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　　5月17日，國務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議最終確定了地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的總體方向，提出了以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等6點(diǎn)意見。

　　然而，當(dāng)調(diào)控將逐步進(jìn)入實(shí)際操作階段的時(shí)候，選擇實(shí)際路徑仍左右為難。值得注意的是，國務(wù)院的六點(diǎn)意見并未明確對(duì)地產(chǎn)行業(yè)過熱的原因做判斷，這與宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)密切相關(guān)。顯然，在“調(diào)控實(shí)操”開始后，政策的著眼點(diǎn)將絕不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，而將通盤考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的因素。

投資過度

　　記者了解到，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的過熱原因，即便在決策層咨詢機(jī)構(gòu)的層面也都存在不同的認(rèn)識(shí)，其主要分歧在于投資規(guī)模和貨幣政策。

　　王小廣是國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研室的主任，在爭(zhēng)論中，他是堅(jiān)定的“投資派”。王小廣告訴記者，他在對(duì)地方的調(diào)研當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，不少城市固定資產(chǎn)投資總額的一半都來自于房地產(chǎn)或者相關(guān)行業(yè)?！斑B續(xù)三年，北京固定資產(chǎn)投資總額當(dāng)中房地產(chǎn)項(xiàng)目比例超過一半?！彼麖?qiáng)調(diào)，最近三年恰恰是北京房價(jià)水平增長最快的三年。

　　為此，王小廣所在的國家發(fā)改委在今年年初曾公布了若干產(chǎn)能過剩行業(yè)的名單，意在控制這些行業(yè)的投資規(guī)模，地產(chǎn)行業(yè)位列其中，然而效果卻并不理想。“我們?cè)谡{(diào)研當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，越是發(fā)改委控制產(chǎn)能的項(xiàng)目，地方‘上項(xiàng)目’的熱情也就越高?！蓖跣V向記者坦言。

　　然而，就在今年一季度北京房價(jià)呈現(xiàn)17.3%驚人漲幅的同時(shí)，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額卻比去年4季度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。對(duì)此，“投資派”的解釋是，固定資產(chǎn)投資總額的統(tǒng)計(jì)有滯后性，今年1季度的數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)的是去年的情況。“去年的調(diào)控政策，包括嚴(yán)把土地閘門等措施，都讓今年1季度的房地產(chǎn)投資總額下降”，王小廣說。

　　按照“投資派”的邏輯，如果目前的情況持續(xù)下去，隨后幾個(gè)季度的房地產(chǎn)投資總額肯定將大幅度上揚(yáng)，從而造成過熱。“投資派”認(rèn)定，之所以目前普遍對(duì)投資過熱的認(rèn)識(shí)不足，在相當(dāng)大的程度上是由于目前統(tǒng)計(jì)出的房價(jià)數(shù)據(jù)并未能真實(shí)體現(xiàn)房價(jià)的漲幅。

　　“國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)辦法是先抽樣，再加上一個(gè)權(quán)重，得出平均房價(jià)。”一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)記者說。但是，在他看來，真正能夠體現(xiàn)房價(jià)真實(shí)上漲情況的應(yīng)該是盯住若干樣本，測(cè)算其在過去幾年的價(jià)格上漲情況?！叭绻凑者@個(gè)方法進(jìn)行測(cè)算，重點(diǎn)城市的房價(jià)漲幅都已經(jīng)超過了30%。而在這樣的情況下，投資還在增長?！边@位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)記者說。

　　顯然，這恰恰是國家發(fā)改委的擔(dān)心所在，也是“投資過度導(dǎo)致過熱局面”說法的來源。

資金過剩

　　然而，投資過度導(dǎo)致過熱的判斷并沒有得到所有人的認(rèn)同。一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，就在全國房價(jià)走到新一輪上漲當(dāng)口的時(shí)候，一直低迷的股市突然復(fù)蘇，股市、樓市同時(shí)上漲，這并不符合一般規(guī)律。在不少人看來樓市、股市的同時(shí)上漲中，隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)過剩的原因。

　　在國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長巴曙松看來，過剩的貨幣流動(dòng)性在相當(dāng)大的程度上造成了這樣的局面。他的判斷依據(jù)來自于今年一季度央行公布的貨幣發(fā)行量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增幅達(dá)到17.2%，市場(chǎng)當(dāng)中的資金顯然流動(dòng)性過剩。

