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    5月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，提出改善商品住房結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格土地管理等六項(xiàng)措施；5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。以此為發(fā)端，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)控已經(jīng)拉開(kāi)大幕。方向已經(jīng)明確，規(guī)則已經(jīng)制定，但如何收到切實(shí)效果，仍有待各界努力。本欄三位作者針對(duì)調(diào)控中的具體問(wèn)題提出了一些建設(shè)性的意見(jiàn)，值得一讀。
　　落實(shí)調(diào)控政策 信貸首當(dāng)其沖
　　■ 易憲容
　　5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》是“國(guó)六條”細(xì)化之后的執(zhí)行細(xì)則，給出了個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30%等具體執(zhí)行意見(jiàn)。
　　《意見(jiàn)》包含“供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整量化指標(biāo)”、“信貸政策調(diào)整及分類(lèi)對(duì)待”、“稅收政策調(diào)整”等方面的內(nèi)容，而地方政府將承擔(dān)很大部分調(diào)控任務(wù)。仔細(xì)研究《意見(jiàn)》可以發(fā)現(xiàn)，政策整體的著眼點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整——無(wú)論是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，在中長(zhǎng)期肯定起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)值回歸的作用。但就短期而言，《意見(jiàn)》所給出的政策仍然顯得比較溫和，能起到多大的作用，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
　　在抑制短期非理性需求方面，有區(qū)別的信貸政策應(yīng)該是大有作為的。所以就目前看來(lái)，信貸政策的調(diào)整及分類(lèi)對(duì)待最有可能承擔(dān)起迅速穩(wěn)定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之重任。那么，在一個(gè)統(tǒng)一的金融市場(chǎng)，區(qū)別性的信貸政策何以可能？在什么條件下及什么限度內(nèi)采取有區(qū)別的信貸政策才能有效呢？
　　信貸政策從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。它們又分為價(jià)格調(diào)整即利率變化以及市場(chǎng)準(zhǔn)入限定?！兑庖?jiàn)》提及的信貸調(diào)整主要是以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但90平方米以下中小戶(hù)型可維持20％的原有規(guī)定等。這些信貸政策的調(diào)整都是正確的，但如果僅限于此，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
　　比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資本金比例將提高到35%，這一條在2004年銀監(jiān)會(huì)的信貸指引中就有明確規(guī)定，理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)會(huì)有很大的改善。但這一政策的落實(shí)情況一直不太理想，首先是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督無(wú)法跟上；二是有嚴(yán)重缺陷的住房預(yù)售制度為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件?？梢哉f(shuō)，國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度不取消或不改善，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入門(mén)檻提得再高也對(duì)其影響不大。
　　針對(duì)購(gòu)買(mǎi)者，可以從兩方面來(lái)推出區(qū)別性的銀行信貸政策。一是從利率方面來(lái)說(shuō)，對(duì)中低收入民眾購(gòu)買(mǎi)第一套住房采取優(yōu)惠利率，購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房采取市場(chǎng)利率。但政府要這樣做必須制定嚴(yán)格的可操作性的規(guī)則，以便對(duì)對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格的識(shí)別，否則容易扭曲金融市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制。
　　二是在市場(chǎng)準(zhǔn)入上，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小戶(hù)型的首付比例仍然維持20%，這是合理的，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套以上住房、購(gòu)買(mǎi)高檔住房的，完全應(yīng)該實(shí)行高于三成以上的首付比例，而目前僅是采取三成首付比例仍然是不夠的。因?yàn)椋趪?guó)外發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，基本上都是采取三成的首付款。
