下游數(shù)據(jù)

樓市再施高壓 開發(fā)商炒房收斂北京房價(jià)漲幅放緩

2006年07月15日09:21   來源：西本資訊
摘要：

　　“現(xiàn)在，我們連比較明顯的調(diào)價(jià)也不敢了?！?月14日，一位知名跨區(qū)域房企的高管向記者坦言。他的解釋是，不愿意在敏感時(shí)刻徹底站到政府和全社會的對立面。

　　這只是一個(gè)縮影。對于嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)商們正在喪失“對弈”的意志。而2005年，面對集中的政策調(diào)控，地產(chǎn)商曾在深圳召開會議，商討對策。然而一切都已今非昔比。繼劉志華案牽涉到多家地產(chǎn)商老總配合調(diào)查后，落實(shí)9部委《意見》的165號文件又突出了極其嚴(yán)厲的“罰則”。

　　強(qiáng)勢政策的高壓之下，地產(chǎn)商們大都選擇韜光養(yǎng)晦的中庸之道，不敢在此非常時(shí)刻觸雷。

　　開發(fā)商炒房收斂北京房價(jià)漲幅放緩

　　前述房企高管任職的企業(yè)在北京的開發(fā)量不小，今年在售項(xiàng)目在北京有3個(gè)，其中兩個(gè)正處在二期銷售階段。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目前期的銷售業(yè)績不錯(cuò)，但到目前為止，價(jià)格卻始終未進(jìn)行調(diào)整，而按照以往的慣例，調(diào)價(jià)的幅度通常應(yīng)該在10%上下。從今年5月到現(xiàn)在，“價(jià)格只漲了50~100元/平方米，而且還是由于戶型更為優(yōu)化的原因?！边@位高管對記者表示。

　　記者了解到，自從北京市5月具體要求樓盤取得預(yù)售許可證3日內(nèi)必須敞開銷售之后，他所在的樓盤對于不同的戶型進(jìn)行了重新定價(jià)。但是，那些位置優(yōu)異的戶型，并沒有大幅度調(diào)價(jià)?！叭绻凑找酝鲣N售控制，這些戶型留到最后的階段，至少可以漲20%以上，但我們現(xiàn)在對這些戶型的定價(jià)，沒有調(diào)這么高，大概差異只有8%左右?！彼嬖V記者。

　　這樣的情況在北京的樓盤項(xiàng)目中是比較普遍的狀況，多數(shù)新盤和正在銷售的樓盤在調(diào)控開始之后，都沒有選擇大幅度的調(diào)價(jià)，故此，北京6月的房價(jià)漲幅已經(jīng)開始從此前的高位漸次回落。

　　記者掌握的消息表明，北京市主要的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則也已經(jīng)基本制訂完畢，年度住宅發(fā)展規(guī)劃也可能將隨地方調(diào)控細(xì)則公布時(shí)，一并上報(bào)國務(wù)院等待批準(zhǔn)。此前，有消息稱，北京、上海兩大焦點(diǎn)城市的地方細(xì)則之所以未能迅速出臺，與中央對于相關(guān)爭議問題未能統(tǒng)一明確有關(guān)。

　　“北京的細(xì)則會與中央保持一致的力度?！币晃粰?quán)威人士向記者透露，其中，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整政策不會有太大新意，基本與中央政策一致，中低價(jià)位普通商品房的具體落實(shí)，也很可能包含在北京市的地方調(diào)控細(xì)則當(dāng)中，另外，工商局將介入到對房地產(chǎn)市場秩序的整頓當(dāng)中。

　　165號文件的震懾力

　　接近建設(shè)部的一位知情人士十分肯定地告訴記者，目前解釋9部委《意見》中相關(guān)爭議問題的職能，將由165號文件負(fù)擔(dān)，較之此前醞釀的154號文件，165號文件的力度絲毫沒有減弱。

　　記者了解到，165號文件中包含了若干力度十分嚴(yán)格的“罰則”，主要將針對供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整未能徹底貫徹的行為——對于那些采用變通設(shè)計(jì)手段，變向銷售大戶型的樓盤，一旦經(jīng)相關(guān)主管部門查實(shí)，證據(jù)確鑿，將對房產(chǎn)采取沒收處理。有關(guān)人士向記者透露，被沒收的房產(chǎn)將被政府“酌情用于”城市中低收入者的住房保障。

　　在5月29日發(fā)布的9部委《意見》中曾明確要求，自6月1日開始，地方新開工建設(shè)住宅項(xiàng)目中，90平方米以下的中小套型須占70%，上述嚴(yán)厲的罰則顯然是對這一政策的強(qiáng)力保障。

