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   改革那些持幣而待房價調(diào)控的人們發(fā)現(xiàn)自己被忽悠了：從北京到深圳，持續(xù)狂奔的房價列車又把他們甩在了身后。這些人似乎只有兩個選擇：買票上車或是被甩得更遠(yuǎn)。 
　　而買票上車者就有了一個新名字：房奴。 
　　他們是住房的奴隸，也是消費的奴隸。他們被裹挾進了政策引導(dǎo)和消費主義攪動的漩渦而無法掙脫，被迫以提前消費和超前消費，加入抬升房價的合力之中。 
　　誰是房奴 
　　每月到了20日，張穎都要向銀行的賬戶中存入3800元。這是她交給銀行的房貸按揭款，幾乎是她月收入的四分之三。而還貸期長達(dá)20年。這只是漫漫長夜的開始。類似張穎這樣的購房者，他們的生活可以用“買房前”和“買房后”來劃分。買房前，張穎在北京一家媒體工作，月收入5000元左右，一個人吃穿用住后還會有一些節(jié)余。但是在買房后，不是必須的開銷就一律取消。最重要的是，往日那種從容應(yīng)對生活的良好心態(tài)也發(fā)生了徹底改變?！皦毫?、矛盾、迷惘”，她用這三個詞來形容自己買房后的狀態(tài)。在一項針對購房人群的調(diào)查中，購房后幸福感增強的人不到三成，更多的人感覺“壓力倍增”；另有30％的人對購房行為“感到后悔”。他們因買房而被迫改變了生活。盡管在這每年新增的數(shù)十萬購房人當(dāng)中，房子帶來的感受各有不同，但類似張穎這樣的購房者卻并不在少數(shù)：有一定的經(jīng)濟實力，但月供的份額卻在總收入中比例過高，以至于應(yīng)付日常生活都捉襟見肘，媒體有人給這批人起了一個新名字———“房奴”。剛看到“房奴”這個詞的時候，張穎心動了一下，“這就是在說我?！北本┦薪ㄎ?004年底做過一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)購房者越來越趨向于年輕化，在所有年齡段中，21－30歲的購房者所占比例最高，達(dá)到了38.8％。這一結(jié)果出乎不少人的預(yù)料，本以為30－40歲正是一個人事業(yè)的穩(wěn)定期，并且通過多年工作已經(jīng)有了一定的積蓄，這群人才應(yīng)該是購房者的主力。但事實的結(jié)果是，這個年齡段的購房者只是24.2％，比前一年齡段的低了14個百分點。 
　　北京市建委曾有的一項統(tǒng)計也表明，購房對象中，可承受月供1500－2000元、2000－3000元、3000－4000元的人的比率都有不同程度的增長，其中3000－4000元的增長幅度最大。而可承受1500元以下月供的人則在減少。 
　　誰催生了房奴 
　　“房奴”的窘迫，源于全民買房的狂潮———一如當(dāng)年的“股瘋”。 
　　中國人被卷入這場停不住腳的人潮，1988年應(yīng)該是一個不能忽略的時間點。 
　　董日臣是深圳前住宅管理局副局長，他的另一個身份是前深圳房改辦副主任。1988年，全國的第一例房改在深圳開幕。 
　　據(jù)董日臣回憶，當(dāng)時在確定房改是租售并重，他帶著幾個年輕人做了大量調(diào)研，得出了5000多個數(shù)據(jù)。“最后的結(jié)論是：只賣不租?！倍粘颊f。 
　　分析當(dāng)時的房改邏輯，政府要房改，就是因為國家沒錢，無法在體制內(nèi)提供足夠多和足夠好的房子。如果采用租的方法，一棟房子收回投資成本需50年。而租賃過程中，政府還要負(fù)責(zé)房子的維修，20年的維修成本就可以再造一棟樓。而如果以分期付款購買的方式，收回投資只需15年。也就是說，同樣的資金，在同樣的時間內(nèi)，出售方式的可建房數(shù)量是出租方式建房數(shù)量的3.3倍。 
　　最后，深圳市通過鼓勵出售方式，每兩年改造一批樓房，賣老房——建新房——再賣房——再建房的循環(huán)，在財政基本不撥款的情況下，用10年時間完成房改，這是房改的操盤手董日臣最自豪的事情。而只賣不租的房改模式也成為當(dāng)時全國的房改樣本。 
　　1993年，國有土地出讓轉(zhuǎn)讓條例頒布。開發(fā)商必須要交納出讓轉(zhuǎn)讓金，然后造房子。“對消費者來說，就是他們從此要有一個固定的住處，只能購買大產(chǎn)權(quán)，也就是包括土地價值的房子。“房產(chǎn)是貶值的，但土地是永遠(yuǎn)增值的?！北本┤鹚固┑碌禺a(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理潘麒麟說。 
　　自此，房價開始包含地價。房子有了不敗的升值神話。 
