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    編者按：在不到一個月的時間里，中央先后出臺了“國六條”及配套細則“國十五條”，試圖為一路“高歌猛進”的房地產(chǎn)市場降溫。但由于“９０平方米套型建筑面積”、“開發(fā)建設(shè)總面積７０％”等概念的明確含義與具體實施細則尚未出臺，各種熱議解讀隨之四起，購房者心里更是沒了底，擔心出現(xiàn)“硬政策，軟著陸”的尷尬。利益博弈不可避免，但防止公共政策被一些利益團體左右是政府部門義不容辭的職責(zé)。我們期待，當下“調(diào)而未控”的房地產(chǎn)困局早日打破，旨在平抑房價的政策能一一落實。也只有從土地供應(yīng)體制、金融管理體制、財政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等深層次的問題入手，才能標本兼治。
    房展有價無市
    房價在調(diào)控中持續(xù)攀升
    位于北京市朝陽區(qū)五環(huán)外的“萬象新天”的均價已從春季房展時的７３００元／平方米升至７８００元／平方米，而朝陽通州區(qū)的“ＢＯＢＯ自由城”的均價更是從４５００元／平方米漲到５４００元／平方米。
    為期４天的國貿(mào)夏季房展２５日黯然閉幕。記者在展會上發(fā)現(xiàn)，不僅參展樓盤數(shù)量少。一位看房的先生說，“我主要是看看，不急著買，看細化政策出來后對房價能不能有些影響。”
    記者仔細數(shù)了數(shù)，參展樓盤本埠只有３４個，新項目只有１０個，并且以商務(wù)地產(chǎn)項目為主，住宅項目不到４０％。據(jù)組委會統(tǒng)計，開展首日僅有１．８萬人參觀了展會，意向成交１５２套商品房。
    雖然冷清，記者發(fā)現(xiàn)房價并沒有松動的跡象。在位于北京朝陽區(qū)五環(huán)外一個叫“萬象新天”的樓盤前，記者發(fā)現(xiàn)，均價已升至７８００元／平方米，而在春季房展上，該樓盤的均價還是７３００元／平方米；位于通州區(qū)的一個樓盤漲勢更猛，“ＢＯＢＯ自由城”在春季房展時均價４５００元／平方米，這次均價升至５４００元／平方米。
    來自相關(guān)部門的數(shù)據(jù)也證明了這一點。據(jù)北京市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，５月份全市房價出現(xiàn)兩位數(shù)增長，同比漲幅達１０．３％。而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，６月１日至５日，每天成交期房僅３７１套，比上月的日均４７９套下降了２２．５％。按照正常的情況，中關(guān)村地稅局每天的所有業(yè)務(wù)受理量為１４０件左右，而５日只有７６人辦理了過戶手續(xù)，少了近一半。
    房價上漲的不只是北京。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局一周前公布的調(diào)查顯示，今年５月，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．８％，大連、深圳、呼和浩特、福州及北京等漲幅較大，環(huán)比漲幅超過１％的城市達到了２５個，超過總數(shù)的１／３。
    業(yè)內(nèi)人士分析，落實“國六條”的實施細則尚不明確，房地產(chǎn)價格仍在攀升，諸多因素使樓市進入觀望等待期。 　
    博弈仍在繼續(xù)
    調(diào)控新政遭遇軟抵制
    蘇北某縣級市政府負責(zé)人近日就把房價４年漲３倍作為政績津津樂道。北京市朝陽區(qū)某官員也放言，敢于拉動房價是負責(zé)任的一種做法。
    記者登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然僅５月份就發(fā)放了５２個銷售許可證，上半年共發(fā)放了近２５０個銷售許可證，但絕大部分開發(fā)商好像對房展的積極性并不高。據(jù)組委會負責(zé)人透露，新政出臺后，十多個原本準備參展的項目都沒參加。
    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是因為與“國六條”配套的“十五項細則”出臺后，房地產(chǎn)市場的格局在悄悄地發(fā)生變化。開發(fā)商、消費者甚至地方政府都不約而同地選擇了觀望和等待。這實際上是利益各方仍在博弈。
    一再強調(diào)“需求支撐房價”的地方政府，在強大的政策壓力下并未積極行動。除深圳市率先于６月２０日出臺了房地產(chǎn)調(diào)控１０項具體調(diào)控措施，并將“十五項細則”一一分解到具體職能部門執(zhí)行外，相當多的地方政府仍在觀望中。
    有人稱，這是調(diào)控政策的執(zhí)行力遭遇軟抵制。因為高昂的房價既能增加政府財政稅收，又能拉動ＧＤＰ增長轉(zhuǎn)化為政績。蘇北某縣級市政府負責(zé)人近日就把房價４年漲３倍作為政績津津樂道。北京市朝陽區(qū)某官員也放言，“敢于拉動房價是負責(zé)任的一種做法?！?
