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    中央政府有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺一個多月以來，除深圳等少數(shù)幾個城市制定了相應(yīng)的實施細則外，大多數(shù)城市落實中央文件精神的政策仍在制定之中。盡管有形之手強力干預(yù)，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的大戲仍未開演。
    深圳　開發(fā)商捂盤自救
    7月的深圳樓市，仿佛是個孤獨的舞臺。透過支離破碎的帷幕，人們看到的只是房地產(chǎn)商表情復雜的臉。而臺下，那些原本興致高昂的看客，終于帶著失落的心情紛紛離去。
    根據(jù)深圳國土資源和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)字，7月6日羅湖、福田兩大中心行政區(qū)商品房交易數(shù)量都僅為2套。
    4月底以來，深圳商品房的成交量就像泄了氣的皮球，從以前平均每天500－600套，逐步減至100套以內(nèi)，近期更是跌至72套。曾以超過30%的增長速度一路狂飆的深圳房價，在經(jīng)歷了兩場宏觀調(diào)控風暴之后，終于在今年夏天放慢了增長的步伐。
    深圳房地產(chǎn)市場，正處在量變到質(zhì)變的過程中。但現(xiàn)在誰都無法預(yù)料這個質(zhì)變的過程需要多久，房價的拐點能否如期而至。
    “幸好我們的項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證?！闭驹诹胰障聦毎残轮行膮^(qū)一個樓盤前，滿頭大汗的張士芳說。張士芳是深圳一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目總監(jiān)，他告訴記者：“據(jù)我了解，一些還沒有取得許可證的開發(fā)商現(xiàn)在日子不好過?！?
    在張士芳的眼里，這次調(diào)控是政府出手最重的一次。“政府對于樓盤的小戶型比例規(guī)定得太嚴格了，我們另外兩個項目可能會受到影響?！睆埵糠颊f，這兩個項目目前正在整地中。按照原先的方案，這兩個樓盤是設(shè)計容積率為2.2的大戶型住宅區(qū)，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)通知設(shè)計公司，要求他們進行調(diào)整。
    “我們公司將會增加幾百萬的整體改造費用?！睆埵糠颊f：“我們認為隨著將來市場小戶型數(shù)量的增多，市場的供求關(guān)系一定會改變，小戶型房價可能會下跌?！?
    但同時，市場傳出消息說，在深圳出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實施細則之后，深圳房地產(chǎn)商似乎在一夜之間達成了一些新的共識，很多計劃在六、七月份開始銷售的樓盤，銷售時間已經(jīng)后延。    
    “我們樓盤的工期延誤了，銷售計劃也只好推延。”一家開發(fā)商的銷售經(jīng)理解釋說。
    “我敢肯定地說，這一定是開發(fā)商的應(yīng)對策略?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認為：“開發(fā)商推延樓盤的銷售，實際上是希望造成目前市場供應(yīng)緊張局面，但又不至于拉動整個房價的價位神經(jīng)?！?
    “看房價能堅挺到何時？！”這是買家目前普遍的心態(tài)。在眾多買家眼里，只要堅持不買房，讓房產(chǎn)有價無市，那最后的殘局一定會由地產(chǎn)商來收拾。而開發(fā)商明白，只要掌握市場的供求關(guān)系，就能夠在今后一段時間內(nèi)將房價維持在目前的水平。實際上，開發(fā)商和買家的博弈已經(jīng)進入艱難對決階段。業(yè)內(nèi)人士認為，如果深圳房地產(chǎn)交易量在半年之內(nèi)未見回升，那么一些房地產(chǎn)商將會如坐針氈，主動卸甲。這注定是一場比耐力、比時間、比信心的角逐。
    北京　“風暴”前氣氛凝重
    在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、出臺“深圳細則”之后，北京市仍無細則出臺，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長劉志華被免職、京城地產(chǎn)界重量級人物劉曉光被傳喚配合調(diào)查的新聞，這令業(yè)界人士對未來的“北京細則”以及調(diào)控力度平添了幾分想象空間。
    在剛剛結(jié)束的北京夏季房展會上，從市場動向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會的三成，創(chuàng)下近年來的新低。對于這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)開始“發(fā)酵”，購房者在觀望等待。但熟悉市場的人士則認為，北京開發(fā)商在靜待政策細則出臺，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣了，所以沒有宣傳推廣的必要。
    從購房者與開發(fā)商的觀望等待可以看出，具體政策實施細則的制定將會對北京市場走勢產(chǎn)生巨大的影響。
    北京房地產(chǎn)市場處于政策“真空期”時公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，頗能說明一些問題。6月底，北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1－5月，北京市普通住宅價格指數(shù)累計為109.4%，漲幅累計9.4%。新建商品房價格漲幅繼續(xù)增加，二手房價格漲幅有所回落，普通住宅價格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過百億。
    “房價上漲9.4%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收增長13.5%，這就挺能說明問題。”房地產(chǎn)業(yè)界一位人士分析，“這表明房地產(chǎn)的利益格局是，政府拿‘大頭’，開發(fā)商得‘中頭’，房地產(chǎn)衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說，如果僅是行業(yè)利益集團的游說還不足以令中央政策的落實化于無形，各地方政府的利益盤算才是這場博弈的關(guān)鍵所在?！?