　　在房地產(chǎn)開發(fā)模式上，一水之隔的香港成為深圳的“樣板間”。當(dāng)時深圳政府的地產(chǎn)顧問也是梁振英這樣的香港專家。深圳商業(yè)住房的第一批購買主力是香港人。 
　　海富花園是那一段時期的代表樓盤之一。當(dāng)時賣到8000港幣／平米。雖然這些樓盤最后的買主70％以上是香港人，但它為深圳人啟蒙了什么是好房子、好生活的概念。 
　　我們要住什么樣的房子 
　　2000年，是深圳城市的一個拐點。在這一年，政府取消了福利房和微利房的土地審批。這成為地產(chǎn)市場調(diào)整的一個信號。商品房成為獲取住房產(chǎn)權(quán)的主要通道，地產(chǎn)市場開始進入快速通道。 
　　深圳政府民間智囊、香地咨詢公司總經(jīng)理半求說：“房地產(chǎn)進入中國才20來年。任何一個方面都缺乏對地產(chǎn)定價的能力，缺乏對飛速增值的土地價值的評估能力?！比绾谓o房子定價，我們和家人應(yīng)該住什么樣的房子，都沒有一個可供參考判斷的標(biāo)準(zhǔn)。 
　　而在這個時候，隨著金融體系的逐漸開放，中國地產(chǎn)已經(jīng)融入全球定價體系。根據(jù)深圳市2005年的房產(chǎn)交易資料，地產(chǎn)的成交量中有二成買方是持護照購買的外資?！岸@二成資金是高房價信心的主要支持?！卑肭笳f。發(fā)展商敢于對樓盤不斷定出新的高價，因為有二成消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)的消費者在持幣待購。 
　　“本來在地產(chǎn)體系的定價中，銀行應(yīng)該扮演重要的角色?！卑肭笳f。在一個成熟的房地產(chǎn)市場，銀行通常會成為這個行業(yè)風(fēng)險的監(jiān)控專家。銀行會有自己的評估專家，對樓盤成本、市場售價作出自己的評估，并據(jù)此向開發(fā)商和申請按揭的購房人發(fā)放貸款。它的判斷，會給社會的資產(chǎn)價值一個準(zhǔn)繩。 
　　但在復(fù)興房地產(chǎn)，拉動GDP等政策引導(dǎo)下，中國的銀行在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演了一個順從的資金提供者角色。這導(dǎo)致了兩個后果：一是市場缺乏定價標(biāo)準(zhǔn)。我們的房地產(chǎn)價格是開發(fā)商提供的價格?！般y行跟著開發(fā)商走，自身的估價體系成為擺設(shè)?！卑肭笳f。另一個后果則是，銀行實際起到了擴張消費能力的作用。銀行提供按揭資金，為普通家庭圓了一個住房夢想，也讓他們輕易接受了一個單方面定價的地產(chǎn)市場。從2000年開始，在深圳過年的人越來越多，深圳由一座沒有根的移民城市漸漸生根。同時，“自1995年第一撥普通人購買自住用房開始，深圳市經(jīng)過5年的積淀，第二撥購房的白領(lǐng)群體又進入了市場?！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說。 
　　這是一群平均年齡為30歲的購買人。半求認(rèn)為他們造就了這個城市的風(fēng)格———欲望。“因為年輕，什么樣的消費都敢接受。” 
　　而中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員陳昕在研究都市消費現(xiàn)象的著作——《救贖與消費》中，也對這些生于70末80后的消費者有了這樣的定位：他們身上表現(xiàn)出較強的消費主義傾向是合乎邏輯的。 
　　這些對未來無所畏懼的年輕人，是目前中國消費主義最大的接受群體和實踐群體。他們和占購房者二成的外資一樣，共同構(gòu)成了開發(fā)商敢于在樓價上不斷創(chuàng)造新高的信心支持。 
　　而同時，房地產(chǎn)商和媒介結(jié)盟，將有利地產(chǎn)商的住宅觀牢牢鍥進了每個消費者的心里?！拔覀兩鐣蒙畹臉?biāo)準(zhǔn)最主要的來源是媒介，比如電視劇，比如廣告?！敝猩酱髮W(xué)研究消費心理學(xué)的教授王寧說。 
　　不斷提供融入新概念的產(chǎn)品，并輔以更高的價格面市，這樣的價格跳躍在深圳的地產(chǎn)發(fā)展史上幾乎沒有失敗過?！耙驗闆]有誰不愿意搭乘上現(xiàn)代化的列車。”陳昕在《救贖與消費》中寫道，“再沒有什么比為人們制造新的基本需求更能使他們每天自愿多工作幾小時。” 
　　即使在房價成為一個社會矛盾焦點的今天，消費者仇恨地產(chǎn)開發(fā)商貪婪，抱怨政府不作為，但他們從來沒有對房子本身升級帶來的房價提升有什么怨言。每一個新的高檔樓盤的推出，都會引起人們的艷羨和搶購。在最近20年的居住史上，買房還是租房，這是 