　　另外，對于幫助地產(chǎn)商或者樓盤，進(jìn)行“變通設(shè)計(jì)”的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，也將受到主管部門建設(shè)部的嚴(yán)格懲罰?！按送猓瑢τ谀切┲閰s不向上級主管部門報(bào)告的，也將被納入嚴(yán)厲處罰的范疇?！鄙鲜鲋槿耸肯蛴浾邚?qiáng)調(diào)。

　　據(jù)記者了解，建設(shè)部165號文件實(shí)際上在7月7日就已經(jīng)陸續(xù)下發(fā)到各地方建設(shè)廳局，只是并未對外公布。

　　在165號文件當(dāng)中，還包括了對“更改規(guī)劃”方面的詳細(xì)執(zhí)行辦法，對6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y(jié)構(gòu)比例要求區(qū)別對待。

　　可以肯定的是，地產(chǎn)商對于中央政府“90平方米”政策醞釀或者準(zhǔn)備采取的對策，已經(jīng)為建設(shè)部所知曉。因此，最為嚴(yán)厲的罰則便出現(xiàn)在這一領(lǐng)域。此前，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在不同場合多次表示，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是本輪調(diào)控的關(guān)鍵所在。

　　此前不少開發(fā)商，已經(jīng)開始和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)尋找戶型方面的“變通”手段，甚至在個(gè)別樓盤，這種變通已經(jīng)悄然接近實(shí)現(xiàn)。

　　位于北京的某樓盤的二期項(xiàng)目中，出現(xiàn)了一部分面積在70~80平方米之間的中小戶型，但其層高卻超乎尋常地達(dá)到4.5米左右。對此，該項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人私下向記者透露，他們?nèi)绱艘?guī)劃戶型的目的便在于“留給業(yè)主通過自己加裝隔層來擴(kuò)大面積”的空間。

　　現(xiàn)在，嚴(yán)厲罰則的執(zhí)行或許存在一定難度，但在“沒收”政策的“威懾”下,沒有地產(chǎn)商敢鋌而走險(xiǎn)。

　　地價(jià)、房價(jià)雙限政策醞釀中

　　記者還從業(yè)界了解到，土地出讓中招標(biāo)的方式將逐步擴(kuò)大，以控制地價(jià)上漲。目前的招標(biāo)方式可能正在采用“差額最小”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是由地產(chǎn)商報(bào)出“地價(jià)”和“房價(jià)”，地價(jià)最高而房價(jià)最低者中標(biāo)。但這一消息并未得到有關(guān)部門的證實(shí)，不過，來自國土資源部的消息稱，近期國土資源部已經(jīng)下發(fā)了以“限地價(jià)、限房價(jià)招標(biāo)”相關(guān)內(nèi)容的征求意見稿，以規(guī)范相應(yīng)流程，但地方國土局的有關(guān)人士對此未做正面表態(tài)。

　　這一切與2005年的宏觀調(diào)控在地方執(zhí)行的情況已大有不同。當(dāng)時(shí)，建設(shè)部也曾著力于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并明確要求地方政府給出普通住宅的“標(biāo)準(zhǔn)”，為限制大戶型，還特別設(shè)定了144平方米的“上限”。但是，令建設(shè)部和中央政府失望的是，大部分城市都用足了“144平方米的上限”，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整落空。

　　現(xiàn)在，90平方米的嚴(yán)厲限制已經(jīng)沒有了地方政府回旋的余地?！?0平方米不是拍腦門想出來的，是有依據(jù)的?！币晃唤ㄔO(shè)部內(nèi)部人士表示。記者了解到，在此前，建設(shè)部曾就個(gè)人住房面積進(jìn)行過專項(xiàng)調(diào)研，得出的結(jié)論是人均30平方米最適合中國國情，隨后，建設(shè)部在“十五”計(jì)劃當(dāng)中明確提出了這一概念。

　　“但是，后來這個(gè)指標(biāo)在地方擴(kuò)大了，變成了35平方米、40平方米，在這樣思路的指導(dǎo)下，大戶型開始偏多，結(jié)構(gòu)的問題凸現(xiàn)出來?！彼f。所以，在本次調(diào)控中，中央再次使用這一標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合“戶均3.1人口”，得出90平方米的標(biāo)準(zhǔn)。在中央明確的政策信號下，地方政府已經(jīng)不敢再對中央的調(diào)控政令加以折扣。 （來源：中國經(jīng)營報(bào)）

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