下游數(shù)據(jù)

三大殺手锏遏制我國房地產(chǎn)投機(jī)炒作

2006年05月22日07:44   來源：西本資訊
摘要：
    ■人物志.王小廣
    國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任，研究員。1995年于中國社會科學(xué)院研究生院獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。專業(yè)研究領(lǐng)域?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢分析和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究。
    遏制房地產(chǎn)投資炒作的第一個(gè)殺手锏是，改當(dāng)前的營業(yè)稅為轉(zhuǎn)讓增值稅，并同時(shí)開征消費(fèi)稅。我一直認(rèn)為，對持續(xù)過熱的我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，稅率的調(diào)整比利率的調(diào)控效果更好。稅率的合理調(diào)整，既可以起到內(nèi)在地遏制投機(jī)炒作的作用，還可以公平稅負(fù)和合理調(diào)節(jié)收入分配，即它是一種完善房地產(chǎn)體制的治本之策，是遏制房地產(chǎn)投機(jī)的長效機(jī)制。
    隨著去年的“老國八條”和今年的新“國六條”的出臺，運(yùn)用稅收手段遏制投機(jī)炒作成為政策的新亮點(diǎn)。征收5.5%的營業(yè)稅政策對當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場形成了很強(qiáng)的威懾作用，但這一政策不僅具有某種臨時(shí)、方便征收的特點(diǎn)，而且還具有容易向購房者轉(zhuǎn)嫁的特性，結(jié)果致使這一政策的效果很快失靈。當(dāng)前說房地產(chǎn)調(diào)控政策失靈似乎是一種時(shí)尚。實(shí)際上，在我看來，去年國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是有較大成效的，如房地產(chǎn)投資增幅由上年的28.1%回落到19.8%，降8.3個(gè)百分點(diǎn)，為2000年以來的第一次降至20%，而房價(jià)增幅也趨于回落，國家統(tǒng)計(jì)局公布的新商品住宅平均房價(jià)上漲了7.5%，比2004年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，不僅如此，一些沿海過熱地區(qū)像上海、浙江房地產(chǎn)投資增長顯著放慢，且伴隨著房價(jià)增幅的回落。但今年一季度以來，房地產(chǎn)問題主要是北京、廣東這兩大重點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)增長過熱，房價(jià)大幅攀升，有代替上海、浙江成為新一輪房地產(chǎn)過熱的龍頭，將過熱的態(tài)勢向其他地區(qū)蔓延的可能，這是5月18日國務(wù)院出臺“國六條”的主要背景。調(diào)控房地產(chǎn)一周年，做一些政策檢討是對的，但說宏觀調(diào)控失靈并不符合實(shí)際，失靈論是有害的，并會干擾宏觀調(diào)控的效果。說“稅收調(diào)節(jié)的無用論”更是沒有道理的，關(guān)鍵是選擇好的稅種。
    征收營業(yè)稅并沒對過熱的房地產(chǎn)消費(fèi)起到明顯的抑制作用，在一定程度上反而成為推動房價(jià)增長的新因素，因?yàn)樗梢赞D(zhuǎn)嫁。不過，這只能說明這個(gè)稅收項(xiàng)并不合適，而不能說明征收別的稅種不好。就消費(fèi)者的稅收來講，房地產(chǎn)稅應(yīng)包括四個(gè)部分：交易稅、財(cái)產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）、轉(zhuǎn)讓增值稅（或資產(chǎn)所得稅）和消費(fèi)稅?，F(xiàn)在只有交易稅，應(yīng)逐步增加財(cái)產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓增值稅和消費(fèi)稅，轉(zhuǎn)讓增值稅應(yīng)采取累進(jìn)制，而征收消費(fèi)稅目前應(yīng)只限于高檔住宅和第二、第三套住宅。目前征收財(cái)產(chǎn)稅還不夠成熟，這與房地產(chǎn)價(jià)值評估等方面的制度、政策不完善有關(guān)，但轉(zhuǎn)讓增值稅(所得稅)和消費(fèi)稅不僅可以征收，而且對抑制投機(jī)需求和過度消費(fèi)行為將會起到相當(dāng)好的效果。轉(zhuǎn)讓增值稅是無法轉(zhuǎn)嫁的，你投資（或投機(jī)）賺的錢按一個(gè)相當(dāng)高的比例征收，而且累進(jìn)提高,稅率從20%至50%（目前英國是40%，韓國是30%至50%）。