　　由房改政策替老百姓做出的決定。而買什么樣的房，卻是由消費者和地產(chǎn)開發(fā)商共同做出的選擇。 
　　單向度的地產(chǎn)市場 
　　開發(fā)商大都還記得1992年的調(diào)控。在那場一夜之間爛尾樓遍市的宏觀調(diào)控中，開發(fā)商感受到了血本無歸的切膚之痛。但當(dāng)時商品房還未成為城市居民的消費主流?！耙虼?，中國消費者沒有經(jīng)受過教育?！卑肭笳f。 
　　這個結(jié)論里包含兩層意思。一是中國的房產(chǎn)消費者對地產(chǎn)市場是不熟悉的，他們?nèi)狈Χ▋r能力。另一層是中國消費者沒有持有過負(fù)資產(chǎn)，這也是他們不管房價有多高，也勇于入市的一個原因。 
　　“真正對深圳房地產(chǎn)市場造成震撼的，就是去年6月開始的宏觀調(diào)控。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說。 
　　半求認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控是一次對全民的房地產(chǎn)普及教育。但他們在居民身上看到的結(jié)果卻是失望，甚至有些不知就里的慌張。 
　　由此，普通樓盤價格也在調(diào)控中飛速上漲。 
　　由于調(diào)控措施中對地根的緊縮，使得深圳地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大幅下滑。從2005年11月起，深圳市場的月供應(yīng)量陡降到400多萬平米，但成交量每天達(dá)5萬多平米。市場供求比由6月的1.00降低為0.39。普通樓盤價格從11月起開始飛漲。 
　　這種調(diào)控后的房價上漲從今年年初開始彌漫到其他城市。據(jù)北京市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的信息，2006年1~2月，北京商品住宅預(yù)售交易均價同比上漲997元，漲幅為17.3％。有的輿論將此稱為報復(fù)性反彈。 
　　“這樣的結(jié)果會使消費者失去信任感，他們對任何的信息和措施都不會再相信。”王寧說，“這會轉(zhuǎn)化為恐慌情緒的來源，消費者對房價會漲多少和漲多久的恐慌。” 
　　而在消費心理學(xué)上，恐慌通常會激發(fā)消費者的購買行為。2006年3月，深圳市住房月供應(yīng)量為500萬~400萬平米，4月最高可售量為470萬平米，而市場供求比的最新數(shù)據(jù)為3月的0.51。市場依然有極大的供求缺口。
　　被忽悠的年輕房奴們 
　　在“居者有其屋”的觀念下，提前和超前的年輕消費者，成為中國樓價虛高的助推者和受害者。 
　　突然釋放的需求 
　　各式各樣的購房人包括了城市拆遷改造中出現(xiàn)的大量拆遷購買者、畢業(yè)留京后的外地學(xué)生、海外留學(xué)歸來者、富裕的外地購房團、為靠近名校而置業(yè)的父母、外地駐京機構(gòu)、在京工作的外國人…… 
　　而北京的高校畢業(yè)生從2002年的8.2萬人，已經(jīng)急劇上升到2005年的15.5萬人，并且還在保持增長的勢頭。這些人中，有80％選擇了留京工作，而這批人，在工作三到五年間，也都陸續(xù)加入了購房者的行列。 
　　龐大的置業(yè)大軍似乎在一夜之間都涌入了房地產(chǎn)市場，在這其中，20－30歲的年輕人成為了中堅力量。 
　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析購房人群年輕化的原因時表示，這個年齡段正處于婚育期，由于獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產(chǎn)市場的時間提前了許多。同時，由于房價連年攀升，也使得不少年輕人出現(xiàn)“價格恐慌癥”，提前釋放了自己的購房需求。 
　　這一判斷也為一項調(diào)查所驗證，在北京市準(zhǔn)備購房者當(dāng)中，“單身”或“夫婦兩人”的家庭占據(jù)了整個購房者的6成以上。 
　　如何承受之重 
　　年輕的購房人通過家庭的合力進入到了房市當(dāng)中，但卻并不意味著他們都能如愿應(yīng)對隨之而來的風(fēng)險。由于工作年限不長，積蓄不多，無論是生活的變動，還是利率變化，都會對這樣的購房者產(chǎn)生影響。 