　　總之，區(qū)別性信貸政策可作為的地方很多，問(wèn)題是如何真正地把握到市場(chǎng)之要害?？梢詮姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入的嚴(yán)格監(jiān)管、住房預(yù)售制度的取消或改善、利率與首期付款的差別性及消費(fèi)者嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入上入手。如果能夠在信貸政策方面加大調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)可以在較短的時(shí)間內(nèi)得到改善。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越多，甚至?xí)霈F(xiàn)尾大不掉之勢(shì)。
　?。ㄗ髡邽橹袊?guó)社科院金融研究所研究員）
　　讓受益者承擔(dān)調(diào)控成本
　　■ 傅勇
　　今年的兒童節(jié)注定將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上的一個(gè)標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，5月29日公布的由建設(shè)部等九部門(mén)制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》正式實(shí)施。在筆者看來(lái)，這個(gè)“分水嶺”開(kāi)啟了一個(gè)新時(shí)代。
　　有很多理由表明，這將是一個(gè)更加理性的時(shí)代?！皣?guó)六條”的15條實(shí)施細(xì)則不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)把握準(zhǔn)確，而且各項(xiàng)政策明確了具體的量化指標(biāo)和時(shí)間大限。更為重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)已然發(fā)生了根本性的變化：讓房地產(chǎn)過(guò)度繁榮的受益者直接承擔(dān)了房地產(chǎn)調(diào)控的大部分成本。在這種情況下，原先那些推動(dòng)房市膨脹的力量也就失去了原始沖動(dòng)。
　  對(duì)照近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，我們不難發(fā)現(xiàn)針對(duì)地方政府的政策發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變?；仡?005年的調(diào)控，對(duì)地方政府的要求多為框架性條款，措施的語(yǔ)焉不詳在很大程度上解釋了調(diào)控的無(wú)果而終。而此次調(diào)控最大的特色就是，直接給地方政府開(kāi)出了數(shù)字化的任務(wù)單：90平方米以下套型必須占總面積的70％以上；中低價(jià)位、中小套型、廉租房的土地供應(yīng)，占居住房用地供應(yīng)總量的70％以上；拆遷規(guī)模不能高于2005年的規(guī)模，等等。
　　事態(tài)的發(fā)展表明，上述要求還不是地方政府需要承擔(dān)的成本的全部。新近有媒體證實(shí)，財(cái)政部、國(guó)土資源部和建設(shè)部正在醞釀分配土地出讓金，中央也要分享一部分或者是至少15％用于廉租房建設(shè)。長(zhǎng)期以來(lái)，土地出讓金被稱(chēng)為地方政府的“第二財(cái)政”，屬預(yù)算外收入。在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。這給地方政府的財(cái)政收支留下了巨大的操作空間，并有利于地方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成攻守同盟。同時(shí)，中央和社會(huì)公眾被“邊緣化”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)任何有價(jià)值的具體細(xì)節(jié)不得而知，不可避免地處于信息劣勢(shì)。
　　我們看到，如果房屋供給結(jié)構(gòu)的硬性要求得到嚴(yán)格執(zhí)行，而地方政府又必須與中央共享土地出讓的收益，那么地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮中所得到的好處將大大降低，其推波助瀾的積極性也將隨之下降。
　　另外，新規(guī)之下，投機(jī)活動(dòng)也受到了“精確制導(dǎo)”式的打擊。對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，必須按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這幾天，趕在6月1日之前辦理過(guò)戶(hù)的售房者明顯增多，這顯示抑制投機(jī)行為已經(jīng)收到了立竿見(jiàn)影的效果。同樣，對(duì)于投機(jī)沖動(dòng)高漲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，新規(guī)也沒(méi)有手軟：如果不符合條件擅自預(yù)售商品房，將責(zé)令停止并依法予以處罰；而對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，新規(guī)更是施加了其不可承受的成本。
　　最后，更應(yīng)該看到，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最具沖擊力的政策是限制開(kāi)發(fā)商囤積土地、設(shè)置開(kāi)發(fā)面積和開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的第七條規(guī)定。在此前的“8.31”調(diào)控中，政府強(qiáng)力收緊了“地根”，這直接導(dǎo)致招拍掛的土地增量受限，房源供應(yīng)受制于土地張力。而在“8·31”之前囤積了大量土地的開(kāi)發(fā)商則擾亂了土地供應(yīng)市場(chǎng)。此番，量化政策的出臺(tái)將有效地把這一塊土地?cái)D出來(lái)。這表明整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將步入較為充分的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。
　　可以想象，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的受益者同時(shí)要承擔(dān)政策調(diào)控的巨大成本，那么這個(gè)市場(chǎng)就沒(méi)有了非理性繁榮的可能性。
　　（作者為復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心博士）
