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建設(shè)部警示引發(fā)業(yè)界熱議

2006年05月24日07:25   來源：西本資訊
摘要：
    建設(shè)部22日發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，表示以售后包租的形式購房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重。該風(fēng)險(xiǎn)提示雖未成為明文禁止，但依然引來房地產(chǎn)業(yè)的特別關(guān)注。
    早在2001年，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》文件第十一條就明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是多年來并沒有執(zhí)行。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師告訴上海東方早報(bào)記者。
    他表示，對于一些以投資為主的商業(yè)用房，售后包租一直存在。這是由于，首先，這只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，在司法實(shí)踐中對于售后包租合同或相關(guān)條款的效力沒有什么影響。其次，沒有切中市場的要害，開發(fā)商并不買賬，對于中小投資者，售后包租的市場需求依然存在，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商為了吸引投資客，要抵消投資者投資期房的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，就會采取這種方式。因此只要允許期房銷售，售后包租就會禁而不止。
    據(jù)悉，售后包租的風(fēng)險(xiǎn)主要可以概括于以下幾點(diǎn)。一是期房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)，這和包租本身沒多大關(guān)系。二是合同風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售加包租對合同條款的要求相對較高。另外就是市場本身的風(fēng)險(xiǎn)。但對于投資來說，風(fēng)險(xiǎn)和收益常常是一種對價(jià)關(guān)系，沒有一個(gè)投資客會因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而止步不前。而此次建設(shè)部也只是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。
    大華集團(tuán)楊子江承認(rèn)，現(xiàn)在上海仍有一些類似售后包租的項(xiàng)目，其中不乏大的房產(chǎn)公司項(xiàng)目。但具體說到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示會對這些項(xiàng)目產(chǎn)生怎么樣的影響，他表示要具體項(xiàng)目具體分析。應(yīng)該說現(xiàn)在的市場調(diào)整中要注意風(fēng)險(xiǎn)累積。而售后包租的方式如果沒有得到嚴(yán)格、規(guī)范的管理的話，容易將短期風(fēng)險(xiǎn)累積起來，并有可能快速釋放，對市場造成不必要的震蕩。
    事實(shí)上，售后包租的歷史很長，國內(nèi)大致在上世紀(jì)90年代中期開始就有類似的做法。當(dāng)時(shí)有關(guān)部門也出過一些管理政策和條例。但是，就我個(gè)人看法，現(xiàn)有的這些經(jīng)營方式，比起上世紀(jì)90年代中后期以來，已經(jīng)規(guī)范很多了，應(yīng)該說這是市場和政策共同作用的結(jié)果。當(dāng)然，我們還是要繼續(xù)看到問題和不足，特別是針對一些新的區(qū)域、新的產(chǎn)品類型產(chǎn)生的經(jīng)營性物業(yè)的銷售和后續(xù)管理、經(jīng)營情況。
    漢宇地產(chǎn)分析師邵明浩則指出，售后包租本身只是一個(gè)營銷的手段，并不是問題的根源。建設(shè)部是因?yàn)榭吹绞酆蟀膺@個(gè)現(xiàn)象所透露出來的問題才提出的風(fēng)險(xiǎn)提示。而本質(zhì)是，開發(fā)商的資金問題以及對于樓盤的經(jīng)營能力有限，這和五點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示中所揭露的相符合。
    而就上海來說，有很多大型開發(fā)商在從事一些酒店式公寓，或者分時(shí)度假的項(xiàng)目，這些開發(fā)商的實(shí)力和資金應(yīng)該不成問題。但是對于一些以中小投資者作為購房對象的項(xiàng)目來說，中小投資者要對此類項(xiàng)目引起警覺。      美地行副總潘晶賢則表示，售后包租，說穿了其實(shí)就是開發(fā)商賣高價(jià)，提前回籠資金。包租只是手法，對于營銷機(jī)構(gòu)來說，并不喜歡接手售后包租的樓盤。因?yàn)榘庵徊贿^是開發(fā)商的一種手段，一個(gè)優(yōu)惠的措施，營銷公司看中的還是產(chǎn)品本身質(zhì)量。（東方早報(bào)）
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