　　2006年3月，北京當(dāng)?shù)孛襟w曾對購房者的現(xiàn)狀做過調(diào)查，其中九成以上的人認(rèn)為，房價已經(jīng)到了可承受的極限。在已購房的人群中，九成以上的人選擇了按揭貸款，其中三成人的月供占其收入的一半以上，而月供超過收入的1／3,則被認(rèn)為是已經(jīng)超過了警戒線。 
　　來自北京市建委的數(shù)據(jù)也表明，低收入家庭仍是購房的主力，家庭年收入在10萬元以下的，在購房人群當(dāng)中占七成以上，其中5萬元以下的人群最多，占到了38.4％。 
　　但與此相對應(yīng)的則是，城鎮(zhèn)居民房屋的私有率居高不下。一項統(tǒng)計說，我國城鎮(zhèn)居民房屋的私有率已高達(dá)80％，而美國約是60％，瑞士是42％，英國是46％。 
　　“在目前的購房人群中，很多人的心態(tài)是一定要有屬于自己的住房，而且首次置業(yè)者多數(shù)的選擇也是一手新房，這種做法并不理性。”胡景暉說。 
　　“高價時代”的生存 
　　不管媒體、網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)房價是否會在未來幾年內(nèi)下跌的爭論如何激烈，對于那些購房者來說，現(xiàn)實的問題是，如何在保證月供的同時，還能攢下一些積蓄，為自己消費、失業(yè)、醫(yī)療、再教育的花費留有余地。 
　　這個愿望看上去已經(jīng)變得相當(dāng)脆弱，一項來自中國社科院的統(tǒng)計顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負(fù)債比例分別達(dá)到155％和122％，已經(jīng)超過美國同期的115％。 
　　牛市中的消費者抵抗 
　　在房價的上升漩渦中，房價的最終承受者———消費者也上演了此起彼伏的“抵抗運動”。雖然他們的行為無異于螳臂擋車。 
　　自1998年國內(nèi)啟動房改之后，大多數(shù)情況下，城市無房階層只能自己掏腰包向開發(fā)商買房子。由于需求剛性和消費者的分散性，買賣雙方極其不對稱。 
　　作為一名北京的律師，秦兵目睹了2000年左右房地產(chǎn)交易中的種種黑幕。2002年初，秦兵經(jīng)年積累的《204條商品房買賣合同》，很快引起了房地產(chǎn)界的巨大震動?！翱戳恕?04條’，我才明白，原來購房合同可以這樣簽。”很多當(dāng)時買房的業(yè)主都這樣回憶。 
　　“集體維權(quán)”開始成為一種潮流。但迄今，房地產(chǎn)市場仍然是一個實力懸殊、話語權(quán)不對稱的地方。 
　　到了2004年，房價飆升的步伐向二線、三線城市邁進。在此背景下，北京青年于凌罡最早在全國發(fā)起了合作建房的運動。 
　　這場運動迅速地波及到全國各大城市，其設(shè)想被廣泛解讀為：老百姓自己蓋樓，開發(fā)商靠邊站。 
　　但最初拿地的經(jīng)歷迅速讓理想的額頭碰了釘子，而那些最初熱心合作建房的參與者也開始分化瓦解。 
　　事實上，于凌罡真正挑戰(zhàn)的是中國獨特的房地產(chǎn)“開發(fā)模式”，在這個制度中，開發(fā)商成為主導(dǎo)力量，只有他們能夠從政府手中買到地，而城市的無房階層獲得居住的方式也被事實上限定，就是從地產(chǎn)商那里購買“價格虛高”的房產(chǎn)。 
　　由最初的意氣風(fēng)發(fā)到現(xiàn)在的低調(diào)沉靜，但于凌罡對于合作建房仍然執(zhí)著堅定。 
　　2005年，許多城市的房價經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控之后，反而出現(xiàn)了一個反彈式的增長。于是，有消費者提出了所謂的不購房的口號。 
　　在學(xué)術(shù)界，也為買不買房暴發(fā)了有趣的爭論：國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所的研究員王小廣斷言，未來的五年之內(nèi)，房價一定會下跌。 
　　而北京師范大學(xué)教授董藩就揚言要和王小廣打個賭，他在北京買套房子，五年之后如果房價漲了，王小廣就賠給他這幾年的差價；如果房價跌了，董藩把差價賠給王小廣。 
　　深圳市一位參與的市民說，“‘拒絕行動’成功與否，不在于它的行動，而在于它的聲音，不是要對抗開發(fā)商，而是要訴求于政府?！?nbsp;
　　但面對強勢的房地產(chǎn)商和房價，很難想象所謂“抵抗運動”能有實際的效用，它只不過用這些來自不同角度的呼聲，為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場敲響警鐘。（來源：新聞午報）