    令眾多北京開發(fā)商感到不安的是，目前在北京已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產(chǎn)項目有600多個，總規(guī)劃建筑面積達2000萬平方米。在這些項目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶型僅占10%。如果嚴格按照九部委的文件精神執(zhí)行的話，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度將非常大。由于原來的規(guī)劃條件將有重大改變，不僅開發(fā)商的產(chǎn)品市場定位要“推倒重來”，而且已開盤項目若后繼開發(fā)規(guī)劃作出調(diào)整，肯定會對此前買房的客戶產(chǎn)生影響。不過，按照北京市有關(guān)方面的說法，管理層將本著“認真貫徹，結(jié)合實際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場穩(wěn)定的前提下，出臺相關(guān)細則。因此，北京市場的未來走勢將在很大程度上取決于政策細則的內(nèi)容。
    業(yè)界一位資深人士預(yù)測，行政力量強力介入下的這次房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將導致市場格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場上出現(xiàn)。雖然房子的單價不一定會下降，但總價肯定會大幅降低，這將使一些原來買不起房的人看到希望。對于房地產(chǎn)業(yè)來說這也是一個長期利好，因為在客觀上能動員出更多的購買力進行住房消費。到明年，隨著廉租房和經(jīng)濟適用房等社會住房保障體系的完善，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)會更趨合理。
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    “國六條”及其細則的出臺，讓上海的陳小姐看到了希望。在她看來，這次調(diào)控政策的出臺，或許會讓高高在上的上海房價更加“親民”一點。但一個月過去了，她卻發(fā)現(xiàn)事情并沒有朝她所預(yù)期的方向發(fā)展。
    “一個月來，看了這么多樓盤，跑了這么多中介，腿都跑酸了，發(fā)現(xiàn)上海房價竟然沒有什么波動，有些地方居然還小幅上漲，我是心灰意冷了。”滿臉疲憊的陳小姐說：“政府部門公布的數(shù)據(jù)說上海房價降了，媒體的文章也說上海的房價降了，可為什么我想親身感受一下，就那么難呢？”
    陳小姐的心態(tài)代表了上海許多待購房者的心態(tài)。這次調(diào)控政策的出臺重新燃起了他們的希望，但現(xiàn)實卻再次給他們潑了一盆冷水?！胺慨a(chǎn)之窗”上海樓市監(jiān)測系統(tǒng)顯示，6月份上海普通商品住宅成交均價為9685元/平方米，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)均價上漲近一成，帶動全市均價上漲了7.4%。盡管這個均價的拉升是由于成交結(jié)構(gòu)變化所帶動的，但這也傳遞出一個信號：上海房價依然保持強勢，并沒有因為這次調(diào)控政策的出臺而俯首。
    失望讓許多上海待購房者選擇了繼續(xù)等待。在這種觀望的氣氛中，上海許多樓盤的成交量開始大幅萎縮，一些樓盤在開盤后居然長時間出現(xiàn)零成交的局面。陳小姐告訴記者，在她看的樓盤中，有許多樓盤已經(jīng)是現(xiàn)房了，但售樓處卻沒有人氣，冷冷清清的場面讓人想起去年第一次宏觀調(diào)控時的場景。只不過，讓她費解的是，售樓人員卻一反常態(tài)的高傲，仿佛仍處在樓市火爆的前兩年。
    統(tǒng)計數(shù)據(jù)清楚地說明了上海樓市受到觀望情緒的影響程度。中國指數(shù)研究院（華東）對上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，6月份上海共成交商品房210.34萬平方米，較5月份減少了81萬平方米，降幅為27.8％；共成交了16810套，較5月份減少了9253套，降幅為35.5％。其中商品住宅成交169.42萬平方米，較5月份減少81.31萬平方米，降幅為32％。
    購房者的觀望、成交量的萎縮讓開發(fā)商們開始謹慎起來。中國指數(shù)研究院（華東）提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海商品房供應(yīng)量新增264.36萬平方米、25163套，分別比5月份減少15.22％和15.76％。其中，住宅供應(yīng)量為207.1萬平方米，比5月份減少了23.64％。開發(fā)商捂盤不肯降價和購房者的觀望在6月份交織在一起，上海樓市供需方新一輪的對峙悄然展開。
    業(yè)內(nèi)人士指出，上海的實施細則遲遲未出，使得各方不敢輕易行動，開發(fā)商尤其如此。不過，如果上海的實施細則和深圳等地一樣嚴格，上海的開發(fā)商受到的影響會非常大，這有可能會打破目前的僵局。
    上海二手房市場也開始快速萎縮。受營業(yè)稅全額征收時間跨度延長的影響，許多二手房的出售成本驟然提高，這使得二手房的交易量快速縮水。一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的有關(guān)人士介紹說，在陸家嘴地區(qū)，一些中介的業(yè)務(wù)量足足下降了一半，前來看房和電話咨詢的人大為減少。與此形成鮮明對比的是，二手房的租賃成交快速放量，6月份一些地區(qū)的租賃成交量上升了二成以上。業(yè)內(nèi)人士認為，租賃成交放量主要是由于一些房東在賣房無望的情況下改賣為租，一些購房者改變了購房計劃轉(zhuǎn)而選擇租賃造成的。
    從近一個月來各城市房地產(chǎn)市場走勢來看，目前大多仍延續(xù)著上半年房價小幅攀升的市況。但這并不能說明什么問題，因為樓市畢竟不是股市，政策對市場的影響不會馬上顯現(xiàn)出來。業(yè)內(nèi)人士認為，這次房地產(chǎn)調(diào)控，有兩點須明確。其一，在究竟是要講求市場效率還是體現(xiàn)社會公平上，調(diào)控目標明顯傾向于后者，有限的城市土地資源不會再是出價高者得；其二，中央政府對這次房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容置疑。建設(shè)節(jié)約緊湊型城市，逐步改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理狀況，應(yīng)是這次調(diào)控的深層次背景。（來源：中國證券報）