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第一財經(jīng)日報 根據(jù)統(tǒng)計，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，滬深兩市已公布年報的84家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。

但與此相關(guān)的開發(fā)商“降價求生”現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)在樓市銷售中。

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現(xiàn)實悖論：賬面財務數(shù)據(jù)惡化，而開發(fā)商實際上并不缺錢。尤其是一季度銷售業(yè)績增長態(tài)勢良好，導致開發(fā)商降價求生動力不足。

資金鏈緊張≠缺錢

上市房企財務報表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴張密切相關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)(600048.SH)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。萬科(000002.SZ)、華僑城(000069.SZ)、華遠地產(chǎn)(600743.SH)等公司資產(chǎn)負債率均超過70%。

但開發(fā)商似乎并沒有像財務數(shù)據(jù)顯示的那么缺錢。資金鏈趨緊導致開發(fā)商降價自保，在很大程度上仍是購房者的一廂情愿。

世聯(lián)地產(chǎn)(002285.SZ)市場研究總監(jiān)王海斌在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時認為，分類來看，大型央企和地方國有企業(yè)背景的開發(fā)商根本不存在資金難題，上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金流、未來三年循環(huán)貸款額度、預售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展，中小民營開發(fā)商融資方式靈活多變，市場上真正缺錢的開發(fā)商并不多。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管開發(fā)商對市場的預期普遍不樂觀，但完全可以通過放緩投資步伐應對調(diào)控帶來的壓力，比如萬科、金地集團(600383.SH)已經(jīng)宣布無條件放緩拿地速度，而部分開發(fā)商依然能夠成功融資。

根據(jù)已披露的信息，恒大地產(chǎn)(03333.HK)、雅居樂、合生創(chuàng)展(00754.HK)、碧桂園(02007.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場來儲備資金過冬；過去四年未在資本市場上融資的萬科，也在利用大股東華潤集團的平臺進行合作融資；以華僑城為代表的央企開發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。

而中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，第一季度主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)匀槐３执蠓仍鲩L，其中萬科銷售業(yè)績增幅高達121%，恒大地產(chǎn)增長135%。其他各主要開發(fā)商業(yè)績也表現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，而且銷售業(yè)績過100億元的企業(yè)不斷增多，達到6個，去年同期只有1個。

短期難言降價

市場成交整體在往下走，但開發(fā)商的業(yè)績卻普遍大幅增長，這種市場悖論下依然難見開發(fā)商進行實質(zhì)性降價，更多的僅僅是一些限于尾盤、滯銷盤等非常規(guī)產(chǎn)品的變相促銷。

王海斌說，在嚴厲和嚴密的調(diào)控政策下，主要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績?nèi)匀槐３指咚僭鲩L的態(tài)勢。“一般而言，企業(yè)要施行大范圍降價策略的前提是資金鏈吃緊、經(jīng)營困難。而如今企業(yè)業(yè)績不斷增長，經(jīng)營狀況絲毫未見不良現(xiàn)象，企業(yè)哪來降價的沖動？”

招商地產(chǎn)(000024.SZ)有關(guān)負責人也表示，目前開發(fā)商確實沒有降價的動力，因為供求關(guān)系在發(fā)生變化，全國近三年的土地供應量和開工量并沒有增加多少，且今年和未來幾年內(nèi)，各地的保障房土地供應要多于商品房，這勢必會減少以后商品房的供應量。

但年報顯示，開發(fā)商大量資金被存貨所占據(jù)，這意味著降價總體上仍可以給開發(fā)商帶來巨額資金回籠。根據(jù)資訊統(tǒng)計，上述84家上市房企去年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%，其中存貨增加值為3181億元。而如果開發(fā)商持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨，經(jīng)營性資金依然會持續(xù)緊張。

王海斌認為，即便是調(diào)控導致開發(fā)商降價，仍然要視開發(fā)商類型和城市而定。國企背景的開發(fā)商降價動力不足，而上市房企為追求資金回籠，可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋，率先采取局部降價或促銷措施。

從不同城市的開發(fā)商角度而言，北京、上海等一線城市所在的開發(fā)商降價壓力相對較大，但南昌、武漢、長沙等二三線城市處于供銷兩旺、快速發(fā)展階段，開發(fā)商一推出新盤就會有購房者排隊購買，這些城市的開發(fā)商短期內(nèi)難言降價。