　　“不是說我們的房子或者上市公司的資產(chǎn)更值錢了，而是在貨幣流動(dòng)性過剩的情況下，持有這些資產(chǎn)比持有貨幣更值錢。” 巴曙松向記者分析。而這也恰恰導(dǎo)致了“投資沖動(dòng)”，以及銀行信貸總量的激增。

　　一個(gè)明顯的現(xiàn)實(shí)就是，在央行一再緊縮信貸的政策背景下，商業(yè)銀行的放貸壓力仍然十分巨大。“資金總要有一個(gè)出口，無論是通過信貸還是通過直接投資，而房地產(chǎn)在此前相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)扮演了流動(dòng)性過剩之后的資金出口角色?！卑褪锼扇缡桥袛唷?/P>

　　但是，央行的貨幣供應(yīng)量增大也是不得已而為之。5月16日，人民幣兌美元匯率首次突破8元關(guān)口，即便如此，人民幣升值預(yù)期仍十分嚴(yán)重。因此仍有大量美元進(jìn)入中國持有以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，以獲取升值收益。為了穩(wěn)定人民幣對(duì)美元的匯率相對(duì)穩(wěn)定，央行不得不印發(fā)等量的人民幣，避免匯率過快上漲。

　　更值得關(guān)注的是，實(shí)際上大量的外資是通過房地產(chǎn)渠道進(jìn)入中國內(nèi)地的?！坝捎谫Y本項(xiàng)目下的外匯是有QFII管制的，而房地產(chǎn)是非資本項(xiàng)目，不受管制，而且還處在被鼓勵(lì)的范圍內(nèi)?！便y河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家佐小蕾對(duì)記者說。

　　記者還了解到，目前，除了摩根、美林等國際資本正大舉進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)之外，先前從未染指內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡馬錫、老虎兩只基金進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)到了實(shí)操階段，資金額度都在百億美元以上，而英國信誠甚至也成立了專門針對(duì)亞洲房地產(chǎn)的投資基金。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)外資的進(jìn)入，在一定程度上導(dǎo)致了目前市場(chǎng)中的人民幣資金過剩。

左右為難

　　“采取什么樣的調(diào)控手段，4月份的數(shù)據(jù)很重要。”就在人們猜測(cè)宏觀調(diào)控將以什么手段出手時(shí)，一位接近國務(wù)院的專家向記者表示?！半m然對(duì)外只公布了價(jià)格情況，但其他的統(tǒng)計(jì)實(shí)際都已經(jīng)出來了，只是沒有對(duì)外公布。過一陣會(huì)陸續(xù)公布出來，現(xiàn)在國務(wù)院正在研究這些經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。”他說。

　　記者從這位專家處了解到，上述兩個(gè)爭(zhēng)論中的原因國務(wù)院都已經(jīng)注意到，但如何進(jìn)行最終的原因判斷還尚未確定。但是可以確定的是，無論是調(diào)控需求還是控制投資，或者是調(diào)整貨幣政策，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，其著眼點(diǎn)絕不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，而是要通盤考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的因素。

　　這實(shí)際上讓中央政府左右為難。巴曙松建議，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過熱原因的爭(zhēng)論可以放緩，可以先行解決貨幣流動(dòng)性過剩的問題。但是，一旦執(zhí)行緊縮性的貨幣政策，雖然可以解決流入地產(chǎn)行業(yè)資金過剩的問題，但是卻可能加大人民幣的升值壓力，從而對(duì)出口造成不利的影響。已經(jīng)屢遭反傾銷之苦的出口行業(yè)如果因此遭受打擊，顯然是中央政府不愿意看到的。

　　“如果按照控制投資的思路進(jìn)行，國土資源部就應(yīng)該放慢供地的節(jié)奏，這樣可以從土地的‘閘門’控制住投資規(guī)模的增長?！鼻笆鰢鴦?wù)院的專家對(duì)記者說。但是，一旦放慢供應(yīng)節(jié)奏，很可能造成未來樓市供應(yīng)量的減少，從而推漲本已很高的房價(jià)。

　　而通過信貸手段控制需求的辦法就更是悖論?！斑@實(shí)際上調(diào)控目的與調(diào)控手段的背離，調(diào)控是為了讓中低收入者能買的起房，但這樣的政策，實(shí)際上是讓中低收入者更難以買房?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家徐顛慶對(duì)記者說。

　　由此看來，雖然針對(duì)樓市的調(diào)控政策已經(jīng)接近出臺(tái)，但最終中央政府的著眼點(diǎn)顯然將放在宏觀經(jīng)濟(jì)整體，而非房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。來源：中國經(jīng)營報(bào)