出臺的調(diào)控政策，涵蓋土地、稅收、規(guī)劃、市場等各個領(lǐng)域，全面深入、堅決有力。主要為購房指引，讓消費者明白買房，內(nèi)容包括：地產(chǎn)廣告專項整頓、禁止認籌、嚴禁非法炒房、房地產(chǎn)經(jīng)紀新規(guī)范出臺、明確界定普通住宅、全額征收營業(yè)稅、土地利用總體規(guī)劃修編、多層商品房封頂才能預售、經(jīng)濟適用房公布、預售房明碼標價、二手房交易征稅、規(guī)范商品房銷售、城中村改造、進一步規(guī)范商品房銷售行為、個人受贈繼承房等需交稅及土地房屋轉(zhuǎn)讓稅率3％等。
    市場人士認為，如果2006年“五一”長假后深圳市政府有關(guān)部門立馬出臺宏觀調(diào)控措施給樓市“降溫”的話，預計到今年7月樓市的銷售價格將會穩(wěn)住，但成交量會縮減。目前，深圳的房產(chǎn)中介、地產(chǎn)開發(fā)商及購房者們陷入“山雨欲來風滿樓”的狀態(tài)，調(diào)控時間及具體措施的討論成為大家熱衷的話題。
    一名資深業(yè)內(nèi)人士稱，“新深八條”明確指向了土地供應(yīng)問題，這是值得肯定的。不過，對于房貸時首付需提高至四成這個問題，表面上看有利于打擊炒房之風，但對于囊中羞澀的中低收入人群來說，卻更會是雪上加霜。該人士認為，金融和供地政策需雙管齊下，方能對癥下藥。
    城中村改造難破供地僵局
    為解關(guān)內(nèi)無地可供之困，2005年11月，深圳市規(guī)劃局出臺城中村改造工作綱領(lǐng)性文件———《城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005-2010）》（下簡稱《綱要》），提出2010年前深圳市內(nèi)20％城中村拆除重建，5年內(nèi)完成全部城中村改造。
    對于深圳樓市的未來發(fā)展出路，分析人士認為，重點是要改進規(guī)劃管理，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這樣，將使更多土地用于普通住宅的開發(fā)并控制套型面積；而最終目的在于，增加更多的普通住宅套數(shù)，以滿足中低收入家庭的住宅需求，并通過供給的增加穩(wěn)定普通住宅價格。
    此外，分析人士建議，深圳市政府方面可以考慮在調(diào)控時出臺關(guān)于在土地出讓前規(guī)定套數(shù)、套型結(jié)構(gòu)比例、限定普通商品住房的價格上限、限制普通商品住房的供應(yīng)對象、提高容積率、進一步增加土地出讓、加快軌道建設(shè)的步伐等政策來實現(xiàn)“居者有其屋”。(來源：東方早報)