    值得注意的是，與以往調(diào)控政策出臺后開發(fā)商“強烈反應(yīng)”不同的是，此次開發(fā)商大多選擇了“沉默”，還在上海舉行秘密會談。在這場“暗流涌動”的較量中，房價是否會走向理性，顯然還很難在短時間內(nèi)得出結(jié)論。
    最明顯的就是“國十五條”中關(guān)于“套型建筑面積９０平方米以下的住房所占比，必須達到開發(fā)總面積的７０％以上”一款的爭論。百姓不僅對建設(shè)部關(guān)于“套型建筑面積既不同于套內(nèi)使用面積，也不同于建筑面積”的澄清公告頗有異議，而且對有關(guān)部門對這項政策是否包含“每個樓盤中小戶型的比例”至今沒有明確解釋也有看法。業(yè)內(nèi)人士擔心，一旦開發(fā)的單個樓盤可以不必７０％都建小戶型，那么開發(fā)商必然有機可乘，而調(diào)控的效力也會大打折扣。
    中國人民大學(xué)教授王琪延認為，“國十五條”中提出的“套型建筑面積”概念模糊不清，沒有用通用的“建筑面積”和“套內(nèi)面積”是政策的弊端，也成為開發(fā)商和政府展開博弈的爭論焦點之一。
    “實際上，還有一些政策不好操作，比如自住如何界定，別墅如何定義等?！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容說。他告訴記者，房產(chǎn)調(diào)控新政要想落實，還需要國土資源部出臺相關(guān)配套政策，即在土地拍賣時，也得強制性限制該土地應(yīng)該生產(chǎn)什么類型、什么價位的房子。其次，通過房地產(chǎn)稅來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作。５．５％的房地產(chǎn)營業(yè)稅對市場的影響十分小，重點應(yīng)該放在房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)持有稅（即物業(yè)稅）、房地產(chǎn)空置稅上。
    配套政策不斷
    百姓購房應(yīng)三思而行
    專家認為，買房一看購房總價是否２０年能還完；二看月支付的錢是否超過工資收入的３５％；三看家庭的負債率是否超過５０％。超過這３條警戒線最好不要進入。
    面對復(fù)雜的樓市，買房還是租房是個很現(xiàn)實的問題。
    “我相信政府還有一些沒有出臺的相關(guān)政策。比如利率問題、稅收政策以及外資進來的問題等。因為目前政策短期內(nèi)對房價的影響不是太大?！币讘椚菡f。
    記者也注意到，隨著調(diào)控的深入，一系列政策即將出臺。據(jù)了解，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，新出臺的《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》將自７月１日起試行。該補充協(xié)議約定了項目的動工日期、竣工日期，并對出讓土地的竣工時間、投資總額等合同條件及違約責(zé)任進行了明確約定。
    商務(wù)部外國投資管理司副司長林哲瑩日前表示，我國政府擬于本月公布外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理措施。據(jù)稱，新措施將詳細界定可購國內(nèi)房地產(chǎn)的外資類型，目的在于調(diào)節(jié)大量海外資金流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，抑制投機行為。
    建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興透露，建設(shè)部要求各個地方，不止是今明兩年，在整個“十一五”期間，都要把經(jīng)濟適用住房、廉價住房作為發(fā)展的重點，今年要求９月１日就要編制出住房供應(yīng)規(guī)劃來，尤其是解決今明兩年開工建設(shè)的問題。
    “如果政策能夠得到比較充分的貫徹落實，下一步的市場應(yīng)該說還是看好的”，趙路興處長建議，“住房消費應(yīng)該根據(jù)自己的住房能力，根據(jù)市場的情況，實事求是，量力而行?！?
    “這些政策，對于購房者都是好消息，那就是房地產(chǎn)市場會越來越健康?！蓖蹒餮咏淌谡f，“對于買房，消費者應(yīng)該理性，根據(jù)自己的標準做判斷。第一，買房總價多少年可以還完。如果２０年都還不完就不要進入市場。第二，支付的錢跟工資相比不能超過３５％。如果超過了就要考慮這個負擔。第三，家庭的負債率不超過５０％。此外，還要考慮醫(yī)療保險等?！保▉碓矗喝嗣窬W(wǎng)-《市場報》）