　　房地產(chǎn)調(diào)控必須對(duì)癥下藥
　　■ 喬新生
　　中央政府新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，并沒(méi)有采取一刀切的方式，要求各地采取行政措施降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而只是要求各地根據(jù)實(shí)際情況，為普通市民提供基本住宅。
　　一般認(rèn)為，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素是土地成本、建筑成本、銷(xiāo)售成本、管理費(fèi)用、合理利潤(rùn)、國(guó)家稅費(fèi)等。其實(shí)，供求關(guān)系才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要因素。由于不同城市房地產(chǎn)供求關(guān)系存在著極大的差異，我們很難按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)格形成標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。因此，在對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，有關(guān)部門(mén)必須注意防止簡(jiǎn)單化地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行“一刀切”的治理，而是應(yīng)該看到各個(gè)城市在發(fā)展中的不同“個(gè)性”，對(duì)癥下藥，來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)。
　　比如，在我國(guó)沿海城市中，深圳緊鄰香港，隨著兩地交往的日益密切，越來(lái)越多的香港人到深圳購(gòu)買(mǎi)房屋，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因此有別于內(nèi)地許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。但是，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格絕對(duì)不應(yīng)該隨著香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格而波動(dòng)，因?yàn)槟且馕吨胀ǖ纳钲谑忻駥㈦y以承受不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。正確的解決方案是，深圳市政府必須對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行必要的修改，在充分考慮到香港消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)因素的情況下，在城市交通便利的地區(qū)，為深圳市民建造標(biāo)準(zhǔn)化住宅，滿(mǎn)足深圳常住人口的基本需要。由于深圳市屬于移民城市，除了常住人口之外，還有許多暫住人口。為了解決暫住人口的住房問(wèn)題，深圳市政府必須出臺(tái)特殊的政策，要求深圳的投資者必須在工廠或者開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)為外來(lái)務(wù)工人員提供必要的居住條件，只有這樣，深圳的住房問(wèn)題才能得到有效的緩解。
　　再比如，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格極為特殊，當(dāng)前北京市房屋空置率高達(dá)443萬(wàn)平方米，比2005年同期增長(zhǎng)22.3%，但是，北京市商品房?jī)r(jià)格不但沒(méi)有下降，反而在今年上半年上漲了15%。這種現(xiàn)象說(shuō)明，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商正在囤積居奇，等待更高的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格到來(lái)。這樣的反常情況之所以出現(xiàn)，是因?yàn)楸本⒃?008年舉辦夏季奧運(yùn)會(huì)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)到那時(shí)，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步提高。對(duì)北京市的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，同樣期待著夏季奧運(yùn)會(huì)，他們認(rèn)為在夏季奧運(yùn)會(huì)舉辦期間或者之后，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。正是在這樣樂(lè)觀的預(yù)期中，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾越來(lái)越突出，開(kāi)發(fā)商不斷地制造緊張空氣，緩慢地出售商品房，而消費(fèi)者急不可耐，希望盡快能夠購(gòu)買(mǎi)到商品房。因此，研究北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，必須考慮到2008年夏季奧運(yùn)會(huì)的因素。
　　決定主要城市房地產(chǎn)價(jià)格的永遠(yuǎn)是供求因素，但是，具體到不同的城市，供求的變化將會(huì)受到不同因素的制約，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)出不同的走向。所以，我們?cè)谡{(diào)控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，既要看到它們的“共性”，同時(shí)也要看到它們的“個(gè)性”，敏銳地捕捉到影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，對(duì)癥下藥，解決問(wèn)題。只有這樣，才能最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)。
　　（作者為中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授）來(lái)源：《國(guó)際金融報(bào)》