    征收消費(fèi)稅是遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作或壓抑住宅奢侈性消費(fèi)的另一項(xiàng)很有效的稅收工具。為了保障一般居民的合理房地產(chǎn)消費(fèi)，可確定一個(gè)上限（價(jià)值量或面積都可，用面積時(shí)城區(qū)和郊區(qū)要有所區(qū)分，因此用價(jià)值量最好），不超過上限，免征消費(fèi)稅，或按一個(gè)很低的稅率征收，超過上限，累進(jìn)制增收消費(fèi)稅。針對房地產(chǎn)商，還可以學(xué)習(xí)韓國的作法，征收一種“暴利稅”，如一塊地或一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因非正常因素（如規(guī)劃修改或修地鐵而意外增值）而獲得超額的收益，應(yīng)按一定比例征收稅收，這有點(diǎn)類似于前期國家對石油行業(yè)收取的特別收益金。在完善房地產(chǎn)稅收這一長效機(jī)制上，既減少房地產(chǎn)商的暴利又增加投機(jī)者的交易成本，是一個(gè)好的政策設(shè)計(jì)思路。
    遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第二個(gè)殺手锏，是改期房銷售制度為現(xiàn)房銷售制度。目前的期房銷售制度漏洞非常大，是房地產(chǎn)投機(jī)炒作的重要土壤之一。這也是房地產(chǎn)商能夠獲取暴利，同時(shí)又能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和消費(fèi)者身上的最主要機(jī)制。可以考慮用半年至一年的過度期來完善這一制度的變換，它可能會在短期內(nèi)對房價(jià)起一定的助推作用，但很快會顯示這個(gè)銷售制度的優(yōu)點(diǎn)。因?yàn)椋蠓康禺a(chǎn)商具有更多的自有資金，更充足的現(xiàn)金流，這一方面可以減少一些房地產(chǎn)商“空手套白狼”可能為國家金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，而且將大大減少房地產(chǎn)商的囤積操縱市場行為。不僅如此，消費(fèi)者可以明明白白的消費(fèi)，減少“期房變現(xiàn)”過程中的各種不確定性及法律糾紛。
    遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第三個(gè)殺手锏，是增加信息透明度，嚴(yán)厲打擊欺騙行為。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)在空置率大幅上升的同時(shí)，房價(jià)仍然繼續(xù)大幅上漲這樣難以理解的現(xiàn)象，主要原因就是信息不對稱,特別是存在許多虛假、欺騙的信息，廣大消費(fèi)者在信息方面處于明顯的劣勢。要改變嚴(yán)重的信息不對稱及混亂的市場秩序?qū)οM(fèi)者的不利影響，主管部門及地方政府要做好以下工作：一是公布真實(shí)可靠的市場信息，提高信息的透明度，引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。二是通過媒體和監(jiān)管檢查部門曝光虛假信息等欺詐及各種操縱市場的行為。三是采取嚴(yán)厲的處罰措施。僅揭露各種欺詐及操縱市場的行為，而沒有有效的懲處制度，對整頓房地產(chǎn)市場秩序的作用是有限的。我個(gè)人認(rèn)為，在遏制投機(jī)和穩(wěn)定房價(jià)上，只要抓住了“公平稅制”和“透明交易”兩大核心環(huán)節(jié)，效果將是十分明顯的。
    另外，還可以采取區(qū)別性的按揭首付款比例政策。我反對采取一律性高比例首付措施，因?yàn)檫@的確會損害一般的消費(fèi)者利益，但區(qū)別住宅的投資（投機(jī)）需求與真實(shí)的消費(fèi)需求，采取不同的首付比例是一個(gè)很好的辦法。例如，對第一套住房，首付款比例可確定為20%到30%，第二套以上則提高到40%。還有，對外地人投機(jī)性購房，首付比例可以高于當(dāng)?shù)鼐用?。（來源：上海證券報(bào)）
 
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